Waarom de hypotheekrente weer oploopt?

Vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans leggen in deze blog voor VJ uit waarom de rente weer in de lift zit, wat de verwachtingen zijn in 2026 en welke gevolgen dit heeft voor de vastgoedmarkt.

De hypotheekrente is in afgelopen maanden langzaam maar zeker aan het stijgen. Dat is opvallend, zeker nu centrale banken praten over renteverlagingen. Toch bewegen hypotheekrentes zich vaak anders dan de beleidsrente. Eerder vroegen we ons ook af of de rente ook omhoog kon en dit werd recent door het FD eigenlijk herhaald.

Waarom stijgt de hypotheekrente?
Hoewel de Federal Reserve naar verwachting de rente verlaagt, is de markt vooral gefocust op wat daarna gebeurt. Beleggers twijfelen of inflatie wel snel genoeg daalt en vrezen dat centrale banken langer restrictief moeten blijven, maar inflatie structureel op een wat hoger niveau blijft liggen. Die onzekerheid zorgt voor hogere lange rentes, en juist die zijn bepalend voor hypotheekrentes. Volgens het FD moet ook benadrukt worden dat hypotheekrentes gerelateerd zijn aan de verwachtingen in de kapitaalmarkt, niet op het huidige korte termijn rentebeleid. De berichtgeving over oplopende lange rentes bevestigt dat de markt zich opnieuw indekt tegen inflatie- en beleidsrisico’s.

Kan de rente verder omhoog?
Ja, die mogelijkheid is nadrukkelijk aanwezig. De spanning zit vooral in de lange rente. Dus ook renteverlagingen door centrale banken zoals recent door de Federal Reserve kan de lange rente stijgen als beleggers een hogere risicopremie eisen. De Nederlandsche Bank laat via haar rentedashboard zien dat marktrentes al geruime tijd schommelen op een hoger niveau dan in de periode vóór 2022. Ook nieuws over de Federal Reserve wijst erop dat toekomstige verlagingen onzeker zijn, wat zorgt voor volatiliteit en opwaartse druk op rentes.

Wat is de outlook richting 2026?
De meeste prognoses schetsen geen extreem scenario, maar wel een structureel hoger renteniveau. De Hypotheker verwacht dat de hypotheekrente in 2026 verder oploopt, terwijl huizenprijzen blijven stijgen. Banken als Rabobank, ING en ABN Amro spreken in hun vooruitzichten over een nieuw evenwicht: lagere inflatie dan nu, maar geen terugkeer naar zeer lage rente. Ook volgens een niet-bancaire investmentoutlook van PGIM en Van Bruggen, onafhankelijke advieskantoren, wordt 2026 een jaar waarin markten wennen aan de structureel hogere financieringskosten en minder ruim monetair beleid.

Impact op de vastgoedmarkt
Een hogere hypotheekrente drukt de leencapaciteit van kopers en zet de betaalbaarheid onder druk. Toch verwachten de meeste analisten geen forse daling van huizenprijzen. Het structurele woningtekort blijft een dominante factor. Wel zal de markt selectiever worden: prijsstijgingen vlakken af en transacties nemen mogelijk tijdelijk af. Voor de commerciële vastgoedmarkt is het de vraag of het effect niet groter zal zijn. Voor die markt speelt de rente een veel belangrijkere factor dan de woningmarkt vanwege de niet of minder aanwezige schaarste. Voor beleggers is de vergelijkbaarheid met rendementen voor andere beleggingsmogelijkheden veel belangrijker, naast specifieke factoren bij vastgoed zoals huurontwikkeling en alternatieve vastgoedsegmenten. Een structureel hogere rente zal daarom wel degelijk effect kunnen hebben op de waarde van vastgoed, maar blijft mede afhankelijk van andere factoren.

In de Verenigde Staten reageren rentes overigens sneller en heviger op uitspraken van de Federal Reserve, wat leidt tot grotere schommelingen. Europa kent een stabieler beeld, mede door strengere regelgeving en een minder flexibel hypotheekstelsel. Nederland volgt de Europese trend, maar voelt natuurlijk indirect ook de invloed van internationale kapitaalmarkten. De richting is echter vergelijkbaar, het tempo verschilt.

Stijging is geen tijdelijke uitschieter
Al met al is het beeld dat de stijgende hypotheekrente geen tijdelijke uitschieter is, maar onderdeel van een bredere economische herijking. In 2026 lijkt een gematigd maar blijvend hoger niveau van de lange rente het meest realistische scenario. Op de woningmarkt vanwege de schaarste wordt nog geen (waarde) effect verwacht, voor de commerciële vastgoedmarkt kan dat anders liggen met potentieel negatief effect op aanvangsrendementen.