Troostwijk verwacht dit jaar stijging oplevering nieuwe kantoren, pas in 2013 sterke daling

In navolging van verschillende vastgoedadviseurs heeft ook het researchteam van Troostwijk Real Estate een uitgebreide analyse gemaakt over de gezondheid van de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks een hogere opname (3% stijging) nam het aanbod aan kantoren nog sneller toe (+6%). Troostwijk is niet optimistisch over het nu lopende jaar: door de matige economische vooruitzichten wordt een lagere opname verwacht.

De complete publicatie ‘De Nederlandse Kantorenmarkt 2011’ van Troostwijk Research is HIER te lezen.

Troostwijk Research in haar samenvatting: De oplevering van nieuwe kantoorruimte is in 2011 opnieuw gedaald. In totaal werd vorig jaar circa 590.000 m² nieuwe kantoorruimte opgeleverd, een daling van 20% ten opzichte van het jaar daarvoor. Daarvan heeft circa 400.000 m² betrekking op panden die door marktpartijen voor gebruikers of (gedeeltelijk) op risico worden gerealiseerd. De rest betreft eigenbouw. Naar verwachting zal de oplevering van nieuwe kantoorruimte in 2012 hoger uitkomen, maar vervolgens in 2013 weer een zeer sterke daling laten zien.

In 2011 werd in totaal 1,47 miljoen m² kantoorruimte opgenomen. Dat is 3% meer dan in het voorgaande jaar toen circa 1,43 miljoen m² kantoorruimte werd verkocht of verhuurd aan eindgebruikers. Het aantal transacties lag wel lager dan vorig jaar (-7%). De hogere opname is volledig toe te schrijven aan de toename in het eerste halfjaar van 2011. In het tweede halfjaar van 2011 kwam de opname lager uit dan in het jaar daarvoor. Het aanbod kantoorruimte in Nederland (vanaf 200 m²) nam in 2011 met 6% toe tot ruim 8,4 miljoen m². De gemiddeld gerealiseerde huurprijs daalde met 1% naar € 143 per m².

De oplevering van nieuwe kantoren laat de afgelopen jaren een sterke daling zien. Ook in 2011 werd die dalende lijn doorgezet. Dit jaar zal naar verwachting de oplevering van nieuwe kantoorruimte wel weer een stijging laten zien. Dit komt vooral voor rekening van grootschalige eigenbouw (in totaal circa 300.000 m²). De oplevering van nieuwbouw voor de markt blijft in 2012 naar verwachting onveranderd op een niveau van 400.000 m². In 2013 zal echter een sterke daling plaatsvinden. De oplevering zal dan naar verwachting uitkomen op circa 350.000 m², wat een halvering zou betekenen ten opzichte van het verwachte niveau in 2012. Deze dip komt vooral doordat in 2011 veel minder nieuwe kantoorruimte in aanbouw werd genomen dan in de jaren daarvoor.

De beleggingsmarkt voor kantoren toonde in 2011 nog geen tekenen van herstel. In totaal werd bijna € 1,2 miljard in de Nederlandse kantorenmarkt belegd. Dat is een daling van 28% ten opzichte van 2010. Sinds het tweede kwartaal van 2008 gaat de beleggingsmarkt van kantoren door een diep dal. En met uitzondering van een kleine opleving aan het eind van 2009, lijkt er voorlopig nog geen einde te komen aan het sterk verslechterde beleggingsklimaat.

Het overaanbod op de kantorenmarkt, de onzekere economische vooruitzichten en strengere financieringseisen zijn daarvoor de belangrijkste oorzaken. Wel is er sprake van een grote interesse in het topsegment van de kantorenmarkt. Langjarig verhuurde en duurzame (nieuwe) kantoren zijn gewild en worden vooral door buitenlandse (veelal Duitse) beleggers gekocht. Het aanbod van dergelijke beleggingsobjecten is echter zeer beperkt. Hierdoor liepen de prijzen voor dit segment de afgelopen periode ook weer op. Voor kantoren onder het topsegment staan de prijzen nog steeds onder druk.

De economische groeivooruitzichten voor Nederland zijn matig. Forse bezuinigingen door de overheid zullen naar verwachting een verdere rem zetten op economisch herstel. In deze situatie zal de vraag naar kantoorruimte in 2012 naar verwachting afnemen. Het zeer lage opnameniveau in de eerste twee maanden van 2012 (circa 100.000 m²) is in ieder geval weinig hoopgevend. Omdat transformatie en onttrekking niet de oplevering van nieuwe kantoorruimte kunnen bijbenen zal het aanbod van kantoorruimte verder oplopen. Dit wordt versterkt door ‘Het Nieuwe Werken’ en de vergrijzing van de beroepsbevolking. Vooral aan de onderkant van de markt zal de structurele leegstand van kantoren verder toenemen. De huurprijzen voor kantoorruimte blijven dan ook onder druk staan. De vraag naar moderne, duurzame kantoorruimte blijft redelijk op peil, zowel bij gebruikers als beleggers. Voor deze laatste groep is het aanbod van topobjecten echter schaars waardoor de aanvangsrendementen voor dit segment stabiel blijven.