De tien eindejaarstips 2025: Bouw & Vastgoed

Met het jaareinde in zicht, is dit een mooi moment om na te gaan of u op fiscaal- en accountancygebied actie moet ondernemen met betrekking tot de bouw- en vastgoedsector. Sommige zaken kunnen niet wachten tot 2026, terwijl andere zaken juist om uitstel tot in het nieuwe jaar vragen. In ieder geval zijn er diverse veranderingen die om aandacht vragen. Welke dat zijn, leest u in de onderstaande tien eindejaarstips Bouw & Vastgoed.

1. Btw-herziening investeringsdiensten

Opgelet als u investeringen doet in vastgoed, per 1 januari geldt er een herziening op investeringsdiensten vanaf 30.000 euro.

In de huidige regeling is het zo dat investeringsdiensten niet hoeven te worden gevolgd voor de btw in de jaren die volgen op de investering. Als u bijvoorbeeld een investeringsdienst laat uitvoeren aan een pand dat u in dat jaar enkel btw-belast verhuurt, staat de btw-aftrek vast. Ook als u het pand in het volgende boekjaar btw-vrijgesteld gebruikt. Er vindt dan geen herziening plaats.

Vanaf 1 januari aanstaande zult u de btw-herzieningsregeling moeten gaan toepassen op de investeringsdiensten boven 30.000 euro (wij vinden deze drempel behoorlijk laag). Let op: de herzieningstermijn geldt voor investeringsdiensten die na 2025 zijn afgerond.

Wat moet u doen? Wij adviseren om de administratie tijdig voor te bereiden op de nieuwe regeling, omdat de lage drempel van 30.000 euro er waarschijnlijk toe zal leiden dat een aanzienlijk aantal investeringsdiensten dienen te worden geadministreerd en gevolgd voor de btw-herzieningsregeling voor meerdere jaren.  

2. Opteren voor btw-belaste levering van een onroerende zaak

Reik vóór 28 januari 2026 90 procent verklaring uit. Is er in 2024 een onroerende zaak aan u geleverd en heeft u samen met de verkoper geopteerd voor een btw-belaste levering? Reik dan vóór 28 januari 2026 een 90 procent verklaring uit aan de verkoper en de Belastingdienst. Vermeld daarin of u de zaak voor minstens 90 procent gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Voldoet u in het eerste of tweede jaar na levering niet aan het 90 procent criterium, dan stelt de fiscus de levering met terugwerkende kracht vrij van btw. De verkoper verliest daarmee zijn aftrek en moet de eerder verrekende btw terugbetalen.

Let op!

In de koopovereenkomst kan zijn afgesproken dat u (deels) aansprakelijk bent voor de door de verkoper geleden schade.

3. Tariefswijziging btw-tarief op logies

Vanaf 1 januari 2026 zal het aanbieden van accommodatie onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief van 21 procent. Dit leidt tot verschillende interessante punten. Bijvoorbeeld de btw-behandeling van (ontvangen) vooruitbetalingen voor een boeking in 2026, de inwisseling van vouchers voor een boeking in 2026 die al zijn uitgegeven, enzovoort. Wij helpen u uiteraard graag bij het vaststellen van de btw-gevolgen en het wijzigen van de btw-codes in uw administratie. Bedrijven in de horecasector bieden echter vaak ook andere diensten aan dan alleen accommodatie.

Vanaf 2026 geldt het verlaagde btw-tarief van 9 procent nog steeds voor bijvoorbeeld het bieden van toegang tot een zwembad, de mogelijkheid om te sporten in een accommodatie, bepaalde andere culturele diensten of het voorzien van voedsel en (alcoholvrije) dranken. Houd er rekening mee dat het verlaagde btw-tarief alleen geldt wanneer deze leveringen afzonderlijk en onafhankelijk zijn. De meeste bedrijven in de horecasector leveren dergelijke leveringen zonder vergoeding of tegen een verlaagd tarief. De kosten van deze materialen zijn vaak inbegrepen in de prijs van de accommodatie. De prijs van de accommodatie zal echter vanaf 2026 aan 21 procent btw worden onderworpen.

Kans op btw-besparing

Om vanaf 2026 (en verder) zoveel mogelijk gebruik te maken van het verlaagde btw-tarief, kan het raadzaam zijn om het huidige prijsmodel van uw bedrijf aan te passen. Houd er rekening mee dat het prijsmodel niet kunstmatig mag zijn en uiteraard de economische realiteit moet weerspiegelen. Er zijn echter mogelijkheden.

Het hospitality team van Grant Thornton bespreekt uiteraard graag het huidige prijsmodel en mogelijke mogelijkheden om btw te besparen voor uw bedrijf. Wij begrijpen dat het prijsmodel ook moet aansluiten bij de commerciële en zakelijke strategie van uw bedrijf.

4. Definitieve pro rata berekening 2025

De verhuur van vastgoed kan voor de btw zowel btw-belast als vrijgesteld zijn. Hierdoor kan er voor het recht op aftrek van voorbelasting sprake zijn van de zogeheten pro rata aftrek. Als gevolg hiervan kan de voorbelasting op algemene kosten mogelijk slechts gedeeltelijk in aftrek in aftrek worden gebracht. Onder algemene kosten wordt verstaan: ‘de kosten die niet direct toerekenbaar zijn of verband houden met houden met een specifieke ondernemersactiviteit, maar zien op de gehele onderneming’. Hierdoor is het aftrekrecht afhankelijk van de verhouding (de pro rata) tussen de btw-belaste en btw-vrijgestelde omzet. In geval van vastgoed kan deze verhouding mede worden bepaald op basis van het aantal vierkante meter btw-belast en btw-vrijgesteld gebruik.

Eind 2025 worden de omzetbedragen voor het gehele jaar inzichtelijk en kan de definitieve pro rata voor 2025 worden vastgesteld. Hierdoor dient mogelijk een deel van de eerder in aftrek gebrachte btw moet worden terugbetaald of kan er mogelijk meer btw worden teruggevraagd dan aanvankelijk was beraamd. Het definitieve pro rata resultaat dient te worden verwerkt in de laatste btw-aangifte van het jaar (de Q4 2025 of december 2025 btw-aangifte).

5. Tariefswijziging overdrachtsbelasting tweede woning

Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor de tweede woning daalt in 2026 van 10,4 procent naar 8 procent. Uitgaande van de huidige gemiddelde woningwaarde van 500.000 euro, kan een transactie vanaf 1 januari 2026 12.000 euro goedkoper uitvallen. Hierdoor kan het gunstig zijn om een geplande aankoop uit te stellen tot na de jaarwisseling.

Als u vragen heeft, neem dan gerust contact op met ons hospitality-, bouw- en vastgoedteam of uw vaste contactpersoon binnen Grant Thornton.

6. Benut HIR uit 2022 vóór 2026 

Heeft u in 2022 een bedrijfsmiddel verkocht en daarbij fiscale boekwinst ondergebracht in een herinvesteringsreserve (HIR)? Dan heeft u tot 31 december 2025 de tijd om opnieuw te investeren. Bij vertraging door bijzondere omstandigheden kan de Belastingdienst op verzoek de driejaarstermijn verlengen. 

Tip 

Leg het herinvesteringsvoornemen regelmatig schriftelijk vast. Is er geen voornemen meer, dan wordt de HIR belast. Het is in het algemeen voldoende om het voornemen aannemelijk te maken met offertes, correspondentie of besluiten. Bewaar in geval van vertraging documenten die bijzondere omstandigheden bewijzen. 

Naast de fiscale aspecten is dit moment van het jaar bij uitstek geschikt om de financiële basis van uw onderneming scherp te zetten. De bouw- en vastgoedsector draait op projecten, marges zijn vaak dun en de impact van vertragingen of prijsschommelingen kan groot zijn. Vanuit de accountancypraktijk zien we vooral vier thema’s die bij de afsluiting van het jaar extra aandacht verdienen:

7. Liquiditeit en werkkapitaal

Doorlooptijden in projecten lopen niet altijd gelijk met de financiële planning. Een actuele review van debiteuren, aanbetalingen en inkoopverplichtingen helpt voorkomen dat liquiditeitskrapte in het nieuwe jaar voor verrassingen zorgt. Ook is het handig de voortgangsfacturatie en afgesproken termijnen nogmaals kritisch te toetsen op volledigheid.

8. Onderhanden projecten en voortgangsinschatting

De juistheid van de projectenadministratie, voortgangsinschatting op balansdatum en toekenning van winsten op basis van de percentage-of-completion methode blijft een van de lastigere en tegelijkertijd belangrijkste elementen in de jaarafsluiting. Kloppen de kosten- en opbrengsttoerekeningen? Zijn meer- en minderwerken correct verwerkt? Een goede aansluiting tussen projectadministratie en financiële administratie zorgt voor een goed inzicht in de werkelijke financiële situatie per jaareinde.

9. Continuïteit, financiering en risicobeheersing

De combinatie van stijgende kosten, renteontwikkelingen en strengere bancaire voorwaarden vraagt om tijdig inzicht in convenanten en liquiditeitsprognoses. Vooruitkijken en waar nodig vroegtijdig in gesprek met financiers versterkt de continuïteit. Daarnaast is het raadzaam om interne processen rondom inkoop, factuurstromen en projectbewaking te evalueren; kleine verbeteringen leveren vaak grote voordelen op.

10. Dekking van uurtarieven

Per 1 januari 2026 stijgen de lonen in de bouw met 4 procent (CAO Bouw en Infra), wat direct invloed heeft op de kostprijs van arbeid. Het einde van het jaar is daarom het moment om de dekking van uurtarieven opnieuw door te rekenen. Neem hierin ook de doorwerking op sociale lasten, pensioenlasten en overhead mee. Door deze berekening tijdig aan te passen, voorkomt u dat marges bij nieuwe opdrachten ongemerkt onder druk komen te staan.

Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de loonsverhogingen die al eerder in de cao zijn doorgevoerd en nog volgen. Deze hebben cumulatief effect op de tarieven en kostprijsontwikkeling:

2025:

1 mei: loonstijging van 3,5 procent

1 juli: aanvullende verhoging van 1 procent

2026:

1 januari: loonstijging van 4 procent (reeds opgenomen in bovenstaande tekst)

2027:

1 januari: loonstijging van 1,5 procent