'Naast ambitie ook meer realisme verwacht op ESG-vlak'

ESG is niet van tafel, maar wankelt de absolute prioriteit? In deze blog maken vastgoedfinancieringsexperts Roel van de Bilt en Rob Wismans een schets van de verschuiving, de betekenis voor vastgoed en de vraag of verduurzaming nog altijd de logische weg is.

De roep om vastgoedverduurzaming klonk de afgelopen jaren luidkeels: klimaatdoelen, strengere regelgeving, toenemende eisen van huurders en financiers. Elk pand moest 'groen' worden en misschien ook wel ongeacht de kosten. Nu tekent zich een kentering af: stijgende kosten, onzeker economisch klimaat en pragmatisme bij beleggers en gebruikers leiden tot hernieuwd realisme. 

De shift in ESG-denken
1. VS versus Europa: In de Verenigde Staten is ESG geen hoofdthema meer
De trend is helder: sinds 2023/2024 is ESG in de VS-politiek 'toxic' geworden. Grote asset managers zoals Blackrock strippen ESG-taal uit documentatie vanwege politieke druk. Verschillende staten (Texas, Florida, West Virginia) boycotten banken die te agressief ESG-beleid voeren. Er is een duidelijke beweging richting 'financial materiality only', dus alleen verduurzamingsmaatregelen die direct financiële waarde creëren, blijven overeind. Veel bedrijven hebben ESG-teams ingekrompen of omgezet naar bredere 'risk/ops'-teams.

Het effect op vastgoed is dat a) verduurzaming alleen gebeurt als het financieel aantoonbaar loont, niet omdat het ‘moet’, b) Retrofit blijft plaatsvinden, maar uitsluitend 'mission critical': energiebesparing, lagere onderhoudskosten, levensduurverlenging en c) Leegstand in kantoren zorgt ervoor dat ESG geen prioriteit heeft, maar overleven wél. Vraag is wel of het niet toch gewoon sterker gaat terugkomen, maar dan wel na Trump.

Europa: ambities onder druk na COP28–2030, maar geen 'Amerikaanse draai'
Er is geen totale terugtrekking, maar wel een duidelijke verschuiving van ambitie naar uitvoerbaarheid; a) COP28 en EU-discussies tonen dat doelstellingen wel blijven, maar tijdframes verschuiven als economische realiteit dat vereist, b) meerdere EU-landen (Duitsland, Nederland, Frankrijk) hebben in 2024–2025 beleid herijkt vanwege betaalbaarheid en politieke druk, en c) de EU Taxonomie en CSRD blijven van kracht, maar de nadruk is verlegd naar 'proportionaliteit' en sectorspecifieke haalbaarheid. Europa beweegt niet naar de Amerikaanse 'anti-ESG lijn', maar wel naar realistischere verduurzamingspaden.

2. Duurzaam = noodzakelijk, maar niet gratis
De recente PwC-publicatie benadrukt dat de vastgoedsector een hoofdrol speelt in de klimaatproblematiek: ruim 40 procent van de wereldwijde CO2-uitstoot komt via gebouwen. Tegelijk waarschuwt PwC dat veel duurzame investeringen nog steeds 'lange adem-projecten' zijn en alleen rendabel voor eigenaren die bereid zijn horizon en discipline te hanteren. PwC stelt: verduurzaming is noodzakelijk, maar beleggers moeten overtuigd zijn van de financiële meerwaarde want subsidies en idealisme alleen zijn niet genoeg.

3. Marktherstel en hernieuwde appetijt voor vastgoed, maar met voorwaarden
Volgens het 2025-rapport van CBRE en C&W toont de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt tekenen van herstel. Na een moeilijke periode is het beleggingsvolume in 2025 naar verwachting weer stijgend, mede dankzij lagere rente en hernieuwde liquiditeit. Toch wordt gewaarschuwd dat niet alle panden in aanmerking komen voor nieuwe investeringen. Beleggers selecteren streng: vastgoed moet voldoen aan eisen rond kwaliteit, toekomstbestendigheid én rendement. ESG-verduurzaming kan helpen, mits businesscase klopt.

Wat betekent dit voor vastgoed?
1. Huur­/waarde-premie blijft, maar vooral voor 'top' gebouwen
Verduurzaming blijft een belangrijke differentiatie­factor voor panden met hoge kwaliteit en aantrekkelijke locatie. Duurzame gebouwen hebben doorgaans lagere energie- en onderhoudskosten, zijn aantrekkelijker voor huurders en zijn makkelijker te financieren. Maar ondanks de kostendrukkers laten taxateurs en kopers laten zich niet blind leiden door ESG-certificaten bij het bepalen van hun aanvangsrendement. PwC merkt op dat de 'premium' op duurzame panden niet altijd automatisch tot waardestijging leidt. Het is afhankelijk van de marktvraag en gebruikersprofiel.

2. Hoge capex: fit-out en retrofit zijn kostbaar
Volgens de JLL Fit-Out/Retrofit Cost Guide zijn de kosten per vierkante meter voor hoogwaardige kantoren relatief substantieel, zeker als je installaties, data, infrastructuur en duurzaamheidsmaatregelen meerekent. In combinatie met lagere huurinkomsten of onzekerheden op de kantorenmarkt (hybride werken, leegstand) betekent dat: investeringen in verduurzaming worden slechts rendabel als de businesscase klopt en niet zomaar omdat het 'moet’.

3. Financiering en beleggingscriteria: ESG als pluspunt, maar geen garantie
Financiers en institutionele beleggers in Nederland stappen weer voorzichtig in vastgoed. Maar niet elk pand voldoet, alleen dat pand waarvan de risico-/rendementsanalyse positief uitvalt. Voor wie vastgoed bezit: dat betekent dat ESG-maatregelen geen vanzelfsprekendheid meer zijn. Het zijn criteria in de due diligence, niet een vanzelfsprekend paspoort voor financiering of aankoop.

4. Realisme in plaats van idealisme: De markt herijkt zich
De combinatie van maatschappelijke druk, macro-economische onzekerheid en stijgende kosten zorgt dat marktpartijen meer dan ooit kritisch zijn. ESG is niet langer een ‘nice to have’, maar een delicate afweging tussen kosten, waardecreatie en houdbaarheid. Verduurzaming is nog steeds relevant, vooral voor panden met lange levensduur, hoogwaardige positie en stabiele huurders. Maar voor veel secundaire of oudere gebouwen geldt: eerst berekenen, dan besluiten. In die zin is 'realisme' terug.

Verduurzaming blijft 'the way to go', maar met iets meer realisme
De tijd van blind ESG-optimisme lijkt voorbij. In 2025 zien we een herijking: verduurzaming blijft waardevol — vooral voor hoogwaardig vastgoed — maar is geen automatische route meer voor elk pand. Beleggers en gebruikers kijken kritischer. Ze vragen zich af: loont het? Wanneer verdien je het terug? Wie neemt welke kosten? Het resultaat is een pragmatischere vastgoedmarkt, waarin verduurzaming doorgaat als de businesscase klopt. Voor toekomstbestendige panden kan dat betekenen: 'Ja, maar dan moet het slim gebeuren.' Voor andere: afwachten, alternatieven overwegen, inclusief complete herontwikkeling of selectief renoveren.