De paradox van overregulering: Veiligheid of nieuwe gevaren?

De afgelopen jaren zijn in Nederland maatregelen genomen om de ontwikkeling van duurzaam vastgoed te stimuleren, evenals de bouw van woningen. Ontwikkelingen die in de kern positieve bedoelingen hebben, maar in de praktijk anders uitpakken. Bovenal zorgen deze maatregelen voor een afname in de financieringsmogelijkheden. Om het gat te dichten en een gezonde vastgoedmarkt te verwezenlijken, ziet Saman Mohammadi, ceo van RE:BORN REAL ESTATE, een groot potentieel in alternatieve financiers. In dit artikel deelt hij zijn visie.

Een van de belangrijkste thema’s in de vastgoedbranche van de afgelopen jaren is duurzaamheid. Lokale wetgevingen zijn bedoeld om de doelen van het Parijsakkoord en de EU-Taxonomie (de uitwerking van ESG als regelgeving) te halen. Enerzijds is dit een positieve ontwikkeling, aldus Mohammadi: 'We zien allemaal de gevaren van klimaatverandering. Het is van belang dat duurzaamheid als pijler binnen de vastgoedontwikkeling wordt ingebed.' Daarnaast heeft de strenge regelgeving op dit gebied ertoe geleid dat Europa een voorloper is op dit gebied en innovatie wordt gestimuleerd – ook bij de ondernemer zelf.

Mohammadi vertelt over een herontwikkeling van een pand aan het Spui in Den Haag, gerealiseerd in samenwerking met LVDH Finance. Met het oog op het historische karakter van de omgeving was de inzet van traditionele architectuur en een gevelbeeld met bakstenen van grote waarde. Echter, is het gebruik van cement - dat hier doorgaans voor wordt gebruikt - niet de meest milieuvriendelijke optie. Mohammadi besloot een kans te wagen met een nieuwe bouwtechniek; bakstenen die als het ware op en uit elkaar geklikt kunnen worden met een gerecyclede plastic laag ertussen, waardoor er slechts 10 procent van het cement nodig is in vergelijking met traditionele bouw. Deze techniek droeg bij aan het creëren van een circulair pand, terwijl de authentieke uitstraling behouden werd. Dit is één van de stappen die Mohammadi zette, die zijn vruchten afwierp en hem tot een inspiratiebron maakt voor vastgoedontwikkelaars in Nederland. Een mooi voorbeeld hiervan is het recentelijk opgeleverde gebouw in Scheveningen, Seaview.

Overgereguleerde woningmarkt
Echter, brengt de regelgeving op het gebied van volkshuisvesting ook uitdagingen met zich mee. Woningen realiseren binnen de huidige overgereguleerde woningmarkt is minder lucratief op de korte termijn en zorgt voor een afname in het aantal vastgoedfinanciers dat in ons land actief is. Zo leidt de overregulering in binnenstedelijke ontwikkelingen al snel tot een meerkosten van 15 procent, terwijl een top ontwikkeling 10 procent winst oplevert. 'Het resultaat is dat geld ergens anders wordt aangewend, waar het wel rendement levert. Daarnaast benadelen we zo onze eigen pensioengelden die vaak via nette vastgoedbeleggers in dit soort ontwikkelingen gaan ter verzekering van onze eigen pensioenen.'

De vastgoedondernemer verwacht dat niet alleen Nederlandse beleggers zich terug zullen trekken, maar dit ook zal gelden voor beleggers uit het buitenland. Met name Amerikaanse investeerders zullen een stap terug doen, wat extra wordt gestimuleerd door de uitslag van de recente verkiezingen in de VS.

Geen compensatie meer voor sociale woningbouw
Maatregelen in de volkshuisvesting hebben eveneens een grote impact op de vastgoedsector. Vooral in stedelijke gebieden voorziet Mohammadi een daling in het aantal woningbouwprojecten. 'Sociale woningbouw draaide altijd al verlies, maar dit werd gecompenseerd door bouw in het midden- en hoog segment. Vooral middenhuur woningen zullen door nieuwe regelgeving, zoals het puntensysteem, verliezen leiden binnen projecten en de gemiddeld genomen 20 procent van de bouw in de vrije sector moet dit nu gaan dekken. Dat is onmogelijk.' Deze ontwikkeling, gecombineerd met een hoge overdrachtsbelasting, maakt woningbouw onaantrekkelijk voor zowel ontwikkelaars als beleggers en financiers. 'Het doel van de regelgeving is nobel, maar het plan is onvoldoende doordacht en heeft een tegenovergesteld effect. De werkelijke markt en politieke regelgeving zijn oneindig ver van elkaar verwijderd.'

Een sterkere samenwerking tussen vastgoedontwikkelaars en beleidsmakers
Maar het tij is te keren, volgens Mohammadi. Om ervoor te zorgen dat de regelgeving de bouw niet onmogelijk maakt, pleit Mohammadi voor een sterkere samen- en wisselwerking tussen vastgoedontwikkelaars, -beleggers en beleidsmakers. 'Het is cruciaal dat de overheid het businessmodel achter woningbouwprojecten leert begrijpen. Alleen dan is de vastgoedmarkt draaiende te houden en zal de regelgeving het doel bereiken. De politiek bouwt zelf immers de woningen niet', stelt hij. 'Met goede voorbeelden en ideeën kunnen we elkaar inspireren en oplossingen vinden. Belangrijk hierbij is het om personen met kennis van de vastgoedmarkt, het bedrijfsleven en financieren op de juiste plek te hebben binnen de overheid. Begrip is op dit gebied alles. Een haalbare businesscase is cruciaal voor een marktpartij, omdat zij niet zoals de overheid een project kunnen starten met een begroting van 500 miljoen euro, om vervolgens uit te komen op 2 miljard euro en waarschijnlijk richting de 2,5 miljard euro te gaan, zoals bij het Binnenhof gebeurde.'

De meest voor de hand liggende financieringsvorm op slot
De hierboven genoemde maatregelen leiden tot nog minder financiering in een markt die al kampt met terughoudendheid bij banken. Mohammadi sluit zich aan bij Pascal van den Heuvel, Directeur bij LVDH Finance, specialist in vastgoedfinanciering: 'Wanneer het gaat om commercieel en residentieel vastgoed is er sprake van gesloten deuren bij traditionele geldverstrekkers. Zelfs wanneer je hier aanklopt met een vastgoedproject dat een 100 procent kans van slagen heeft, is er sprake van ‘mits’en’ en ‘maar’en’. Er wordt te weinig meebewogen, waardoor beide partijen kansen missen en de meest gangbare manier van vastgoedfinanciering tot stilstand is gekomen.'

Alternatieve financiering voor een gezonde vastgoedmarkt
Toegang tot financiering is cruciaal voor een gezonde vastgoedmarkt. Alternatieve financiers, zoals LVDH Finance, spelen hierin een sleutelrol. 'Samen met LVDH Finance heb ik projecten weten te realiseren die anders niet van de grond waren gekomen.' Onderscheid wordt door dit soort partijen gemaakt door kennis van de vastgoedmarkt, van financiering en een mate van flexibiliteit die voor banken onhaalbaar is.

'De oprichters van LVDH Finance zijn zelf vastgoedontwikkelaars en -beleggers geweest en hebben daardoor het inzicht dat bij banken ontbreekt. Zij weten de risico’s op de juiste manier in te schatten en zijn in staat de kansen en waarde van projecten in te zien, met een zeer goed rendement voor beleggers als resultaat', vertelt Mohammadi. 'Daarnaast is LVDH Finance in staat om snel te handelen, is er altijd sprake van korte lijnen en heeft het bedrijf een trackrecord opgebouwd. Hierdoor is een sterk netwerk ontstaan van financiers die vertrouwen hebben in de projecten waar het bedrijf op instapt.'

Mohammadi verwacht niet alleen een groei van investeerders en projecten dat door LVDH Finance wordt opgepakt, ook ziet hij kansen voor een verbreding in producten die in de toekomst worden aangeboden door LVDH Finance. Zo pleit hij voor grotere ticketsizes en uitbreiding naar langetermijnfinanciering, de mogelijkheid voor een-op-een deals, maar ook het toevoegen van nieuwe vormen van financiering, zoals de inzet van cryptocurrencies. 'LVDH heeft in afgelopen jaren laten zien dat ze flexibel zijn en blijven in een permanente markt transitie. Door verdere productuitbreiding kan een groter publiek worden aangetrokken voor alternatieve financiering van vastgoed en zal deze vorm van vastgoedfinanciering een additionele professionaliseringsslag maken.'

Over Saman Mohammadi & RE REAL ESTATE
Saman Mohammadi is een ondernemer met een missie: de wereld mooier achterlaten. Bij RE:BORN REAL ESTATE gaan vastgoedontwikkeling en duurzaamheid hand in hand. Gebouwen zijn dynamisch, dierbaar en duurzaam. Dynamisch omdat ze door de tijd van functie kunnen veranderen, dierbaar door hun architectonische waarde en sociale impact, en duurzaam dankzij circulaire bouwmethoden en slimme oplossingen zoals waterbesparende maatregelen en integratie van groen.

RE:BORN heeft momenteel ruim 1 miljard euro aan vastgoed in ontwikkeling. Bij elkaar opgeteld gaat dit om meer dan 200.000 m2, voornamelijk gelegen in Amsterdam, Den Haag en de directe omgeving. Naast Functievrij bouwen bouwt het bedrijf aan een specialisatie in de toepassing van AI in dagelijkse praktijk van vastgoedontwikkeling.