Meerderheid professionele vastgoedinvesteerders denkt in 2025 weer vastgoed te gaan kopen

In 2025 zal de dynamiek op de vastgoedbeleggingsmarkt waarschijnlijk meer toenemen. Uit onderzoek van CBRE blijkt dat 60 procent van professionele vastgoedinvesteerders in Europa verwacht meer te gaan investeren in vastgoed. 

Dat blijkt uit CBRE’s 2025 European Investor Intentions Survey. Hieruit komt naar voren dat 90 procent van de ondervraagde vastgoedinvesteerders denkt meer te gaan kopen of hetzelfde volume te blijven investeren in Europa. CBRE verwacht dat ook Nederland daar zal van gaan profiteren waardoor het investeringsvolume in 2025 zal stijgen met 10 procent naar 12,5 miljard euro. 

De dynamiek in de sector zal niet alleen toenemen doordat er meer geïnvesteerd zal worden, maar ook doordat driekwart van de ondervraagde partijen denkt te gaan verkopen of hetzelfde volume zal blijven verkopen.  

Een deel van het investeringsvolume zal komen van pensioenfondsen en verzekeraars. Uit het onderzoek blijkt dat gemiddeld 46 van die groep een toename van de beleggingsallocatie naar vastgoed verwacht – meer dan de 26 procent van vorig jaar. Dat suggereert langzaamaan een algemene inflow-toename op de vastgoedmarkt in 2025, wat ook de liquiditeit onder core-beleggers verbetert.

ALM-analyses
De reden dat pensioenfondsen en verzekeraars weer meer vastgoed in hun portefeuille willen hebben, komt doordat de spread tussen de tienjarige staatsobligatierente en de top-aanvangsrendementen toeneemt. Dit zorgt ervoor dat de allocatie naar vastgoed binnen ALM-analyses weer toeneemt. In de afgelopen jaren was er vaak sprake van overallocatie door pensioenfondsen en verzekeraars in vastgoed. Dat leidde onder andere tot terugbetalingsverzoeken (redemptions) bij verschillende fondsen. De waardedaling van vastgoedportefeuilles, in combinatie met onder meer stijgende aandelenkoersen, zorgt ervoor dat er in 2025 een verschuiving is van overallocatie naar lichte onderallocatie van vastgoed.

Door de inflow-groei en betere liquiditeit neemt de investeringsmogelijkheid toe. CBRE verwacht dit in 2025 nog veel meer terug te zien op de logistieke en residentiële markt, waar een duidelijke toename van de allocatie van geld binnen de vastgoedsector te zien is. Uit het onderzoek blijkt dat investeerders hier een voorkeur voor hebben. De investeerders verwachten dat retail en kantoren nog steeds te maken zullen hebben met waardedalingen.

Duitse open-ended vastgoedfondsen
De huidige marktomstandigheden lijken een ideaal instapmoment aan te duiden. Toch verwacht CBRE niet dat elk type kapitaal op de beleggingsmarkt even actief zichtbaar zal zijn. Sommige (met name internationale) institutionele partijen hebben nog te maken met een netto-outflow van kapitaal, waardoor minder liquiditeit beschikbaar komt. Sterker: bij sommige fondsen – waaronder enkele Duitse open-ended vastgoedfondsen – is sprake van een relatief forse kapitaal-outflow. Dit kan op korte termijn betekenen dat een deel van deze fondsen liquide gemaakt moeten worden, om aan terugbetalingsverzoeken van achterliggende investeerders te kunnen voldoen. Dit speelt overigens hoofdzakelijk op de kantorenmarkt, en in mindere mate bij Nederlandse institutionele beleggers op de woningmarkt. Waar het urgent was, zagen we afgelopen jaar dat er op Europees niveau al verschillende stappen werden genomen.

Ook op de kantorenmarkt zijn de rendementsuitgangspunten inmiddels sterk verbeterd, maar daar was sprake van een veel forsere waardecorrectie dan in andere beleggingscategorieën. Daarom is de kapitaalinflow in de kantoorsector aan het begin van het jaar waarschijnlijk nog licht negatief. Toch rekenen we erop dat de aanzienlijk hogere rendementsverwachtingen uiteindelijk ook hier meer kapitaal zullen aantrekken.

Allocatieverschuivingen
Doordat investeerders een grotere voorkeur voor residentieel en logistiek hebben, vindt er binnen hun portefeuilles een allocatieverschuiving plaats. Door deze verschuiving kan er meer product naar de markt komen waardoor de dynamiek toeneemt. Zeker in het kantorensegment, waar per saldo nog sprake kan zijn van geld-outflow. Omdat er veel geld uit de fondsen wordt gehaald, zullen delen van de fondsen in 2025 worden geliquideerd. Zo krijgen ze een omvang die beter past bij de vraag van eindbeleggers naar kantoorvastgoed.

Verder verwacht CBRE dat er ook meer kapitaal uit de VS naar Europa zal stromen. Het toenemende protectionisme in de Verenigde Staten leidde afgelopen periode al tot een flinke waardevermindering van de euro ten opzichte van de Amerikaanse dollar, maar liefst 13 procent vergeleken met begin 2021. Dat maakt het voor Amerikaanse beleggers interessant om in Europees, en dus ook Nederlands vastgoed te beleggen. Deze strategie gaat uit van een verbetering van de positie van de euro op middellange termijn. Dit kan met name leiden tot meer overzeese investeringen in Europa.