Wijziging btw-behandeling servicekosten

Per 1 januari 2024 trad het nieuwe btw-besluit onroerende zaken in werking. Een van de belangrijkste wijzigingen betrof de btw-behandeling van servicekosten. Volgens het overgangsrecht kon heel 2024 nog de oude regeling worden toegepast. Bent u klaar voor de nieuwe regeling vanaf 2025?

Servicekosten en nutsvoorzieningen
Volgens de staatssecretaris moeten we bij servicekosten en nutsvoorzieningen denken aan de volgende kosten:

• Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes, de werkzaamheden van een huismeester, het uitvoeren van reparaties, de verwijdering van huisvuil, het ter beschikking stellen van elektronische apparatuur (zoals het alarmsysteem) en het afsluiten van een glasverzekering.
• De levering van gas, water, elektriciteit, warmte en koude.

Btw-behandeling per 1 januari 2025
Om de btw-gevolgen te kunnen bepalen is het van belang om vast te stellen of de levering van nutsvoorzieningen en servicekosten een aparte prestatie vormt of juist opgaat in de verhuur van de onroerende zaak. In dat laatste geval volgen de servicekosten het btw-regime van de verhuur: is de verhuur belast, dan zijn de servicekosten ook belast met btw.

Tot 1 januari 2025 is het mogelijk om de oude systematiek te volgen, zoals opgenomen in het oude vastgoedbesluit. Hierbij werd onderscheid gemaakt tussen woningen en commercieel vastgoed, waarbij de servicekosten bij woningen in beginsel het btw-vrijgestelde regime van de verhuur volgden. Bij de verhuur van commercieel vastgoed was in beginsel sprake van een zelfstandige btw-belaste prestatie, die belast was met 21 of 9 procent, bijvoorbeeld bij de levering van water en schoonmaak.

Per 1 januari 2025 vervalt dit onderscheid. Het nieuwe besluit bepaalt dat bij nutsvoorzieningen sprake is van een zelfstandige prestatie indien huurders vrij het verbruik ervan kunnen bepalen. Een individuele meter en facturatie op basis van het werkelijke verbruik vormen hierbij een belangrijke aanwijzing. Servicekosten vormen een van de verhuur te onderscheiden prestatie als de huurder zelf de dienstverrichter kan kiezen én deze servicekosten afzonderlijk op de factuur zijn vermeld. Is geen sprake van de hiervoor genoemde omstandigheden, dan volgen de servicekosten en nutsvoorzieningen het btw-regime van de verhuur.

Praktijksituaties
Wij verwachten dat de wijziging in het beleid vooral gevolgen heeft in de volgende situaties:

• Vrijgestelde verhuur van woningen, waarbij de nutsvoorzieningen vanaf 1 januari 2025 omslaan naar een btw-belaste prestatie, omdat huurders zelf kunnen beslissen in welke mate zij de prestaties afnemen;
• Vrijgestelde verhuur van woningen, waarbij de servicekosten vanaf 1 januari 2025 juist omslaan naar een btw-vrijgestelde prestatie, omdat huurders zelf niet kunnen beslissen of ze deze diensten afnemen of niet zelf de dienstverrichter kunnen kiezen van deze diensten (bijvoorbeeld in geval van een bijdrage voor onderhoud);
• Vrijgestelde verhuur van commercieel vastgoed, waarbij de nutsvoorzieningen vanaf 1 januari 2025 omslaan naar btw-vrijgestelde prestatie, omdat huurders het verbruik afrekenen op basis van een vaste all-in-fee, zonder dat wordt gefactureerd op basis van het werkelijk verbruik;
• Vrijgestelde verhuur van commercieel vastgoed, waarbij de servicekosten vanaf 1 januari 2025 omslaan naar een btw-belaste prestatie, omdat huurders zelf kunnen beslissen wie de dienstverrichter ten aanzien van de servicekosten is en dus niet gebonden zijn aan de keuze van de verhuurder.

Actie vereist
Duidelijk is nu dat de beleidswijziging impact kan hebben op uw btw-positie vanaf 1 januari 2025. We hebben het dan niet alleen over de opbrengstzijde, maar ook de kostenzijde. De btw op gemaakte kosten kan immers alleen in aftrek worden gebracht, indien deze toerekenbaar zijn aan btw-belaste handelingen. Als vanaf 2025 btw verschuldigd is over de vergoeding voor nutsvoorzieningen en servicekosten, kan dus ook de btw op de hieraan toerekenbare inkoopkosten in aftrek worden gebracht. Als de prestatie vanaf 2025 echter btw-vrijgesteld is, dan zal de btw op de inkoopkosten niet (meer) aftrekbaar zijn en zal de niet-aftrekbare btw moeten worden verdisconteerd in de door de afnemer te betalen prijs, als dat contractueel mogelijk is.

Daarnaast kan de wijziging in de btw-behandeling van de nutsvoorzieningen en servicekosten een effect hebben op de pro rata-aftrek van btw op de algemene kosten. Het is daarom van essentieel belang om deze gevolgen per huurovereenkomst ofwel onroerende zaak te beoordelen, zodat nadelige effecten zo veel mogelijk voorkomen kunnen worden. In voorkomende gevallen zal het noodzakelijk zijn om de factureringswijze en de contractuele bepalingen ten aanzien van de nutsvoorzieningen en servicekosten aan te passen.

De btw-gevolgen van voormelde situaties zullen naar onze mening niet in alle gevallen direct duidelijk zijn. In de praktijk bestaan er diverse tussenvarianten qua keuzemogelijkheid van de huurder, waardoor dit van geval tot geval beoordeeld moet worden aan de hand van de specifieke feiten en omstandigheden.

Meer eindejaarstips?
2024 financieel en fiscaal goed afronden? Traditiegetrouw publiceren we aan het einde van het jaar fiscale tips en aandachtspunten. Ook dit jaar zijn ze weer te raadplegen, ditmaal in een digitaal jasje via deze pagina.

BDO Accountancy, Tax & Legal
Industriegroep Real Estate & Construction
mr. Frank Post, manager btw-advies
mr. Edwin Dekker, senior manager btw-advies
mr. Erik Bakx, partner btw-advies