MVGM kiest voor centrale aansturing bedrijfsonderdelen

‘Kwaliteit vraagt meer kennis en kunde’

Dé vastgoedregisseur MVGM  wijzigt de organisatiestructuur.  De plaatselijke kantoren blijven onverminderd actief, maar alle specialisten binnen MVGM Vastgoedmanagement op gebied van kantoren, winkels, woningen en vastgoedbeheer worden voortaan centraal aangestuurd. De wijziging is nodig, zo zegt algemeen directeur/aandeelhouder  Eddy Smit, om beter het hoofd te kunnen bieden aan snel veranderende marktomstandigheden. “In neergaande markten moeten we meer kennis en kunde aan de dag leggen.”

“De vastgoedwereld maakt een buitengewoon stormachtige tijd door,” zo verklaart Eddy Smit. “2012 wordt een uitdagend jaar. Of het nou gaat om nieuwbouw, de bestaande vastgoedvoorraad of de ontwikkeling van bedrijventerreinen;  in alle marktsegmenten dienen zich grote veranderingen aan. Het komend jaar wordt wellicht trendsettend voor de rest van het decennium.”

Smit schudt de trends uit zijn mouw. Toenemende internetverkopen zullen een  ingrijpend effect hebben op de omzet van klassieke winkels.  “Jongeren zullen steeds vaker via het internet hun inkopen doen.  Alleen retailers die een goede combinatie tussen internet en de fysieke winkel weten te vinden, kunnen zich onderscheiden. Ondernemers zoeken nog naar de juiste mix, maar ik verwacht dat binnen een aantal jaren grootschalige winkels  niet meer van deze tijd zijn. Het winkellandschap gaat  dus veranderen. Als we daar de effecten van afnemend consumentenvertrouwen en stagnerende bevolkingsgroei bij optellen, dan is toenemende winkelleegstand onvermijdelijk. Deze neergang zal zich het eerst openbaren in buurtwinkelcentra en in de aanloopstraten van binnensteden. En daarna verder doorzetten.”

 Het is niet de enige zorgelijke ontwikkeling waar Smit mee wordt geconfronteerd.  Door de economische crisis en afnemende vraag naar kantoorruimte zal de leegstand op de kantorenmarkt verder oplopen. “De beroepsbevolking groeit niet meer.  Er is al veel leegstand.  En de resterende gebruikers introduceren ‘het nieuwe werken’.  Daardoor daalt de ruimtebehoefte.” Smit wil echter niet spreken van een hopeloze markt. “Bedrijven zullen personeel sterker aan zich willen binden. Hen een plek willen bieden waar ze elkaar kunnen ontmoeten. Daardoor ontstaat een vraag naar moderne, goed bereikbare kantoren in de nabijheid van aantrekkelijke steden.  Maar dat lost ons overaanbod niet op.  Veel  kantoren staan bovendien op de verkeerde plek. Hoofddorp. Zoetermeer. Nieuwegein. Dat zijn niet de plekken waar mensen nog willen werken.”

Het is overigens niet allemaal kommer en kwel. Smit voorziet voor  de woningmarkt een positieve verandering. “Beleggers hebben weer belangstelling voor aantrekkelijke vrije sector huurwoningen. Van woningen worden ze niet rijk - uitponden is nu niet interessant -, maar de huuropbrengsten zorgen wel  voor een stabiel rendement. Het blijkt alleen lastig geschikte woningen te vinden. Ontwikkelaars moeten hun nieuwbouwprogramma’s daar nog beter op afstemmen.”

 Huren beperkt zich niet tot de stedelijke gebieden. Volgens Smit wordt ook in krimpgebieden huren aantrekkelijker dan kopen. “We kunnen de Nederlandse woningmarkt niet langer op één hoop gooien.  Feitelijk ontstaat een nieuwe vorm van tweedeling. Op allerlei plekken in het land wordt huren aantrekkelijker dan kopen. Het is immers niet interessant om in een krimpgebied een woning te kopen; hoe raak je dat huis later weer kwijt?”

Vastgoedbeheer krijgt, zo zegt  Smit,  ook steeds meer facetten. “We moeten meerwaarde creëren voor onze eigenaren. Om de kosten voor huurders/eigenaren te verlagen hebben we een grote inkoopafdeling opgezet. Ook zetten we meer in op duurzaamheid. Dat doen we in kleine stappen. Met allerlei activiteiten. We kopen groene energie in. Afval wordt CO2-neutraal ingezameld.  Samen met GreenFox en werknemers van sociale werkplaatsen maken we verlichting energiezuiniger.”

MVGM kent na de aankoop van  Meeùs Bedrijfshuisvesting een kleine zeshonderd personeelsleden. Wat betekenen al die trends voor MVGM-medewerkers? “Onze plaatselijke kantoren – onderverdeeld in de regio’s Noord, Midden en Zuid - bedrijven alle takken van sport. In een opgaande economie vragen opdrachtgevers ook om kantoren die aan elke vraag kunnen voldoen. Maar als het economisch tij keert, dan komen allerlei nieuwe problemen aan de oppervlakte waarvoor een goede oplossing moet worden gezocht.  Dan groeit de roep om specialistische kennis buitengewoon sterk,”aldus Smit.

MVGM heeft veel grote particuliere klanten.  “Zij vragen om meer vakmanschap. Ze zijn bezorgd over de toekomst en staan niet zelden voor herfinanciering.  Een deel van hen kampt met leegstand.  Er worden tal van plannen gemaakt voor herontwikkeling of hergebruik. Dat leidt tot een groter beroep op onze marktkennis, onze fiscale kennis en onze deskundigheid op gebied van regelgeving en omgang met gemeenten. Dat vraagt van onze medewerkers meer specifieke kennis, meer geduld en een sterker doorzettingsvermogen.”

Om beter aan de vraag te kunnen voldoen, kiest MVGM voor een sectorale organisatie met afzonderlijke directies op het gebied van woningen, kantoren, winkels en VvE-beheer. “ Alle specialisten worden bij elkaar geplaatst om de vragen op al die snel veranderende markten of nieuwe markten, zoals de zorg, beter het hoofd te kunnen bieden.” De grote betrokkenheid bij de plaatselijke vastgoedmarkt verandert daarbij niet, benadrukt Smit.  “We hebben twintig regionale kantoren. Dat netwerk ondergaat geen wijziging.  Het is belangrijk dicht op het vastgoed zitten.  Dat is de enige manier om effectief te opereren, maar de aansturing van kennis en kunde wordt sectoraal geregeld. ” 

De verandering van de organisatie staat niet op zich.  Het is volgens Smit het sluitstuk van een langer lopend veranderingsproces. “We streven naar een maatschappelijk betrokken bedrijf met een redelijk rendement. De continuïteit van het bedrijf staat bovenaan. We willen leidend zijn als het gaat om kwaliteit. De klanttevredenheid moet tenminste een 8 zijn. We hanteren als kernwaarden de begrippen: betrokken, resultaatgericht, integriteit en kwaliteit. Dat vraagt een aantal stappen.”

Na de losmaking van Meeùs  uit het Aegon-concern drie jaar geleden en de overname van Meeùs Bedrijfshuisvesting vorig jaar, heeft MVGM de sterke punten en zwakke punten in kaart gebracht. “Met onze fijnmazigheid zitten we goed,” aldus Smit. “We zullen eerder voor enige uitbreiding kiezen.  Bijvoorbeeld in Noord-Holland hebben we nog geen kantoor. Ook de scheiding tussen makelaars en taxateurs is een sterk punt.  Een taxateur moet onafhankelijk zijn werk kunnen doen.” De afgelopen tijd is al in diverse bedrijfsonderdelen flink geïnvesteerd.  “We hebben onze kennisbank  verbeterd,  veel geld en energie gestoken in onze automatisering en veel geïnvesteerd in opleiding en coaching van onze medewerkers.  De structuurverandering is de finale.”

Bert Pots