Altijd weer die btw! Aftrek van voorbelasting bij leegstand

Op 6 december 2011 heeft het ministerie van Financiën het geactualiseerde besluit inzake aftrek van btw gepubliceerd. In dit besluit wordt  ondermeer ingegaan op het recht op aftrek van btw bij (gedeeltelijke) leegstand van vastgoed. Mr. Manon Wurtz van Ernst & Young legt de nieuwe regels uit.

Indien sprake is van leegstand na eerdere verhuur zijn er in de praktijk twee vragen die kunnen worden gesteld:

•         leidt de leegstand tot het alsnog terugbetalen of juist terugkrijgen van de btw die bij aanschaf van het pand is betaald (herziening)?;

•         wat zijn de gevolgen van leegstand voor het recht op aftrek van btw op instandhoudingskosten?

De btw die bij aanschaf van het pand in aftrek is gebracht hoeft ten tijde van leegstand niet herzien te worden. Leegstand is volgens het ministerie niet aan te merken als fictief belast dan wel vrijgesteld gebruik. Dit betekent dat wanneer het pand na de eerste ingebruikneming (bijvoorbeeld door verhuur) leeg komt te staan voor de btw aangesloten wordt bij het voorgaande (eerste) gebruik.

Wanneer een onroerende zaak wordt aangekocht en vervolgens btw-belast wordt verhuurd, is de btw op de aankoop aftrekbaar. Wanneer het pand leeg komt te staan, wordt niet teruggekomen op de aan dat jaar toerekenbare btw (de zogenoemde herzienings-btw). Er hoeft dus niet te worden herzien, omdat wordt aangesloten bij het voorgaande belaste gebruik. Dit is dus prettig.

Wanneer een onroerende zaak echter wordt aangekocht en vervolgens eerst btw-vrijgesteld wordt verhuurd, is de btw op de aankoop niet aftrekbaar. Komt het pand leeg te staan, dan kan de aan dat jaar van leegstand toerekenbare btw volgens het ministerie ook niet worden herzien. Dit houdt in dat er ook in de periode van leegstand btw op het pand blijft drukken (immers het gebruik voor de leegstand was vrijgesteld).

Wij delen de opvatting van het ministerie niet en voeren hierover momenteel een procedure. Wij zijn van mening dat als tijdens leegstand btw-belaste verhuur wordt beoogd, en dit in beginsel ook haalbaar  is, recht op teruggaaf van de aan dat jaar toerekenbare herzienings-btw bestaat (10% van de btw op de bouwkosten per jaar).

Dan de tweede vraag. Volgens het ministerie moet leegstand ook voor wat betreft de btw op de instandhoudingskosten worden genegeerd. Stel de eerste verdieping van een onroerende zaak wordt belast verhuurd, de tweede verdieping vrijgesteld en de derde verdieping staat leeg. Van de btw op de instandhoudingskosten is dan volgens de staatssecretaris 50% aftrekbaar. Naar onze mening is 67% aftrekbaar, indien de derde verdieping btw-belast zou kunnen worden verhuurd.

Wij zijn van mening dat op panden die in beginsel btw-belast verhuurd kunnen worden, zoals kantoorpanden, als uitgangspunt geldt dat hierop geen btw mag drukken. De btw op instandhoudingskosten zou daarom volledig in aftrek moeten kunnen worden gebracht. Wij zien niet in dat hierbij verschil zou moeten worden gemaakt tussen aanvangsleegstand en tussentijdse leegstand.

Met het oog op het neutrale karakter van de btw zou aftrek van btw bij leegstand veel logischer zijn. Leegstand leidt in deze tijden al tot genoeg zorgen.

Manon Wurtz is werkzaam bij het Real Estate Team van Ernst & Young Belastingadviseurs LLP.