Erfpachtstelsel op de schop: de recente ontwikkelingen op een rij gezet

Zoals al eerder is aangekondigd zal het huidige erfpachtstelsel in Amsterdam drastisch worden herzien. Begin volgend jaar zullen de eerste wijzigingsvoorstellen worden gedaan, waarbij de criteria voor de financiering van particuliere erfpacht die recent zijn vastgesteld waarschijnlijk een belangrijke rol zullen gaan spelen. Ook zullen deze criteria wellicht gevolgen hebben voor de financierbaarheid van gemeentelijke (Amsterdamse) erfpacht. Pauline Leegwater, advocate bij Six Advocaten in Amsterdam, zet deze ontwikkelingen op een rij.

Modernisering erfpachtbeleid Amsterdam

Erfpacht werd in Amsterdam ingevoerd in 1896. Daarvoor bestond een aantal redenen. De gemeente zag aankomen dat haar grond in waarde zou stijgen en wilde zeker weten dat deze waardestijging aan de gemeenschap ten goede zou komen. Ook kon de gemeente op die manier invloed (blijven) uitoefenen op de kwaliteit van de bebouwing en het gebruik van de grond.

Sinds enige tijd staat het systeem van erfpacht regelmatig ter discussie (zie bijvoorbeeld het artikel in De Telegraaf van donderdag 8 december jl.), en ook binnen de gemeenteraad van Amsterdam wordt hierover gesproken. Het college van burgemeester en wethouders houdt echter onverkort vast aan de principes waarop het erfpachtstelsel is gebaseerd.  Erfpacht is nog altijd een goed instrument om stedelijke ontwikkeling te beïnvloeden en speculatie in grond te bestrijden. Maar mede naar aanleiding van deze discussie zal het gemeentelijke erfpachtbeleid in Amsterdam wel worden gemoderniseerd. De verantwoordelijk wethouder heeft aangekondigd daartoe uiterlijk in juni 2012 met voorstellen te komen.

Bij het formuleren van deze voorstellen zal de wethouder hoogst waarschijnlijk rekening houden met enkele recente ontwikkelingen in het kader van (de financierbaarheid van) particuliere erfpacht.

Criteria voor financiering particuliere erfpachtcontracten

Op 5 oktober 2011 heeft de Nederlandse Vereniging van Banken bekend gemaakt dat  banken, erfpachters en enkele andere partijen, criteria hebben opgesteld voor de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht. Onder particuliere erfpacht wordt verstaan: gronden die in erfpacht zijn uitgegeven door andere grondeigenaren dan overheden, zoals bijvoorbeeld particuliere vastgoedeigenaren, kerken, waterschappen en VvE’s . Ook Bureau Erfpacht heeft meegedacht over het opstellen van deze criteria voor particuliere erfpacht. Bureau Erfpacht (onderdeel van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam)  is binnen Amsterdam verantwoordelijk voor het stedelijk erfpachtbeleid en het beheer van erfpachtcontracten en erfpachtvermogen.

De criteria zijn opgesteld omdat financiers sinds begin 2010 zeer terughoudend bleken bij het verstrekken van hypothecaire geldleningen voor woningen op particuliere erfpacht. Er zijn weinig wettelijke bepalingen die de inhoud van de erfpachtvoorwaarden reguleren, waardoor grondeigenaren een grote vrijheid hebben bij het opstellen van hun erfpachtvoorwaarden.  Financiering van particuliere erfpacht  bleek vanaf begin 2010 lastig te verkrijgen, omdat de financiers van mening waren dat de erfpachtvoorwaarden onaanvaardbare financiële  risico’s met zich brachten voor de erfpachter en/of de financier. Volgens de sector werden deze risico’s veroorzaakt door onduidelijkheden in de particuliere erfpachtvoorwaarden en onzekerheid over de toekomstige hoogte van de canon, waardoor de erfpachter mogelijk in betalingsproblemen kan komen.

De criteria die zijn opgesteld in het kader van de financierbaarheid van woningen op particuliere erfpacht zijn halverwege november 2011 ingegaan, en hebben betrekking op bestaande particuliere erfpachtcontracten (erfpacht gevestigd voor 1 april 2012). Financiers zijn voor deze bestaande particuliere erfpachtcontracten in principe (weer) bereid financiering te verstrekken, mits het erfpachtrecht voldoet aan alle vijf de hierna genoemde criteria.

Duur van het erfpacht en de vergoedingsregeling

De akte van uitgifte moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding van de erfpachter bij het einde van de erfpacht.

Canon en canonaanpassing

De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en niet onaanvaardbaar zijn.

Geen verplichting tot koop

De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is het bloot eigendom op enig moment te kopen.

Wijziging erfpachtvoorwaarden

De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de bloot eigenaar het recht heeft om eenzijdig de erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht. Men moet hier denken aan: bepalingen over de hoogte van de canonvergoeding, aanpassingen van de canon, de voorwaarden voor beëindiging van het erfpachtrecht en de vergoeding bij beëindiging.

Geen materiële aantasting genotsrecht

De akte van uitgifte mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten. Daarvan is sprake wanneer de waarde van het erfpachtrecht materieel negatief wordt beïnvloed door erfpachtvoorwaarden die ertoe leiden dat de erfpachter de woning niet meer als woning kan gebruiken.

In het verleden zijn er ook particuliere erfpachtrechten uitgegeven die zijn gebaseerd op erfpachtvoorwaarden van overheden. Voor zover deze erfpachtvoorwaarden niet voldoen aan de hierboven genoemde criteria, zijn deze erfpachtvoorwaarden desalniettemin financierbaar indien de erfverpachter zich onherroepelijk heeft verplicht om bij de uitoefening van zijn rechten en verplichtingen uit hoofde van het erfpachtrecht voor onbepaalde tijd het beleid van de betreffende overheid volledig en zonder uitzondering te volgen.

Modelerfpachtvoorwaarden

Daarnaast  is er een werkgroep in het leven geroepen die  modelerfpachtvoorwaarden zal opstellen. Deze modelerfpachtvoorwaarden zullen niet alleen betrekking hebben op de hierboven genoemde criteria die zien op de financierbaarheid, maar zullen een breder karakter hebben. Overheden zijn expliciet uitgenodigd om een bijdrage aan deze modelerfpachtvoorwaarden te leveren. De verwachting is dat deze modelerfpachtvoorwaarden uiterlijk op 1 maart 2012 bekend zullen worden gemaakt, zodat nieuwe rechten van particuliere erfpacht (uitgegeven na 1 april 2012) slechts financierbaar zullen zijn als  de erfpachtvoorwaarden conform het model zijn.

Financierbaarheid gemeentelijke erfpacht?

Voor erfpachtrechten waarbij de bloot eigenaar een overheid is, wordt door financiers over het algemeen zonder al te veel problemen financiering verstrekt. Daar zou na april 2012 best eens verandering in kunnen komen. De werkgroep die de modelerfpachtvoorwaarden zal opstellen, gaat er namelijk vanuit dat overheden hun erfpachtvoorwaarden bij de eerstvolgende herziening dan wel bij de eerstvolgende verkoop van het erfpachtrecht zullen aanpassen conform de modelerfpachtvoorwaarden. Wanneer deze aanpassing uitblijft en  er een discrepantie tussen de gehanteerde erfpachtvoorwaarden en de modelerfpachtvoorwaarden (blijft) bestaan, is niet uitgesloten dat dit gevolgen zou kunnen hebben voor de financierbaarheid van deze rechten van overheidserfpacht. Reden temeer om te verwachten dat bij de modernisering van het Amsterdamse erfpachtbeleid  de criteria voor financierbaarheid van particuliere erfpachtcontracten en de nog te verschijnen modelerfpachtvoorwaarden, nauwlettend in de gaten zullen worden gehouden.

Pauline Leegwater is advocate bij Six Advocaten in Amsterdam. Zij houdt zich bezig met zowel het algemeen en ruimtelijk bestuursrecht als het privaatrechtelijke bouw- en vastgoedrecht. Haar vakgebied strekt zich uit tot de belangrijkste aspecten van het vastgoedrecht: omgevings- en andere vergunningen, bestemmingsplannen, koop en verkoop van vastgoed, zakelijke rechten (appartementsrechten, opstal en erfpacht), bouwrecht en projectontwikkeling.