Ze hebben hun strepen al meer dan verdiend, ook al zitten ze elk op een andere prominente plek in ‘de vastgoedcyclus’: een begrip dat veelvuldig zal terugkomen in het dubbelinterview met Wiggert Karreman (APF International) en Jan van den Hogen (Deka).

Holland Property Plaza (HPP), het vastgoednetwerk waar beide heren bestuurslid zijn, nodigde ze uit voor een gesprek over het guurder wordende investeringsklimaat in ons land, met name voor buitenlandse partijen. Daarbij speelt het achterhaalde en niet bijster positieve imago van de sector, in het bijzonder in de relatie met de overheid, zeker een rol.

De locatie is een inspirerend decor voor een gesprek over de toegevoegde waarden van vastgoed: ‘District West’, een ontwikkeling van investeerder APF International vlak bij het westelijke havengebied en het intercitystation Sloterdijk in Amsterdam. Hier krijgt een verwaarloosde plek uit de oude economie weer een injectie en komt weer tot leven.

Gastheer Wiggert Karreman, managing director van APF en HPP-bestuurslid (penningmeester), staat als commerciële investeerder aan de wieg van dit soort transformaties en ook aan het begin van de 'vastgoedcyclus': 'Wij koppelen pensioenkapitaal aan vastgoed. Concreet: wij kopen die oude, verwaarloosde (kantoor)gebouwen, vaak met buitenlands kapitaal op voor transformatie naar nieuw leef- en werkbaar vastgoed.'

HPP-collega-bestuurslid (secretaris), Jan van den Hogen zit als institutionele investeerder namens Deka, en de via Deka wereldwijd beleggende pensioenfondsen, verzekeraars en particulieren, verderop in de ‘vastgoedcyclus’. Hij is de ‘afnemer’ van projecten die vastgoedinvesteerders als APF, en andere soortgelijke ondernemingen, opstarten. Gevraagd naar een ultrakorte karakteristiek van zijn investeringsrol in de vastgoedketen zegt Van den Hogen: 'Dankzij ons kun je wonen, werken, eten, leven en je kunt nog een keer een prima pensioen krijgen. Bij Deka zijn dat miljoenen mensen.'

Van de commerciële vastgoedbeleggingsmarkt in heel Nederland is intussen 70 tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector.

Voor de meeste mensen lijkt jullie sector één grote pot vastgoednat…jullie hebben een fors imagoprobleem toch?

Van den Hogen: 'Ja. Voor ons lijkt de vastgoedcyclus heel transparant, maar dat is het overduidelijk niet voor de meeste stakeholders. De structuren en verhoudingen binnen de vastgoedsector over de volle breedte zijn klaarblijkelijk helemaal niet doorzichtig.'

Karreman: 'En het clichébeeld van de winstwolfjes en de cowboys is naar mijn oprechte mening allang sterk achterhaald door een veel genuanceerder werkelijkheid. Wij zijn intussen een heel professionele sector geworden met grote maatschappelijke impact. En dito verantwoordelijkheden. We zijn breder en internationaler geworden met veel meer en andere spelers. De rol van en het aantal stakeholders is groter geworden.'

Van den Hogen: 'Met professionaliseren bedoelen we dat we vanuit maatschappelijk perspectief in de vastgoedsector de slag hebben moeten maken om ook daadwerkelijk zaken als compliance nog strakker dan nu al het geval is in je werkzaamheden te integreren; over corporate governance en rapportages, over duurzaamheid en ESG en over een level playing field met de stakeholders. Die ontwikkeling is nog steeds ondergesneeuwd door de al genoemde clichés. Dat het imago van de sector zo slecht is, met name bij de politiek, hebben we echter ook wel een beetje over onszelf afgeroepen. Er is voor ons echt werk aan de winkel om onderbuikgevoelens actief om te zetten in feitenkennis, context en daardoor begrip. Daarbij kan Holland Property Plaza een belangrijke rol spelen.'

Buitenlandse investeerders rennen niet opeens allemáál weg, maar ze worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Dat matcht niet met de ambitie van onze overheid om (veel) meer te bouwen, maar zelf niet de investeringsruimte heeft om dit waar te maken..

Wat zijn de uitdagingen voor die vorm van relatietherapie met de overheid?
Karreman: 'Informatie! Er is geen zicht op de gehele cyclus in een vastgoedproject: welke verschillende partijen met verschillende rollen en drijfveren daarbij een rol spelen. En wat mij opvalt, is dat er een angst is om met commerciële partijen om te gaan.'

Van den Hogen: 'Wij zitten ook evident in een commerciële hoek! Wij zijn als Deka zoals gezegd verantwoordelijk voor miljoenen pensioenen. Als een uit de kluiten gewassen pensioenleverancier heb je zelfs de plicht om rendement te maken.'

De rol van met name buitenlandse investeerders staat evident niet goed bij iedereen op het netvlies.

Van den Hogen: 'Van al het commerciële vastgoed in heel Nederland is intussen 70% tot 75% in handen van buitenlandse investeerders. Dat weet bijna niemand buiten onze sector, maar het is wel een feit. Die buitenlandse investeerders hebben allemaal muntjes die ze hier kwijt willen! De belegger wil er graag muntjes in stoppen, maar het gleufje is door de overheid van tevoren dichtgeplakt.'

Karreman: 'Dat komt met name door de onvoorspelbaarheid in de besluitvorming van de overheid. Als internationale belegger maak je een analyse van de voorwaarden om in een bepaald land te gaan beleggen, maar als je tijdens de wedstrijd steeds de doelpalen ziet verschuiven, gaan er gelijk rode vlaggen omhoog.'

Van den Hogen: 'Die complexiteit zit niet alleen bij de rijksoverheid, maar ook nog een keer op gemeentelijk niveau. Buitenlandse investeerders gaan nu niet of minder investeren in vastgoed waar je echt maatschappelijke waarde kunt toevoegen. Dat is een risico voor de gehele vastgoedcyclus. Investeerders als APF die aan het begin van zo’n cyclus staan, hebben een kapitaalstroom nodig, die voor een belangrijk deel uit vreemd vermogen bestaat. Komen er vervolgens minder aantrekkelijke projecten voor ons als institutionele investeerder, dan komt er een blokkade in de cyclus.'

Karreman: 'De buitenlandse investeerders worden in Nederland wel geconfronteerd met randvoorwaarden die op dit moment het minst gunstig zijn in heel Europa. Ik heb de indruk dat de overheid nog onvoldoende zicht heeft dat buitenlandse investeerders daardoor minder snel naar ons komen. En dat laatste is cruciaal voor een overheid die wel de ambitie heeft om (veel) meer te bouwen, met name woningbouw, maar zelf, ook niet met de hulp van corporaties, de investeringsruimte heeft om dit waar te maken.'

Tijd voor relatietherapie?
Karreman: 'We proberen als Holland Property Plaza zelf actief toenadering te zoeken. Dat was ook de context van het investeringsdiner van 22 januari. Ik zit daarnaast namens HPP in een werkgroep met vertegenwoordigers van overheid en vastgoedsector.'

Van den Hogen: 'De kracht van HPP is dat we er op persoonlijke titel in zitten zonder last van ruggespraak: het is een bonte mengeling van mensen en competenties en vakmanschap uit de vastgoedwereld. Je hebt aan ons een stevige gesprekspartner en ik merk ook dat wij sneller tot een dialoog kunnen komen met de overheid dan veel van die belangenverenigingen.'

Lees het complete interview op de website van Holland Property Plaza.