´Belastingdienst past te beperkte visie op doorkijkarresten overdrachtsbelasting toe´
De Belastingdienst zegt in een recent standpunt dat de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet van toepassing is bij optie voor een btw-belaste verhuur. In deze bijdrage van BDO Accountancy gaan mr. Raymond Hietveld en mr. Harmen Teeuwsen, beide senior manager btw/overdrachtsbelasting, dieper in op de gevolgen van dit standpunt en waarom zij vinden dat de Belastingdienst een te beperkte uitleg van de zogenaamde doorkijkarresten toepast.
Vastgoedrelaties opgelet: bij het verkrijgen van aandelen in een BV met vastgoed waarop een beperkt recht is gevestigd, krijgt u mogelijk eerder met heffing overdrachtsbelasting te maken. Dat blijkt uit een standpunt dat de Kennisgroep overdrachtsbelasting van de Belastingdienst heeft gepubliceerd.
De Kennisgroep heeft onlangs haar standpunt gepubliceerd met betrekking tot de verkrijging van een belang van 33,33 procent of meer in aandelen van een 'onroerende zaak-rechtspersoon' (ozr) met een nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik genomen onroerende zaak waarop een tijdelijk beperkt recht (bijvoorbeeld erfpachtrecht) is gevestigd. In het standpunt wordt gesteld dat de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet van toepassing is bij optie voor een btw-belaste verhuur. Naar onze mening past de Belastingdienst in het standpunt een te beperkte uitleg van de zogenaamde doorkijkarresten toe.
De doorkijkarresten, waar ging dat ook alweer over?
Uit de doorkijkarresten volgt kort gezegd dat men door de vastgoed-BV heen moet kijken en een aandelentransactie gelijk moet behandelen als een stenentransactie (de verkrijg van het onroerend goed zelf) vanuit de betreffende entiteit. Geldt de vrijstelling voor de stenentransactie vanuit een entiteit? Dan geldt deze vrijstelling onder dezelfde voorwaarden ook bij een aandelentransactie in deze entiteit. De heffing bij verkrijging van aandelen in een ozr mag dus niet leiden tot een extra heffing overdrachtsbelasting, indien de rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak (of het beperkte recht daarop) wel is vrijgesteld.
Beperkte rechten en de samenloopvrijstelling
Beperkte rechten worden in de btw in veel gevallen aangemerkt als verhuurdienst. Deze verhuurdienst is in principe vrijgesteld van btw, waardoor geen beroep kan worden gedaan op de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting. In bepaalde gevallen kan bij beperkte rechten echter worden gekozen voor btw-heffing en dan kan onder voorwaarden wel een beroep worden gedaan op de samenloopvrijstelling. In het kader van dit artikel werken wij de voorwaarden die hierbij spelen niet nader uit. Of de keuze voor btw-heffing wordt gemaakt is afhankelijk van de omstandigheden waarin een transactie plaatsvindt. In het standpunt van de Kennisgroep heeft de Belastingdienst nader uitgewerkt hoe een keuzemogelijkheid voor btw-heffing zich volgens de Belastingdienst verhoudt tot de doorkijkarresten.
Wettelijke uitzonderingen op vrijgestelde verhuur
De samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting is volgens de Kennisgroep van toepassing indien dit tijdelijke beperkte recht uitsluitend betrekking heeft op:
- blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
- parkeerruimte voertuigen en/of lig- en bergplaatsen vaartuigen, of;
- safeloketten.
Dit zijn drie van de vijf wettelijke uitzonderingen op de hoofdregel van een btw-vrijgestelde verhuur.
Een andere wettelijke uitzondering - het hotel-/pension-/kamp- en vakantiebestedingsbedrijf (voor kort verblijf) – zal in een dergelijke situatie volgens de Kennisgroep in de praktijk niet voorkomen. Zou dat wel zo zijn, dan zal naar verwachting ook voor deze wettelijke uitzondering de samenloopvrijstelling gelden. Op de vijfde mogelijkheid, de optie btw-belaste verhuur gaan we hierna in.
Optie btw-belaste verhuur (tijdelijk erfpacht)
De laatste wettelijke uitzondering op de btw-vrijgestelde verhuur, ziet op de situatie waarbij conform de daarvoor geldende voorwaarden door de BV (bloot eigenaar) en de tijdelijke erfpachter geopteerd wordt voor een btw-belaste verhuur. Hiervoor is onder andere vereist dat de afnemer het beperkte recht gaat gebruiken voor prestaties waarvoor voor 90 procent of meer recht op aftrek van btw op kosten bestaat.
Géén samenloopvrijstelling?
Volgens de Kennisgroep is hierop de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting niet van toepassing. De Kennisgroep stelt dat de doorkijkbenadering uit de rechtspraak alleen opgaat, als ten tijde van de verkrijging van de aandelen met zekerheid vaststaat dat bij een rechtstreekse overdracht van het beperkte recht door de ozr aan de verkrijger van de aandelen de samenloopvrijstelling van toepassing is. Door de onzekerheid over de btw-positie van het beperkte recht (met name door de keuze wel of niet te opteren) is daar geen sprake van en kan de samenloopvrijstelling dan ook niet van toepassing zijn. Ons inziens strookt dat standpunt niet met de essentie van de doorkijkarresten.
De verkrijging van een beperkt zakelijk recht op een in Nederland gelegen onroerende zaken waarbij partijen opteren voor een btw-belaste verhuur, is in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Zodoende dient de verkrijging van aandelen in een entiteit met eenzelfde beperkte recht waarbij geopteerd wordt (of waarschijnlijk zal worden), in beginsel ook vrijgesteld te zijn. De uitleg van de Kennisgroep leidt dus naar onze mening tot een (potentieel) verschil in behandeling tussen aandelen- en stenentransacties.
Gevolgen voor de praktijk
Indien u aandelen verkrijgt in een ozr met een beperkt recht dat ziet op een nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik genomen onroerende zaak waarbij is geopteerd voor een btw-belaste verhuur, weet dan dat de belastingdienst hoogstwaarschijnlijk zal stellen dat hierop de samenloopvrijstelling niet van toepassing is. Een afwijkend standpunt kan ons inziens pleitbaar zijn, maar zal naar alle waarschijnlijkheid wel tot een gerechtelijke procedure leiden.
Laatste nieuws
- 22-07-2024 16:42 Amvest en Adriaan van Erk gaan 800 woningen realiseren in nieuwe Leidse stadswijk
- 22-07-2024 16:18 M7 verkoopt kantoorgebouw in Almere
- 22-07-2024 15:35 Woningbouw Zandvoort: grote torens op zee of een wijk op het circuit?
- 22-07-2024 13:40 Amsterdams bedrijventerrein Muyskenkwartier wordt woon-werkwijk; aanbesteding eerste kavel gestart
- 22-07-2024 13:12 Twee nieuwe commissarissen bij Habion op voordracht van huurdersorganisaties
- 22-07-2024 11:41 Advies aan Hoge Raad over indexatiebedingen is voornamelijk gunstig voor verhuurders
- 22-07-2024 11:02 Urban Industrial vergroot aanwezigheid in Haarlemse Waarderpolder
- 22-07-2024 10:04 Logicor ontwikkelt logistiek warehouse van 25.000 m2 in Roosendaal
- 22-07-2024 09:40 Aedes verheugd met nieuwe woningmarktplannen van de Europese Commissie
- 22-07-2024 09:21 Prijzen van koopwoningen weer boven piekniveau van zomer 2022
- 22-07-2024 08:00 Clarion koopt logistieke ontwikkeling van 32.000 m2 van Next Level
- 22-07-2024 06:00 Bentley naast de ingang
- 19-07-2024 15:25 Haarlem stelt eisen vast voor 350 woningen op Delftplein
- 19-07-2024 13:27 Provincie Noord-Holland verhoogt subsidie voor verbeteren verouderde bedrijventerreinen en winkelgebieden
- 19-07-2024 12:48 Avignon Capital verkoopt Staybridge Suites Hotel in Den Haag
- 19-07-2024 12:40 Een glijbaan en friends-appartementen: Is de Stadsveteraan het antwoord op de broodnodige vernieuwing in ouderenhuisvesting? (+video)
- 19-07-2024 12:18 Advies aan Hoge Raad: opslagbeding met maximaal 3 procent opslag is niet oneerlijk
- 19-07-2024 10:06 Proef met woningdelen: slechts veertien van de honderd geïnteresseerden vragen vergunning aan
- 19-07-2024 09:28 Kunstgalerie huurt winkelruimte in centrum Haarlem
- 19-07-2024 09:24 Logistieke dienstverlener huurt 11.500 m2 op Maasvlakte
- 19-07-2024 09:11 Maak kennis met: David van Haaster
- 19-07-2024 08:35 Storage Share neemt 22.000 m2 opslag over van failliet Boxx
- 19-07-2024 08:07 'Grote verhuurders: geen grote verkoopplannen door regulering middenhuur'
- 19-07-2024 07:50 BTT Real Estate koopt 20.000 m2 distributiecentrum in Bergen op Zoom
- 18-07-2024 16:47 Dura Vermeer en Woonhave tekenen voor 28 huurwoningen in Vlaardingen
- 18-07-2024 16:05 Drie nieuwe huurders voor monumentaal kantoorgebouw aan Amsterdamse Keizersgracht
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.