Van Poelgeest: 'Nieuwe kantoren moeten minstens BREEAM Excellent hebben'

Hoe kan Amsterdam een duurzamer karakter krijgen? Wethouder Maarten van Poelgeest (GroenLinks) stelt hoge eisen aan de duurzaamheid van nieuwe kantoren. Alleen BREEAM Excellent vindt hij voldoende. Maar ook de bestaande gebouwenvoorraad moet de komende decennia verbeterd. Dat is veel ingewikkelder. "De snelheid zal afhangen van de ontwikkeling van de wereldeconomie", aldus Van Poelgeest in een exclusief interview met Vastgoedjournaal.

Amsterdam streeft naar duurzame gebouwen en woningen met een minimale impact op het milieu. Voor nieuwe kantoren aan onder meer Amsterdam Zuidas vraagt de gemeente van ontwikkelaars het keurmerk BREEAM excellent. Dat is geen keiharde eis. Soms maken plaatselijke omstandigheden het te ingewikkeld om volledig aan die norm te voldoen, maar volgens wethouder Maarten van Poelgeest is het nodig dat ontwikkelaars en beleggers daar zo dicht mogelijk bij uitkomen. "Het is van belang om streng te zijn", zegt hij. "Onze eisen zijn niet irreëel. De meeste extra investeringen in betere milieuprestaties zijn binnen een periode van zeven jaar terug te verdienen. Bovendien ontstaan steeds meer nieuwe technieken. Daarmee zijn de kosten van een dergelijke investeringen makkelijker te drukken."

De kantorenmarkt blijkt goed met die norm te kunnen leven, aldus Van Poelgeest. "Veel ontwikkelaars kiezen uit eigen beweging voor die norm. Voor beleggers is het eveneens tamelijk simpel: bij de exploitatie van het gebouw zien ze het voordeel gelijk terug." Die snelle acceptatie verrast hem niet. "Het is het bekende verhaal. We zien het ook in de auto-industrie. Als de samenleving voor de toekomst een nieuwe norm formuleert, dan gaan fabrikanten daar op anticiperen. En blijken ontwikkelingen veel sneller te kunnen gaan dan aanvankelijk gedacht."

Bij de bouw van nieuwe woningen is het volgens hem niet veel anders. Daar hanteert de gemeente minimaal de wettelijke EPC-norm (0,6), maar ook die wordt tamelijk makkelijk geaccepteerd. Volgens hem is er ook op woningbouwgebied een snelle omslag gaande. "Onder Duco Stadig, mijn voorganger, maakte de gemeenteraad zich zorgen over de extra kosten van woningbouw bij verlaging van de EPC-norm van 1,2 naar 1. Een paar jaar later spreken we over een halvering. We zien dat corporaties en ontwikkelaars nog verder willen gaan. De verslechterende omstandigheden op de woningmarkt lijken daar geen negatieve invloed op de hebben; voor hen telt de toekomstwaarde van een woningcomplex."

Voor commercieel vastgoed beperkt de gemeente zich niet alleen tot BREEAM-NL. "De discussie of we in een stad met hoge leegstand nieuwe kantoren toestaan is rijker, dan het alleen meten van milieuprestaties. We zijn heel terughoudend. Het aantal locaties is zeer beperkt. Mondjesmaat toevoegen blijft echter mogelijk. Niet zonder reden. We hopen zo eerder te bereiken dat helemaal aan de onderkant van de markt gebouwen worden gesloopt of een andere functie krijgen. Verder geldt een aantal kwaliteitscriteria. We staan alleen nieuwbouw toe in multifunctionele gebieden. Nabij goed openbaar vervoer. Het nieuwe kantoor moet geschikt zijn voor het nieuwe werken. En nieuwbouw moet niet op de laatste plaats goed transformeerbaar zijn; bijvoorbeeld van werken naar wonen."

Als het om de komst van een duurzame stad gaat, dan is de betekenis van nieuwbouw alleen beperkt. De bestaande, minder goed presterende en soms eeuwenoude gebouwenvoorraad is vele malen groter. "Het grote probleem daarbij is dat het voordeel van een investering in bijvoorbeeld betere isolatie niet altijd direct bij de investeerder terecht komt. De gebruiker ziet de energierekening omlaag gaan. Maar de eigenaar zal er niet altijd in slagen een hogere huurprijs te realiseren. Zeker in de huidige, sterk concurrerende markt is zo'n hogere prijs niet zo makkelijk. Dat zet een stevige rem op verbetering van bestaande gebouwen."

Voorbeelden van succesvolle herontwikkeling zijn er wel. Neem The Bank aan het Rembrandtplein. Naar de mening van de wethouder is de Kroonenberg Groep er op een prachtige manier in geslaagd een oud gebouw een hoogwaardig nieuw leven te geven. Andere eigenaren zullen volgen, maar de snelheid daarvan zal volgens hem in flinke mate afhangen van de ontwikkeling van de wereldeconomie. "De toekomstige inspanning op het gebied van energiebesparing is nauw verbonden met de hoogte van de energierekening. Als de prijs omhoog gaat, dan zullen gebruikers meer waarde hechten aan besparing."De rol van de gemeente is heel bescheiden. "De gemeente kan slechts op beperkte schaal een zetje geven. Daarvoor is een speciaal fonds beschikbaar. Uitbreiding van stadsverwarming, de gemeente heeft daarover een contract gesloten met Nuon, kan ook helpen, maar de economische ontwikkeling is vele malen belangrijker."

In wat voor (duurzame) stad leven we straks? Van Poelgeest vindt dat een moeilijke vraag. "We staan pas aan het begin. We weten niet wat de techniek ons de komende twintig of dertig jaar brengt. " Maar het kan volgens hem nooit kwaad de grens te zoeken. Als voorbeeld mag dienen IJburg 2 met negenduizend nog te bouwen woningen. "Nu al zijn we in staat een klimaatneutrale wijk te bouwen. Maar we zouden een paar stappen verder kunnen gaan door die nieuwe stad -die op enig moment echt wel zal worden gebouwd – te beschouwen als een energiecentrale waar mensen plezierig willen wonen. Dat vraagt een ander ontwerp. Een meer uitdagende manier van denken. "

Hij verwijst ook naar 'early adapter' architect Thomas Rau. Vanwege de naderende grondstoffencrisis koopt die architect voor zijn kantoor geen meubilair, maar wordt er zitcapaciteit gehuurd. De leverancier zorgt op zijn beurt voor vervanging en recycling. "Vanuit de stad geredeneerd zou straatverlichting, het plaatsen van lantaarnpalen en het betalen van de energierekening, kunnen worden ingeruild voor de inkoop van 'licht'. Dat genereert veel sneller innovaties. Als we die manier van denken consequent zouden toepassen, dan valt er in de dichtbebouwde stad nog veel voordeel te behalen. Innovaties waaraan we nu niet denken."

Wat is BREEAM-NL? BREEAM
(Building Research Establishment's Environmental Assessment Method) is de wereldwijd meest gebruikte methode voor het meten van milieuprestaties van kantoren, winkels, scholen en andere gebouwen. Voor Nederland heeft de Green Building Council de methode vertaald naar BREEAM-NL. Doel is duurzame gebouwen te realiseren met minimale impact op het milieu. Gebruik van de BREEAM-standaard maakt het mogelijk onderscheid te maken in gebouwkwaliteit. Speciaal opgeleide organisaties beoordelen de gebouwen in de ontwikkel- en opleverfasen op basis van onderwerpen, gegroepeerd in de categorieën management, gezondheid en comfort, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik en ecologie en vervuiling. De doelstellingen stijgen uit boven het wettelijk minimum van het Bouwbesluit of andere regelgeving. De criteria zijn gebaseerd op actuele praktijkrichtlijnen Een geloofwaardig keurmerk moet de vraag naar duurzame gebouwen in Nederland stimuleren. De eindscore wordt vertaald in een kwalificatie: van pass tot outstanding. Amsterdam stelt als minimale eis een score van 70 procent (excellent).

Het interview met Van Poelgeest is gehouden door Bert Pots.