Snel starten met bouwen, ondanks beroepsprocedures

Nederland staat voor een grote (woning)bouwopgave. Het aantal beroepsprocedures neemt flink toe met als gevolg vertraging of zelfs annulering van bouwprojecten. Erwin Konijn, industry practice leader real estate bij Marsh Nederland, vertelt in deze column over de Verzekering na Beroepsprocedures. Zo kan de bouw tóch doorgaan, zonder het risico van torenhoge verliezen.

Het jaarverslag van de Raad van State over 2022 meldt dat de doorlooptijd van beroepsschrift tot uitspraak bij de Omgevingskamer is opgelopen van 40 weken naar 46 weken. Dit heeft te maken met het huidige personeelstekort, de toename van omgevingsrechtelijke zaken en het ingewikkelder worden hiervan. De verwachting is dat de doorlooptijd alleen maar verder toeneemt. Dat komt onder meer door de huidige stikstofproblematiek, maar ook door de toename van het aantal duurzame energieprojecten.

Zoeken naar een oplossing 
Een verzekering tegen de gevolgen van een beroepsprocedure kan investeerders, banken en kopers geruststellen. Met de Verzekering na Beroepsprocedures staan verzekeraars garant voor het financieel verlies wanneer projectontwikkelaars het project moeten annuleren en uiteindelijk niet kunnen realiseren.   

We hebben gemerkt dat projectontwikkelaars in Nederland zoeken naar een oplossing. Ze worden geconfronteerd met het feit dat een eerder afgegeven omgevingsvergunning voor een bouwproject alsnog kan worden ingetrokken na uitspraak van de Raad van State. Ze moeten langer wachten op een uitspraak en zien hun bouwkosten en rente stijgen terwijl het project stil komt te liggen. De verzekering vergoedt de werkelijke financiële verliezen als de vergunning is geannuleerd door een negatieve uitspraak in een beroepsprocedure bij de rechtbank en de Raad van State.

Versnellen en vergoeden
In onder meer Frankrijk en België, landen met een vergelijkbaar rechtssysteem als in Nederland, wordt de verzekering al langer met succes aangeboden. De Société d'Analyse de Risque (SAR) voert de risicoanalyse uit. Jérôme Eliat, partner bij SAR Benelux, vertelt: ‘Het is gebruikelijk dat betrokkenen beroepsprocedures tegen omgevingsvergunningen starten. In de praktijk zien we dat het maar de vraag is beroepen tot annulering van een project leiden. Het zorgt wel voor grote vertraging, dat brengt extra financiële risico’s met zich mee. De verzekering kan de doorlooptijd van een beroepsprocedure niet inkorten, maar kan er wel voor zorgen dat je sneller kunt starten met bouwen. Zo kan de projectontwikkelaar tóch starten. Als de Raad van State zich maanden of jaren later negatief uitspreekt over de verleende vergunning kan de verzekeraar de schade voor de verschillende betrokken partijen vergoeden.’

Financiële zekerheid 
De Verzekering na Beroepsprocedures vergoedt de schade van projectontwikkelaars, particuliere kopers, grondeigenaren of investeerders. Voor een projectontwikkelaar of investeerder bestaat de schadevergoeding uit het verschil tussen de betaalde bouw- en ontwerpkosten en de bedragen die kopers eventueel al hebben betaald. Onder bouwkosten vallen ook de bijkomende kosten: bijvoorbeeld voor contractbreuk met onderaannemers, of kosten in verband met een financiering die je voor het project hebt moeten afsluiten. Als het project onverhoopt moet worden gesloopt, dekt de verzekering deze kosten ook.

Waarde voor velen
Particuliere kopers kunnen ook rekenen op een vergoeding. Vóór oplevering van de woning is de vergoeding het bedrag dat ze al voor de woning hebben betaald, vermenigvuldigd met maximaal 120 procent om verborgen kosten te denken. Denk aan het stopzetten van een hypothecaire lening of het dekken van de huur van een vervangende woonruimte.  

Naast woningbouwprojecten zijn ook zakelijke projecten zoals retail-, kantoor- en duurzame energieprojecten te verzekeren. De premie voor een verzekering ligt rond de 1,5 procent van de verzekerde waarde. De hoogte van de premie is afhankelijk van de omvang van het project en het risico dat je wilt verzekeren.

Gebruik maken van de Verzekering
Om gebruik te maken van de Verzekering na Beroepsprocedures, doorloopt de aanvrager een aantal stappen. De eerste stap is om contact op te nemen met een van onze adviseurs. Dat kan zodra bekend is dat er bij de rechtbank of Raad van State beroep wordt aangetekend op de vergunning. We bespreken of het project in aanmerking komt voor de verzekering. Als dit het geval is, volgt een risicoanalyse. Gezamenlijk met verzekeraars zijn wij zeer zorgvuldig in het beoordelen van de bouwprojecten. Op basis van de jurisprudentie is het voor gespecialiseerde advocatenkantoren mogelijk een goede inschatting te maken van de haalbaarheid van het beroep. Daarbij zijn wij zeer terughoudend in het verzekeren van maatschappelijke gevoelige en complexe projecten.

Van audit tot groen licht
‘We vragen de klant eerst om een gespecialiseerde advocaat een audit uit te laten voeren op basis van specifieke uitgangspunten’, vertelt Eliat. ‘Als deze concludeert dat een beroepsprocedure (waarschijnlijk) niet tot annulering van een project gaat leiden, laat SAR een tweede onafhankelijke audit uitvoeren. De uitkomsten van de twee audits worden vergeleken, met als doel om te beoordelen of de omschreven risico’s overeenkomen en aanvaardbaar zijn voor verzekeraars. Als dit het geval is geven wij groen licht en leggen wij het dossier voor aan verzekeraars met een A-rating. Zij maken vervolgens een verzekeringsvoorstel op maat.’

Wilt u meer weten?  
Voor meer informatie over de Verzekering na Beroepsprocedures en contact met een van onze adviseurs kunt u terecht op de website van Marsh.