Hoe laat leisure en vastgoed zich combineren?

Mixed use is populair. Want gebleken is dat locaties geliefder zijn en in waarde toenemen als wonen, werken en leisure gecombineerd worden. Kort door de bocht: de levendigheid wordt hoog gewaardeerd en men voelt zich veiliger. Ontwikkelaars staan steeds vaker voor deze integrale uitdaging.

We gaan in gesprek met Michiel van Noort, eigenaar van Firstmate, en vragen hoe je tot succesvolle mixed use-concepten komt. Michiel is al jaren thuis in vastgoedontwikkeling en heeft een hospitality-achtergrond. Ook zijn team heeft een ruime ervaring in de consultancy-, horeca- en leisurebranche. Dat maakt dat Firstmate met een andere bril naar vastgoedopgaven kijkt.

Meer dan mooie plannen bedenken
'Firstmate benadert de integratie van horeca en leisure in vastgoed als cement tussen de bouwstenen van een gebieds- of projectontwikkeling. Met een doelgerichte aanpak komen we van uitgebreid marktonderzoek, technisch onderzoek en haalbaarheidsstudies tot een visie, gevolgd door een conceptuitwerking én de invulling ervan. Ja, ook die laatste stap nemen we, indien gewenst uiteraard. Wat ons onderscheidt is dat we de concepten ook doorrekenen naar hoeveel m2 er nodig is, wat de investeringen zijn en wat deze aan huurstromen opbrengen voor de vastgoedeigenaar. Binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen als Merwede in Utrecht en Holenkwartier in Hoorn laat goed zien hoe we gemeenten, ontwikkelaars en beleggers met een totaalconcept kunnen ontzorgen én bewoners en bezoekers een geweldige gastvrijheidservaring kunnen bieden.'

Holenkwartier als voorbeeld
Holenkwartier bestaat uit 400 woningen, 1.000 m² horeca, verspreid over maximaal 5 vestigingen en een hotel van 1.000 m². Het plan voorziet ook in kleinschalige en ondergeschikte detailhandel. Firstmate deed onderzoek naar de ontwikkelkaders. Ook de wensen en ambities van de projectontwikkelaar, de gemeente Hoorn en de toekomstige bewoners werden in kaart gebracht. Het onderzoek resulteerde in de ontwikkeling van toekomstbestendige concepten voor de commerciële meters in de oude Philipsfabriek.

De commerciële meters zijn ingevuld vanuit samenhangende thema’s die gaan over lichamelijk en geestelijk welzijn, duurzaamheid en verbinding van de wijk met de stad. De dragers van het gebied zijn een healthy lifestyle centrum met een boutique-gym, yoga, (kinder)fysio en een kinderdagverblijf, een all-day horecaconcept en een circulair hotel. Wat uniek is, is dat er vooraf onderzoek is gedaan naar de 'kaders' waaraan duurzame horeca-, retail- en leisure-invullingen moeten voldoen, en dat er een selectieproces heeft plaatsgevonden voor geïnteresseerde ondernemers. Zij moesten allemaal hun plannen presenteren en wij hebben deze beoordeeld op hun aansluiting bij de thema's. Ruim 80% van de ruimten is ingevuld met lokale en regionale ondernemers, en dat terwijl het pas in 2026 wordt opgeleverd. Dit is een fantastisch resultaat, vooral gezien het feit dat we de werving midden in coronatijd zijn gestart en alles online moesten doen. Ondernemers hebben enorm vertrouwen in deze aanpak en in de onderlinge samenhang van de concepten, omdat ze elkaar versterken in plaats van beconcurreren.'

De basis van succesvolle exploitaties
Michiel vervolgt: 'Wij geloven, nee sterker nog, we wéten dat geweldige gastvrijheidservaringen de basis vormen voor succesvolle vastgoed-, horeca- en leisure-exploitaties. Ons advies is dan ook: zie de commerciële plint niet als wisselgeld van je exploitatiebegroting, maar als kans om de locatie aantrekkelijker te maken en daarmee direct de waarde van het vastgoed te doen toenemen. We bouwen door middel van mixed use-concepten aan minidorpjes waar werken, wonen, verblijven en beleven centraal staan.'

Gebleken ervaring
Firstmate werkt samen met gemeenten, overheid, hotels en ontwikkelaars. Stayokay-hostels, de ministeries in Den Haag, ontwikkelaars als Synchroon, Van der Valk Investments en diverse gemeenten staan op het cv. Voor deze partijen deed Firstmate de conceptontwikkeling, het marktonderzoek en de haalbaarheidsstudies naar de toekomstbestendigheid van plannen.

Aandacht voor balans
Michiel van Noort vertelt tot slot hoe hij de toekomst ziet: 'Nieuwe generaties integreren steeds meer aspecten in hun leven. Wonen, werken, verblijven en beleven vloeien steeds meer in elkaar over. Het buitenshuis eten en drinken neemt verder toe, waarbij de keuzes zich voornamelijk richten op snelle en gemakkelijke oplossingen aan de ene kant van het spectrum, en op genieten en ontspannen aan de andere kant. De leisure en horeca ondergaan een proces van verketenisering. Zelfstandige concepten en kleinschalige ketens worden overgenomen door investeerders of grote horecaketens, die zich richten op schaalvergroting. Dit leidt tot meer gestandaardiseerde invullingen van leisure en horeca, ten koste van een divers aanbod. De uitdaging is om bij gebiedsontwikkeling een balans te vinden waarbij zowel lokale horecaondernemers als grote horecaketens naast elkaar kunnen bestaan en elkaar kunnen versterken.'