Hotels draaien beter dan voor corona, maar transactiemarkt ligt er stil bij

Het volume aan beleggingsinvesteringen in hotels is het afgelopen halfjaar gekelderd. Opvallend, want bezettingsgraden en opbrengsten per kamer zijn juist alleen maar gestegen. VJ zocht in het kader van de themamaand hotelvastgoed & leisure uit hoe de markt erbij ligt.

Zodra de reisbeperkingen waren opgeheven, ging het los. Na de restricties die ons tijdens corona waren opgelegd proefden we de vrijheid en zijn we weer gaan reizen. Het heeft de hotelsector duidelijk geen windeieren gelegd: na de twee slechte coronajaren heeft de hotelmarkt zich pijlsnel hersteld, blijkt uit cijfers van Horwath HTL. De bezettingsgraden (Occ) zijn bijna weer op het niveau van 2019 teruggekeerd. De kamerprijzen (ADR) en de opbrengsten per kamer (RevPar) zijn zelfs hoger dan voor de coronaperiode. Vanaf begin 2023 is de gemiddelde kamerprijs bovendien sterker gestegen dan de inflatiecorrectie, meldt Horwath HTL.

Halvering hotelbeleggingen
Hoe anders is het gesteld op de hotelbeleggingsmarkt. Het volume aan hotelbeleggingen is het afgelopen halfjaar gehalveerd ten opzichte van het eerste halfjaar 2022, zo blijkt uit onderzoek van Colliers (zie onderstaande grafiek). De vastgoedadviseur vindt zelfs dat de Nederlandse hoteltransactiemarkt op een vergelijkbaar punt lijkt te staan met de coronaperiode twee jaar geleden.

De terugval is niet te wijten aan het aantal hotels dat is verkocht. Gedurende de eerste zes maanden van 2023 werden er in Nederland namelijk twaalf hotels verkocht (exclusief exploitaties), evenveel als in het eerste halfjaar van 2022. Maar in totaal telden de verkochte hotels slechts 752 hotelkamers die een gezamenlijke transactiewaarde hadden van 110 miljoen euro. Daarmee halveerde het transactievolume (H1 2022: 208 miljoen euro). Het niveau van voor corona ligt al helemaal buiten bereik : toen werden er in het eerste halfjaar van 2019 27 hotels verkocht met een transactiewaarde van meer dan 1 miljard euro.

Dat het transactievolume een stuk lager ligt, komt voornamelijk door het ontbreken van de grote hoteltransacties in de grote steden, zo meldt Colliers. In het eerste kwartaal van 2022 zorgden de verkoop van het Mercure Canal District en het QO Hotel in Amsterdam alleen al voor 140 miljoen euro aan transactiewaarde. Daarentegen brachten de drie grootste hoteltransacties van het eerste halfjaar van 2023 gezamenlijk slechts zo’n 66 miljoen euro op. De verkoop van het Inntel Eindhoven met 230 kamers is met afstand de grootste hoteltransactie van 2023 tot nu toe.

Corona nog ingeprijsd
Naast de economische onzekerheid lijkt het vooral de gestegen rente te zijn waardoor de grotere hoteltransacties uitblijven, zo merkt Colliers. Kopende en verkopende partijen hebben nog geen nieuw prijsevenwicht kunnen vinden. Naast de moeite met de financierbaarheid wijst vastgoedadviseur CBRE in zijn Midmarket Outlook 2023 er ook op dat het soms lijkt alsof de coronarisico’s nog ingeprijsd lijken in de biedingen.

Opvallend genoeg ziet Colliers dat het juist de transacties in de grote steden zijn die uitblijven. Dat er wel hoteltransacties buiten de grote steden plaatsvinden komt voornamelijk doordat hier andere dan internationale en institutionele partijen bij betrokken zijn, zoals Nederlandse hotelexploitanten (Raspberry Group en EHM) en regionale investeerders.

Rooskleurige toekomst
Ondanks dat grote hoteltransacties dit jaar schaarser zijn, is het toekomstbeeld voor de sector rooskleurig, zo zien zowel Colliers als CBRE. Beiden verwachten dat er meer aanbod hotels op de markt zal komen in het tweede halfjaar waardoor het transactievolume een boost zal krijgen. Reden is dat er vanwege de onderliggende fundamentals toch veel investeerders op zoek zijn naar investeringsmogelijkheden waardoor er voldoende kapitaal beschikbaar is. Niet alleen zijn hotels inmiddels weer operationeel winstgevend, ook zit het internationale reisverkeer stevig in de lift.

De verwachting is immers dat reizen de komende jaren alleen maar toe zal nemen. Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) voorspelde in 2019 dat het aantal inkomende verblijfsbezoekers met minimaal 50 procent groeit van 18 miljoen in 2017 naar 29 miljoen in 2030. Zet de groei van de afgelopen jaren exponentieel door (dus die van voor corona), dan kan dit aantal in 2030 oplopen tot maar liefst 42 miljoen.