Vastgoed blijft óók in de huidige markt kansen bieden

Het zal de meeste mensen niet zijn ontgaan dat de dynamiek in de vastgoedmarkt anno 2023 is gewijzigd door onder andere hogere rentes, terughoudendheid van banken en (potentiële) wijzigingen in wetgeving. Deze onzekerheid resulteert ook in nieuwe kansen voor investeerders. Peter Strabbing, algemeen directeur investeringsmanagement bij NLInvesteert licht dit in de volgende bijdrage toe.

De impact van de stijgende rentes op vastgoedfinanciering
Strabbing legt uit dat hogere renteniveaus resulteren in een afname van de waarde van vastgoed. De kosten zijn gestegen wat gedragen moet worden uit de aanwezige huurstroom of kasstroom van de onderneming. Tegelijkertijd kan de daling in vastgoedwaarde ervoor zorgen dat de bank niet bereid is de volledige uitstaande schuld te herfinancieren en een deel in eigen vermogen moet worden ingebracht of een hoger aflossingscomponent wordt gevraagd. De financierbaarheid kan hierdoor in het geding komen. Strabbing: ‘Het rendement voor beleggers daalt, terwijl het herfinancieringsrisico toeneemt.’ Banken willen vanwege dit toegenomen risico meer eigen inbreng zien, zodat de loan-to-value ratio omlaaggaat. Het is goed voor te voorstellen dat vastgoed daardoor minder bereikbaar wordt voor een groot aantal investeerders.

Banken zetten de trend
Doordat de bancaire rente stijgt, stijgt het risico, dus ook het risico bij alternatieve financiers. In dat opzicht zetten banken dus de trend en volgt de markt de trend.

Naast dat de basisrente is gestegen, verwachten investeerders een hogere risico-opslag vanwege het toegenomen risico. Dit zorgt cumulatief voor een significant hogere vaste rente die in rekening wordt gebracht bij het financieren van een vastgoedtransactie in de huidige markt.

NLInvesteert hanteert een risico-scoremodel waar o.a. rekening wordt gehouden met de volgende factoren:

●  Rentabiliteit

●  Totale rentedragende schuld

●  Solvabiliteit

●  Liquiditeit

●  Risico op de kredietnemer

Terughoudendheid in het MKB
Voor ondernemers geldt dat zij momenteel terughoudend zijn ten aanzien van projectontwikkeling of bijvoorbeeld de aankoop van een bedrijfspand. Als we het hebben over projectontwikkeling, heeft dit niet alleen te maken met de stijgende rentepercentages. Ook factoren als de stikstofcrisis, PAS-verontreiniging en de langdurige trajecten om vergunningen te verkrijgen spelen een belangrijke rol. Toch neemt het aantal financieringen onder het MKB niet af, in tegenstelling tot wat je misschien zou verwachten.

Kansen voor investeerders
Doordat de looptijd van de lening (of de looptijd van de vaste rente) afloopt en er daarom moet worden geherfinancierd zijn er projecten die door de stijgende rente niet langer rendabel zijn. Deze projecten komen op de markt. Daarnaast zijn er ook fiscale redenen om vastgoed in box 3 te verkopen. Hierdoor is er voldoende dynamiek in de Nederlandse vastgoedmarkt waardoor er interessante kansen voorbijkomen voor investeerders. 

‘Vastgoed is wat mij betreft een onverminderd belangrijke belegging geworden, al moet je rekening houden met belangrijke verschuivingen in de markt. Historisch gezien gaat de lijn altijd weer omhoog. Echter moet je niet vandaag je geld nodig hebben uit vastgoed, dan heb je een probleem. Het gaat om de lange termijnvisie’, aldus Strabbing tot slot.