Panelgesprek: Hoe Parisproof is regulering middenhuur?

Een impuls voor verduurzaming. Zo noemde het ministerie van Binnenlandse Zaken het wetvoorstel Betaalbare huur. Verduurzaming van de middenhuur is zelfs een van de vier hoofdpijlers onder de plannen van minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge om de huurprijzen in het middensegment te reguleren. Probleem is alleen dat verhuurders de plannen vooral averechts zien werken. In een door Sociëteit Vastgoed georganiseerde rondetafelgesprek met VVD-Kamerlid Bouwen en Wonen Peter de Groot gaven zowel institutionele als particuliere verhuurders aan dat donkere wolken zich samenpakken boven de verduurzaming van de woningmarkt.

Volgens cijfers van Deloitte is 36 procent van de CO2-uitstoot in Europa afkomstig van gebouwen. Om de CO2-reductiedoelstellingen te halen, is het dus belangrijk dat de bestaande woningvoorraad wordt verduurzaamd. Reden voor de verschillende institutionele deelnemers aan het panel naar de doelen uit het Parijsklimaatakkoord te werken. Vesteda bijvoorbeeld heeft zich gecommitteerd aan de doelstelling om 55 procent CO2-reductie te realiseren, Heimstaden liet zijn plannen om bij te dragen aan het beperken van de opwarming tot 1,5 graad celcius door een wetenschappelijk bureau doorrekenen en ook bij a.s.r. werken ze met Parisproof roadmaps.

Sigaar uit eigen doos
'Wij vinden het belangrijk om iets te betekenen voor de maatschappij, we willen echt een impact maken', zegt Robbert van Dijk, managing director residential van a.s.r. Maar dat kan alleen als er ruimte overblijft om rendement te maken, waarschuwt hij.  'De investeringsbereidheid is er. Maar we investeren uiteindelijk wel met geld van pensioengerechtigden en verzekerden, dat betekent dat we elke euro moeten omdraaien. Het probleem is alleen dat de kosten aan de ene kant hoger worden en er een minister is die de huurprijzen naar beneden reguleert. Als regelgeving te beperkend wordt, is dat een risico dat pensioenfondsen en verzekeraars niet prettig vinden. Dan worden ze kopschuw.'

'De Jonge zegt dat hij verduurzaming stimuleert, maar dat doet hij alleen bij nieuwbouw,' vult Michiel Vrijman aan. De managing director van Heimstaden Nederland doelt daarmee op het feit dat woningen groter dan veertig vierkante meter extra WWS-punten krijgen als de Wet betaalbare huur doorgaat. Vier extra punten voor label A en dat loopt op tot tien punten extra voor label A++++. 'Die vier extra punten bij A zijn lang niet genoeg om te compenseren voor de terugval in de dan gereguleerde huurprijzen. En A++++ is voor bestaande woningen niet haalbaar, zeker niet voor een jaren-50-portiekflat. Voor nieuwbouw wel, maar die woningen zijn al duurzaam. Het is dus een sigaar uit eigen doos.'

Labelsprong waarderen
Om verduurzaming van bestaande woningen mogelijk te houden, pleit Vrijman voor een substantieel extra aantal punten voor label C. 'Of een opslag voor het verduurzamen van woningen, net zoals De Jonge nu ook introduceert bij nieuwbouwprojecten.' Hij vindt daarin bijval van zijn institutionele branchegenoot, Astrid Schlüter, COO van Vesteda. 'De grootste verduurzamingsopgave ligt in de bestaande woningmarkt. Het zou mooi zijn als de labelsprong kan worden gewaardeerd. Dat je bijvoorbeeld een opslag krijgt als je van G naar C gaat. Dat moet gewaardeerd worden in de vorm van een redelijk rendement. Dan heb je echt een stimulans om te verduurzamen.'

Niet alleen in institutionele hoek maken de panelleden zich zorgen over de negatieve impact van regulering op verduurzaming. Esther Dekker, directeur van Max Rental en oprichter van platform voor particuliere beleggers CHEPRI, ziet dat veel particulieren op dit moment afhaken. 'Door een stapeling van maatregelen wordt de investeringsbereidheid helemaal lamgeslagen. Verduurzaming van een woning moet wel bekostigd worden.' En dat kan niet als er wordt gereguleerd volgens het huidige woningwaarderingsstelsel. 'Dat is een heel erg verouderd systeem. En we horen wel dat het WWS in de toekomst wordt aangepast naar deze tijd, maar gaat dat wel gebeuren? Veel particulieren durven het niet meer aan. Als een woning muteert, zetten ze hem nu liever in de verkoop, ze hebben geen idee wat er verder nog aan regelgeving op ze afkomt.'

Door hoepels springen
Het betoog van Dekker is voorzitter van Vastgoed Belang Jack de Vries uit het hart gegrepen, vertelt hij. 'De grote maatschappelijke opgave ligt bij het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. En De Jonge zegt dan: ‘ik heb daar toch subsidie beschikbaar voor gesteld?’ Maar daarvoor moet je door zoveel hoepels springen dat je bijna een slangenmens moet zijn. Subsidie levert zo’n 6.000 euro per woning op, terwijl de daadwerkelijke kosten tien keer zo hoog liggen. De suggestie van Astrid van Vesteda om te kijken naar een labelsprong vind ik dan ook een goed idee. Dat werkt beter dan het toebedelen van minpunten aan slechte labels.'

Met dat laatste verwijst hij naar de minpunten die De Jonge in zijn Wet betaalbare huur voor ogen heeft voor woningen met een E-, F- of G-label. Een idee waar Vrijman op zijn beurt in principe niet tegen is, maar hij verbaast zich wel over de beoogde invoerdatum van 1 januari 2024.  'De overheid heeft altijd ingezet op verduurzaming voor 2030, daar hebben wij ook onze verduurzamingsplannen op afgestemd. Dat wordt nu ineens zes jaar naar voren geschoven. Een onrealistische doelstelling, zeker ook omdat onze handen door andere regelgeving gebonden zijn om te versnellen. Zo moet bij een complexgewijze verduurzaming nu nog 70 procent van de huurders akkoord gaan, dat zou op z’n minst naar minimaal 50 procent van de uitgebracht stemmen moeten gaan. Wat ook zou helpen om te accelereren is als er helemaal geen akkoord meer nodig is als een huurverhoging na verduurzaming betekent dat de totale woonlasten van bewoners niet toenemen.'

Tegengas in Kamer
De aanwezige panelleden snappen op zich de wens van de minister om in te grijpen op de woningmarkt, maar hebben vooral problemen met de invulling die hij daaraan geeft. 'Eens dat je excessen moet aanpakken,' zegt De Vries. 'Maar er komt nu een veel te generiek maatregelenpakket op de markt af.' Daardoor wordt de middenhuursector niet duurzamer, maar juist om zeep geholpen, stelt hij. Het stoort Vrijman vooral dat investeerders die portefeuilles aankochten met het doel die te verduurzamen, door minister De Jonge zowel achter de schermen als in de media het verwijt krijgen dat ze dan maar geen oude woningen hadden moeten kopen. 'Terwijl je juist dan verantwoordelijkheid neemt,' zegt hij. Van Dijk: 'Een beetje reguleren is niet erg, maar het was fijn geweest als daarvoor niet de volledige markt was aangepakt.' Dekker constateert dat private verhuurders nu onterecht als boeman worden gezien.

Dat laatste herkent Kamerlid De Groot wel. 'In de Kamer is het sentiment negatief. Ik heb weleens moeten ingrijpen toen in één debat vijf keer het woord pandjesbaas werd genoemd. Niet iedere verhuurder gaat slecht met zijn huurders om.' Over de reguleringsplannen voor de middenhuur zelf benadrukt hij dat de wet nog niet definitief is. 'Het is heel voortvarend om ervanuit te gaan dat de wet al op 1 januari 2024 in werking treedt, want er moeten echt nog heel veel behandelingen plaatsvinden.' Zelf zal hij daarbij ook tegengas geven, benadrukt hij. 'Natuurlijk, excessen moeten we tegenaan, maar we hebben er niks aan als er een wet komt die niet goed is.'