Van Staaij (ABN Amro): Verduurzaming van VvE’s is de volgende kostbare uitdaging voor De Jonge

Voor VvE’s is de verduurzaming van hun gebouwen een complexe en kostbare opgave die doorgaans nog weinig prioriteit krijgt. Vastgoedexpert bij ABN Amro Claire van Staaij beschrijft in deze bijdrage voor VJ dit onderbelichte probleem. Verduurzaming moet uiteindelijk toch gebeuren en subsidies zijn lang niet toereikend, schrijft zij.

Minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) kondigde december jl. in een Kamerbrief een versnellingsagenda aan voor de verduurzaming van gebouwen in het beheer van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Het is een grote opgave, ongeveer 20 procent van het totale aantal woningen in Nederland is namelijk onderdeel van een VvE. Naast het vinden van draagvlak is het zoeken naar de financiële middelen. De verduurzaming van VvE’s is de volgende kostbare uitdaging voor de woonminister. 

Nederland beschikt over veel VvE’s 
Om te begrijpen hoe groot en complex deze verduurzamingsopgave is, helpt allereerst een onderverdeling van deze VvE’s. In Nederland zijn zo’n 1,2 miljoen woningen – een vijfde van de totale woningvoorraad – onderdeel van 125.000 VvE’s, zo blijkt uit de meest recente CBS-cijfers uit 2015. Ruim 70 procent hiervan zijn ‘kleine’ VvE’s van maximaal acht appartementen of minder. Deze bevinden zich vooral in de vier grote steden en zijn voor het merendeel vooroorlogs. 
In bijna de helft van de 125.000 VvE’s komen zowel koop- als huurwoningen voor, de zogenoemde gemengde VvE’s. Huurwoningen in gemengde VvE’s zijn voor 40 procent in handen van woningcorporaties of een gemeentelijk woonbedrijf, voor 50 procent in handen van overige verhuurders en van 8 procent is de eigenaar onbekend. 
 
Wie ‘betaalt bepaalt’ gaat niet altijd op bij een VvE 
In een VvE geldt vaak: zoveel mensen zoveel wensen. Een besluit om bijvoorbeeld het dak, de gevels of de ramen van een complex te verduurzamen, moet bij kleine VvE’s nog vaak unaniem worden genomen en bij grotere VvE’s bij een gekwalificeerde meerderheid van tweederde of driekwart. Wet- en regelgeving om meer flexibiliteit in de besluitvorming te krijgen is in de maak, maar dit gaat even duren. Dat betekent nu dat de VvE-leden voor een groot deel hetzelfde moeten denken over verduurzamen en de te nemen maatregelen in de Meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB). Een VvE doet middels een MJOB er meestal een aantal jaar over om geld te sparen voor grootschalige ingrepen. En natuurlijk is niet iedere portemonnee hetzelfde. 

De volgende getallen zijn wellicht nog indrukwekkender: want naast groot en complex is de verduurzamingsopgave ook zeer kostbaar. De Rijksoverheid zegt een maximale subsidie van 15.000 euro per woning te verstrekken, 30 procent van de totaal geschatte investering bij het nemen van twee of meer isolatiemaatregelen. Daarnaast is een bonus van 4000 euro te behalen als wordt gekozen voor een ‘zeer energiezuinig pakket’. Wel geldt een maximum van 2,5 miljoen euro per VvE.  

Kostbare opgave te financieren middels subsidies en leningen 
Wanneer alle VvE-woningen nog volledig verduurzaamd zouden moeten worden, is daar dus zo’n 60 miljard euro mee gemoeid en bedragen de mogelijke subsidies ruim een derde hiervan. Let wel: de subsidiepot tot eind 2027 bedraagt nu slechts 48,5 miljoen euro. Wellicht volgen nadien meer tranches, maar dat is nu nog niet bevestigd. Uiteraard hoeft niet de hele verduurzaming te worden gesubsidieerd, maar de omvang van de huidige subsidiepot geeft ook niet direct vertrouwen. Wel valt het bedrag van 60 miljard euro waarschijnlijk lager uit, aangezien een deel van de VvE’s al is verduurzaamd. Dit neemt echter niet weg dat de verduurzaming van VvE’s een omvangrijke en kostbare opgave is, voor de bewoners en De Jonge.  

Om de bewoners te stimuleren om maatregelen te nemen, worden als onderdeel van de versnellingsagenda enkele afzonderlijke subsidiepotten ondergebracht in één regeling voor het volledig verduurzamen van het hele VvE-gebouw. Daarnaast is het Nationaal Warmtefonds in het leven geroepen voor financiering van de verduurzaming van de gebouwde omgeving voor particulieren en VvE’s. Het gezamenlijk investeren in verduurzaming zou met behulp van deze maatregelen sneller moeten gaan.  

Wat mij is bijgebleven aan mijn deelname aan een van de Rondetafels ‘versnellen verduurzaming VvE-gebouwen’ op uitnodiging van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, is vooral dat wij het ook hier samen moeten doen en de versnellingsagenda integraal moeten benaderen: overheid, financiers en bewoners. 

Informatievoorziening 
Het is goed dat een verbeterde informatievoorziening voor individuele appartementseigenaars en VvE’s en een landelijk dekkend marktaanbod van ontzorging ook onderdeel is van de versnellingsagenda. Het komt nog steeds voor dat een koper of huurder zich niet beseft dat de VvE extra financiële verplichtingen met zich meebrengt. Pas bij de eerste VvE-vergadering blijkt dan bijvoorbeeld dat de bewoner van de begane grond ook mee moet betalen aan het dak. En zo is het ook niet altijd duidelijk wat verduurzaming oplevert, zoals wat ‘quick wins’ kunnen zijn of ingrepen die zich pas later uitbetalen.

De informatievoorziening is ook hard nodig omdat veel leden van een VvE in het oerwoud aan subsidies en lokale initiatieven alle moed ontbreekt om tot uitvoering over te gaan. Een goed begin is in ieder geval dat er met de versnellingsagenda specifiek op VvE’s toegesneden subsidieregelingen in het leven zijn geroepen.

Groen meerjarenonderhoudsplan de toekomst  
Een gebrek aan geld en draagvlak blijken tot nu toe vaak de redenen te zijn om belangrijke beslissingen uit te stellen. Niet verstandig, want voor woningen die niet worden verduurzaamd ligt waardeaantasting op de loer. Bovendien kan een VvE met een groen meerjarenonderhoudsplan op termijn juist geld besparen. Vroeg of laat moet u er tenslotte toch aan geloven. 

Claire van Staaij is sector banker Real Estate bij ABN Amro. Zij gaat graag het gesprek aan over de trends en ontwikkelingen in de markt. Daarmee is zij een klankbord voor ondernemers, investeerders en andere stakeholders. De verduurzaming van de gebouwde omgeving is voor haar een belangrijk thema. Claire van Staaij zal ieder kwartaal een column op Vastgoedjournaal publiceren. Lees hier haar vorige column over flexwoningen.