‘We moeten terug naar de basis van het werkwoord 'wonen'. De betekenis van wonen is de laatste jaren inherent geworden aan vermogensgroei. Dat betekent dat zowel professionals als particulieren anders moeten gaan denken. Laten we teruggaan naar het belang van ‘een dak boven je hoofd’, aldus Phillip Smits, bestuurslid van Neprom en algemeen directeur bij Blauwhoed. Samen met medebestuurder Heleen Aarts, tevens ceo bij Amvest, bespreekt hij openlijk de zorgen die ontwikkelaars en beleggers hebben over de woningbouwopgave, de maatschappelijke impact die het heeft en over mogelijke oplossingen.

‘De markt voor de woningbouw zit op slot en we zijn naarstig op zoek naar de sleutel’, zegt Smits. De behoefte aan woningen is ongekend hoog, maar diverse factoren zorgen ervoor dat er momenteel veel minder nieuwe woningen worden gekocht door consumenten. Aarts: ‘Beleggers blijven investeren in de woningmarkt, maar we zien tegelijkertijd dat het totale beleggingsvolume afneemt. Het gevolg is dat verschillende doelgroepen geen toegang krijgen tot woonruimte passend bij hun situatie.’

Smits: ‘De combinatie van de stijgende rentes, toenemende bouwkosten en de voortdurend veranderende regelgeving zijn een ware aanslag op het bestaan van vastgoedbeleggers.’ Aarts vult aan: ‘De institutionele beleggers zien de woningprijzen dalen, maar zij moeten aan het einde van de dag wel pensioenen uitkeren. Dit neemt niet weg dat de vraag naar woningen ongekend hoog blijft.’

Het zijn onder andere de starters, ouderen maar ook de onmisbare mensen met sleutelberoepen en een middeninkomen die in hun wooncarrière klem komen te zitten door de opeenstapeling van maatregelen. Volgens Smits is het hoog tijd dat deze mensen een gezicht krijgen. ‘Ik mis het menselijke aspect aan alle kanten’, zegt hij. ‘Hoewel de rol van de Neprom geen activistische is, zou het volgens ons goed zijn wanneer de mensen die het betreft zich verzamelen op het Malieveld en wederom hun stem laten horen in Den Haag, evenals drie jaar geleden. Het wordt tijd dat de politiek letterlijk ziet wie hier de dupe van zijn.‘

Consistent woningbouwbeleid nodig
Smits maakt heel duidelijk dat het hem menens is. ‘De maatschappelijke impact van het stilvallen van de woningbouw is echt enorm en dit kan alleen worden vlot getrokken als de hele keten zich hiervoor inzet.’ Zowel Smits als Aarts vinden het frustrerend om te zien dat de oplossingen vanuit de politiek gebaseerd zijn op korte termijn denken. De bestuursleden pleiten voor een consistent woningbouwbeleid dat tenminste twintig jaar kan worden gevolgd. En dus niet één dat na de volgende verkiezingen weer wordt aangepast door de volgende bestuurders.

Oplossingen
Zou de woningbouw kunnen worden versneld wanneer meer geplande koopwoningen worden omgezet naar huurwoningen?, vraagt VJ aan Smits. ‘Al zouden de ontwikkelaars een groot deel van de geplande koopwoningen omzetten naar huurwoningen, het feit blijft dat zij daar nog steeds beleggers bij nodig hebben. Woningcorporaties kunnen deze grote bouwopgave niet alleen dragen. ‘Sommige projecten kunnen we eventueel verschuiven van middeldure- naar sociale woningen, mits de grondprijs wordt aangepast. Er zijn gelukkig gemeenten die dit begrijpen, maar lang nog niet allemaal’, zegt Smits. ‘Daarnaast moeten we ervoor waken om niet overal maar sociale woningen te bouwen, terwijl de vraag naar middeldure woningen net zo groot is.’ Aarts ziet veel mogelijkheden in samenwerking met woningcorporaties en gemeenten. Ze wil de beleidsmakers oproepen om niet te rigide om te gaan met de aantallen van de diverse soorten woningen. ‘Er is vraag binnen alle lagen van de woningmarkt. Bouw breed, dan komt de doorstroming vanzelf’, zegt zij.

Betrek ons alsjeblieft bij toekomstige gesprekken over Woondeals.

Om versnelling te bereiken zijn, volgens Smits, op meerdere vlakken verandering en flexibiliteit vanuit de hele keten nodig. Alle partijen in de keten zullen moeten blijven innoveren en kunnen alleen door samenwerking verder komen. Het realiseren van een landelijke flexibele schil met middeldure huurwoningen kan een deel van de oplossing zijn. “Ook kan een oplossing zijn om flexibel in te spelen op woonwensen door meer plekken toe te wijzen waar grondgebonden woningen gerealiseerd kunnen worden. Hier is enorm veel vraag naar bij de consument, de bouwtijd is kort, industrialisatie is mogelijk.” volgens Aarts. 'Van vastgoed naar flexgoed', vult Smits aan.

Ook zien de bestuursleden van Neprom meerdere rollen voor de koepelorganisatie weggelegd bij de totstandkoming van de Woondeals met de provincies. Aarts: ‘Met onze marktkennis hadden wij een enerzijds een adviserende rol kunnen spelen over bijvoorbeeld de bouwlocaties die nu zijn aangewezen. Zijn dat wel de juiste? Willen mensen daar wel wonen? Anderzijds hebben ontwikkelaars vaak al grondposities in die gebieden. Dus betrek ons alsjeblieft bij toekomstige gesprekken. ’Hoewel de plannen van minister De Jonge dus nog wel wat te wensen overlaten, zijn zowel Aarts als Smits vanuit hun bestuurdersrol tevreden over het contact. ‘Als Neprom hebben we nog niet eerder zo frequent in Den Haag aan tafel gezeten. De minister luistert echt, maar kan niet al onze eisen honoreren. Waar we echt voor moeten waken is dat de over-regulatie de branche zal nekken’ aldus Smits. Aarts zegt liever deregulatie te zien in plaats van nog meer regels.

Ondanks alles geven Smits en Aarts aan niet somber te zijn over de toekomst van de Nederlandse woningmarkt. Aarts: ‘Het ledenbestand van Neprom bestaat uit ontwikkelbedrijven, beleggers én – woningcorporaties die allemaal voor de lange termijn in de Nederlandse woningmarkt zitten. Omdat het op korte termijn even moeilijk is, wil niet zeggen dat we voor de lange termijn niet aanspreekbaar zijn. Wij voelen ons verantwoordelijk voor de woningbouwproductie en zijn startklaar. De kansen om de woningbouwambitie te laten slagen neemt toe met meer woninglocaties. Door in ieder geval al met kleine plukjes te kunnen beginnen, realiseren we daarmee uiteindelijk meer woningen waar zoveel mensen behoefte aan hebben.’