Logistiek vastgoed ‘out of the box’

Hij opereert op het spannende snijvlak van logistiek en vastgoed. En hij heeft er een visie op die hij met verve in vele fora uitdraagt. Als het om de toekomst van ons logistieke landschap gaat, neemt Tim Beckmann het podium. Als ceo van intospace® is dat een verantwoordelijkheid die hij nadrukkelijk pakt. Al was het maar omdat hij zijn vak niet laat wegparkeren als een louter horizonvervuilende bezigheid in - letterlijk - de marges van onze verrommelde samenleving.

Beckmann wil graag gebouwen waar álle mensen blij van worden, maar eist bovenal een duurzame inrichting van onze ruimte waarin de logistiek als vitaal onderdeel van onze economie multifunctioneel is ingebed. Zijn filosofie om alle stakeholders daarvan de overtuigen? Inspirerende voorbeelden bouwen. Holland Property Plaza (HPP) ging in gesprek met Tim.

Onze dwingende behoefte aan gemak heeft logistieke gevolgen die ‘we’ als onwenselijk ervaren. We duwen het weg naar de randen van de steden. In grote dozen, de olifanten in de logistieke kamer. ‘De verdozing van Nederland’ lijkt als collectieve framing verlammend te werken.
Beckmann: 'De ‘verdozing van het landschap’ is de titel van een rapport uit 2019 van het College van Rijksadviseurs, dat de overheid adviseert over de kwaliteit van onze ruimte. Dat rapport is op hoofdlijnen prima, maar door de insinuerende titel zet je een hele industrie in één keer op achterstand. Het directief van de overheid is duidelijk: ‘dit willen we niet!’, maar de hamvraag is: wat wil de overheid dan wél? Ik ben het ermee eens dat we een ruimtelijk ordeningsprobleem hebben door verkeerde keuzes in het verleden en gebrek aan visie in het nu, maar in de oplossingen zeg je eigenlijk: die sector heb je helemaal niet nodig. Een kruistocht tegen de grote distributiecentra zonder een alternatieve visie, een stip op de horizon, werkt destructief.'

Als de overheid niet met een visie komt, dan doet een private partij als intospace®dat doodleuk? Wie denkt Tim Beckmann wel dat-ie is?
Beckmann: 'Onze strategie is: als de overheid iets niet kan of wil, laten we dan als privaat bedrijf de verantwoordelijkheid nemen om die overheid te inspireren met goede ideeën. Als we onze kennis van vastgoed en logistiek zouden kunnen bundelen met die van de overheid op ruimtelijke ordening, en als we de kracht hebben om te vertellen en te laten zien hoe je het wél kunt doen, dan ontsluit je enorm veel creativiteit bij provincies en gemeenten. Ik voel persoonlijk een verantwoordelijkheid om die stippen heel concreet op de horizon te zetten. Dan kunnen ook lagere overheden zich hierop richten.' (tekst gaat verder onder de foto.)

Jullie propageren vooral de menging van functies als toegevoegde waarde. Wat betekent dat concreet?
Beckmann: 'In de jaren vijftig ontstond er een stroming in het ruimtelijke denken van de zogenoemde tuindorpen, waarin functies uit elkaar werden gehaald: wonen en werken werden gescheiden. Het resultaat was wel dat je door monoculturen het landschap hebt verschraald en je krijgt allemaal vacatures in dezelfde beroepsgroep op dezelfde plek, veel meer dan de omgeving kan dragen. Dus stop dat horizontaal clusteren nou eens. Inzoomend op logistiek vastgoed: waarom niet verticaal clusteren: zet bedrijven in dezelfde keten of branche bij elkaar, dan krijg je een brainport-achtige omgeving die onderlinge samenwerking stimuleert. Als logistieke vastgoedontwikkelaars zijn wij dan in staat om kennis en ontwikkeling te faciliteren en resources en middelen beschikbaar te stellen. Als dat werkt en het slaat aan, hoeven wij huurders niet met korting te verleiden tot het tekenen van langjarige contracten, maar verleiden we ze door te investeren in een kennisprogramma.'

Ik hoor termen als ‘maatschappelijke meerwaarde’, ‘leefbaarheid’, ‘klimaatdoelstellingen’, ‘stakeholders value’... en dan wil intospace® ook nog eens een B-corp worden. Dat klinkt als vloeken in de vastgoedkerk. 
Beckmann: 'Voor de buitenwereld kan dat zo overkomen, maar voor ons is het een heel organische beweging die beslist niet van commerciële intenties ontbloot is. Het gros van het logistieke vastgoed, magazijnen en distributiecentra, is functioneel heel slecht ontworpen: typisch vanuit de vastgoed-optiek. D.w.z: de focus ligt op maximalisering van de opbrengst door zoveel mogelijk vierkante meters te bebouwen. Dat zijn we bij Somerset, en nu vanuit intospace®, anders gaan doen. In de eerst jaren hebben we ons voornamelijk geconcentreerd op logistiek functionele en kwalitatief hoogwaardige gebouwen. Doordat wij bijvoorbeeld veel buitenterrein creëren halen we een lager rendement. Waar de markt minimaal 60 procent van het perceel bebouwt, komen wij zelden boven de 50 procent uit. Dat rendement maken wij ruimschoots goed omdat de markt de kwaliteit van onze ontwerpen waardeert. En momenteel verschuiven we de focus naar multifunctionele ontwerpen en duurzaam ruimtegebruik. We passen logistiek weer in, in de stedelijke omgeving waardoor onze gebouwen bijdragen aan een leefbare stad en maatschappelijke meerwaarde krijgen. Dat het verdienmodel nu nog niet goed is, kan zijn maar ik weet zeker dat wanneer een product goed is voor de klant (en de omgeving), de huurders in de rij staan en de waarde van onze gebouwen ook omhoogschiet.' (tekst gaat verder onder de foto.)

Het is kortetermijndenken versus lange(re) adem. Voor zo’n meer op duurzaamheid gerichte strategie moet je wel anderen kunnen overtuigen, zoals makelaars die transactioneel geprogrammeerd zijn.
Beckmann: 'Makelaars zouden als geen ander moeten weten wat hun klanten graag willen. Die kennis wil ik hebben en bundelen. En ik snap ook wel dat ik niet zomaar het bestaande verdienmodel van de makelaars op z’n kop kan zetten. Op dit moment betalen wij aan makelaars een vaste vergoeding per maand, ongeacht wat we doen. Op iedere transactie die we vervolgens doen, geven wij ook een beloning, of die makelaar er nu wel of niet wat aan heeft gedaan. Daardoor voorkomen we oeverloze discussies en kunnen we door.

Ik heb bij Holland Property Plaza ook een presentatie gegeven voor investeerders over onze strategie. De vraag: zou je in multifunctionele ontwikkelingen investeren? Er is heel veel waardering voor, maar nog geen brede financiële waardering. En tussen droom en daad staan wel andere aarzelingen: investeerders die zeggen dat ze wel een bedrijven- én een huizenfonds hebben, maar nog geen mixed use-fonds waarin multifunctioneel vastgoed valt. Je moet dus partijen daarin meenemen, want zo werkt deze markt. Inmiddels hebben enkele investeerders mij al laten weten dat ze een mixed-use fonds gaan lanceren.

Mijn droom is dat we vraaggestuurd kunnen ontwikkelen doordat gemeentes ons uitnodigen om te komen praten. Wij hebben nu aantrekkelijke out of the box-concepten die een alternatief bieden voor de verdozing, verrommeling en verschraling.'

Lees het hele interview van Edwin Venema met Tim Beckmann op de website van HPP.