'De WWS-regels en -punten weet ik wel zo ongeveer' kan helaas niet meer

Regelmatig spreken de adviseurs van Huurprijscheck.app met beleggers en beheerders die een indicatieve inschatting willen van het aantal WWS-punten van een woning of een woningportefeuille. Een hele begrijpelijke vraag op het eerste gezicht. Het maken van inschattingen al dan niet op basis van big-data is daarbij een serieuze valkuil die kan leiden tot grote financiële schade. Hierover gaat de volgende bijdrage.

Uiteraard kan het bij grote portefeuilles handig zijn om op basis van big-data een snelle scan te maken van de huidige situatie en de consequenties van de nieuwe wetgeving ‘betaalbare huur'. Toch zullen alle beleggers, verhuurders en beheerders vanaf 1 januari 2024 exacte getallen moeten invullen om tot een goede telling te komen, en dus ook om een goede afweging te kunnen maken over de toekomst van een huurwoning.

Juist om verhuurders, beleggers, verhuurmakelaars en fondsbeheerders van dienst te zijn, heeft Huurprijscheck.app wat zaken opgesomd waarmee het wetsvoorstel afwijkt van de eerdere aankondiging van de minister van 9 december 2022. Zij hebben er in deze blog bewust voor gekozen om alleen in te gaan op de technische en inhoudelijke consequenties van het wetsvoorstel, en niet in te gaan op de ingrijpende gevolgen voor de verhuurmarkt.

Wat zijn de wijzigingen die in het wetsvoorstel aandacht vragen?
Huidige rechtsbasis en boetes veranderen drastisch

Op dit moment kan een huurder binnen zes maanden na aanvang van een nieuw huurcontract bezwaar maken bij de huurcommissie. Zolang een huurder dat niet doet, zal er niets veranderen aan de afspraken die tussen huurder en verhuurder gemaakt zijn. In het wetsvoorstel van de minister veranderen een paar zaken.

Rechtssysteem van het WWS-Stelsel verandert
Als het wetsvoorstel in de huidige versie aangenomen wordt, komt het nieuwe WWS-systeem onder het dwingend recht te vallen. Het verhuist daarmee van civielrecht naar strafrecht. Hierdoor is het zo dat je bij overtreding strafbaar bent o.b.v. het strafrecht waardoor andere, veel hogere boetes van toepassing zijn, namelijk o.b.v. het burgerlijk wetboek art 23. Voorheen was dit o.b.v. civielrecht en een uitspraak van de huurcommissie na een klacht van een huurder

Door deze wijziging naar ‘dwingend recht’ ben je bij overtreding van de regels strafbaar en kan de overheid op basis van het dwingend recht besluiten om uit eigen beweging te gaan controleren en/of te gaan handhaven zonder dat de huurder een klacht of bezwaar heeft ingediend bij de huurcommissie. Dit kan een gemeente besluiten op basis van steekproeven of als er aanleiding voor een controle is. Al dan niet door kliklijnen….

Is het WWS-systeem duidelijk genoeg?
Bijkomend probleem hierbij is dat het huidige puntenstelsel qua opbouw en rekenmethodiek componenten bevat die ronduit arbitrair van aard zijn. Zo is het bijvoorbeeld nogal vaag wat de exacte eisen zijn aan een ‘luxe uitvoering’ van een keuken of badkamer. Zaken waarvoor je per item 2 punten mag toekennen. Dergelijke vage methodieken in combinatie met dwingend recht en hoge boetes zijn ronduit schadelijk voor het investeringsklimaat, maar ook voor de geloofwaardigheid van de overheid.

Bestaande, lopende huurcontracten die vóór 31 december 2023 afgesloten zijn zouden uitgesloten zijn, maar helaas…
Bestaande huurovereenkomsten zijn in tegenstelling tot de brief van 9 december 2022 van minister De Jonge toch niet langer helemaal integraal uitgesloten van het nieuwe systeem. In het wetsvoorstel heeft de minister opgenomen dat reeds lopende huurovereenkomsten die qua puntentelling in de sociale sector vallen, maar waarvoor een hogere huur is overeengekomen na 31 december 2024 alsnog gecorrigeerd dienen te worden als een huurder hiervoor een verzoek indient. Als voorbeeld hiervan noemen wij een woning die verhuurd is per 1 november 2022 en die 141 WWS punten scoorde bij aanvang van de huur. Deze woning is verhuurd voor 1.100 euro en het huurbedrag wordt door zowel huurder als verhuurder als een redelijke prijs ervaren. Toch kan de huurder op basis van de nieuwe wetgeving na 31 december 2024 alsnog naar de huurcommissie waardoor de huurprijs gecorrigeerd dient te worden naar 764,18 euro. (hier zal overigens nog wel een indexatie bij opgeteld worden. De indexatie van 2023 en 2024 zijn bij elkaar 10 procent.

Indexatie momenten en methodiek wijzigt
Op dit moment wijzigt het bestaande WWS-stelsel feitelijk tweemaal per jaar. Op 1 januari werd altijd de huurgrens van de sociale huur bijgesteld op basis van de inflatiecijfers. Verder wijzigden de huurprijzen altijd per 1 juli van dat jaar. Jaarlijkse indexatie van de huurprijzen voor woningen werden dan ook vrijwel altijd per 1 juli uitgevoerd aangezien dit in de sociale sector een verplicht moment was.  In het wetsvoorstel staat nu dat de inflatiecorrectie jaarlijks per 1 januari doorgevoerd zal worden. De laatste jaren was de inflatie-correctie door een tijdelijke wet gemaximaliseerd. Deze regel zal gelukkig worden losgelaten. Vanaf 1 januari 2024 wordt de inflatiecorrectie jaarlijks vastgesteld op basis van de gemiddelde stijging van de cao-lonen met een opslag van 0,5 procent. In de huidige economische situatie zullen de huren derhalve flink stijgen. De inflatiecorrectie van 2023 a 4,1 procent zal samen met de correctie per 1 januari 2024 in totaal ca 10 procent bedragen.

Wijzigt de huurgrens van 148 en 187 punten in de toekomst?
Een van de weinige positieve gevolgen van het wetsvoorstel is dat de gestelde huurgrenzen van 148 WWS-punten voor de sociale huur en 187 WWS-punten voor de middenhuur in het nieuwe systeem vast zal blijven staan. Bijzonder daaraan is dat een woning door wijzigende ( veelal stijgende ) WOZ-waarden later alsnog stijgt qua WWS-punten waardering, terwijl de grens vast zal blijven staan. In het huidige systeem wordt de stijgende WOZ-waarde gecompenseerd door de jaarlijks wijzigende grenzen van de sociale sector, maar dat komt dus te vervallen. Kortom: een woning die per 1 januari 2024 net onder de 187 punten scoort, kan een jaar later alsnog in de vrije sector komen. Dit is feitelijk goed nieuws, vooral als een woning net onvoldoende scoort, kan dat in de toekomst alsnog goed uitpakken.

Wat moet er vanaf nu goed worden bijgehouden?
Allereerst is het verstandig om huurwoningen zo snel mogelijk goed in beeld te brengen. Alleen dan kan men de juiste keuzes maken zoals bijvoorbeeld renoveren of uitponden. Als die woningen goed in beeld zijn, hoef je jaarlijks uitsluitend de WOZ-waarde aan te passen zodat je de nieuwe WWS-punten in beeld hebt.

Bij ieder nieuw huurcontract na 1 januari 2024 dient de verhuurder een document te overhandigen waaruit blijkt dat die de woning verhuurt op basis van de geldende wet-, en regelgeving. Dit geldt ook voor de woningen in de vrije sector, want daarmee toon je dan aan dat je de woning conform de regels in de vrije sector verhuurt. Hiermee voorkom je eventuele vervelende en onnodige zaken bij de huurcommissie. (Let op: het verstrekken van een puntentelling is per 1 januari 2024 verplicht voor iedere verhuurder en iedere woning)

Veel beleggers denken dat alleen zelfstandige woonruimtes onder de nieuwe regelgeving vallen. Dit is echter een groot misverstand. Uiteraard is de middenhuur uitsluitend van toepassing voor de zelfstandige woonruimtes, maar het dwingend recht is qua puntentelling e.d. integraal van toepassing op alle woningen en dus ook op de onzelfstandige woonruimtes en dus ook op studentenwoningen en/of kamerverhuur.

Vragen? Stel ze via info@huurprijscheck.app.

Geïnteresseerd in:

• Een efficiënte en professionele manier om de WWS-punten in beeld te brengen en te houden?
• Duidelijke rapporten te kunnen overhandingen met daarbij de WWS-punten van de woningen?
• Jaarlijks met één druk op de knop als de woningen van je portefeuille met één druk op de knop opnieuw door te rekenen?

Bezoek voor meer informatie www.huurprijscheck.app en bespaar tijd, geld en blijf op de hoogte van de laatste regels. Bellen behoort ook tot de opties, 010 307 0292.