Opinie: 'Winkels transformeren is een oplossing voor een (vrijwel) niet bestaand probleem'

Lukraak leegstaande winkels transformeren naar woningen zou als dé oplossing worden gezien voor een (meestal) niet bestaand probleem, zeggen Hans van Tellingen en Leonie Kuepers. Transformatie wordt vaak gepresenteerd als dé oplossing voor de ‘torenhoge’ winkelleegstand. Maar is die leegstand wel zo hoog? Er zijn in Nederland vier à vijf gemeenten met een echt ongezonde leegstand van meer dan 15 procent, dat is 1 procent van de 342 gemeenten.

Het ombouwen van winkels naar woningen is in de meeste gevallen niet nodig. Sterker nog: transformeren is een oplossing voor een (meestal) niet bestaand probleem, schrijven winkelonderzoekers Hans van Tellingen en Leonie Kuepers in het volgende opiniestuk.

Transformeren is ‘hip and happening’. En het zou dé oplossing zijn voor de ‘torenhoge’ winkelleegstand. Terwijl ook nog eens een keertje de woningnood kan worden aangepakt. Maar klopt dat wel? Is die leegstand wel zo hoog? Is het niet beter om in de meeste plaatsen de retailfunctie gewoon in stand te houden? En kan de woningnood niet beter worden opgelost door gewoon veel (nieuwe) woningen te bouwen

Transformeren is zeker geen oplossing. En is in de meeste gevallen ook helemaal niet nodig. Sterker nog: transformeren is een oplossing voor een (vrijwel) niet bestaand probleem. Transformeren kan zelfs de huidige grootste ontluikende retailbloei sinds de jaren negentig in de kiem smoren. Niet doen dus. Met vijf tot maximaal 25 (kleinere) steden/gemeenten als uitzondering. Want alleen daar is de leegstand minimaal twee zo hoog als de frictieleegstand. In alle andere gemeenten is daar geen sprake van. Daar is transformatie dus niet of vrijwel niet nodig.

De gemiddelde retailleegstand in Nederland is helemaal niet zo hoog
Er zijn meer ‘gevulde’ retailmeters dan ooit. In een vorig blog is dit uitgebreid beschreven op basis van de databestanden van Locatus. De landelijke gemiddelde retailleegstand is in januari 2023 gedaald naar 5,4 procent (op basis van metrage) of 6,0 procent (op basis van aantal verkooppunten). Een gezonde frictieleegstand is 4 à 5 procent. Leegstand bevindt zich dus nog maar nauwelijks boven de frictieleegstand. Natuurlijk, er zijn plekken met een ongezond hoge leegstand van 10 procent of meer. Vaak kleinere middelgrote steden, vaak in de periferie of  nabij een grote ‘buur’ (bijvoorbeeld Schiedam ten opzichte van Rotterdam). Maar er zijn slechts enkele gemeenten met een leegstand van 15 procent of meer. Dat zijn de plekken die wél in aanmerking kunnen komen voor transformatie:

Advertisement
Naar ‘aantallen verkooppunten’ zijn dat volgens Locatus de volgende gemeenten: Brunssum, Heerlen, Vaals en Simpelveld. En als het gaat om gemeenten met meer dan 10 procent leegstand, betreft het niet meer dan 25 plaatsen; Naar ‘metrage’ zijn dat: Beesel, Simpelveld, Kerkrade, Terneuzen en Vaals. En als het gaat om gemeenten met meer dan 10 procent leegstand, betreft het 26 plaatsen.

Transformatie goed idee in 1 tot 7 procent van de gemeenten
Er zijn dus vier à vijf gemeenten met een echt ongezonde leegstand van meer dan 15 procent, dat is 1 procent van de 342 gemeenten. Of anders hooguit 7 procent , als wordt gekeken naar gemeenten vanaf 10 procent leegstand. 93 tot 99 procent van de gemeenten leent zich niet voor transformatie.

Een kleine nuance: nu is het wel zo dat het hier om gemeenten gaat. Het kan dus zijn dat de leegstand in het centrum nog wat hoger ligt. De percentages 1 en 7 zouden in theorie nog iets hoger kunnen komen te liggen, maar meer dan 10 procent is het zeker niet.

Ook in de ‘kleinere middelgrote steden’ is transformatie niet altijd de beste oplossing
Maar zelfs in die ‘kleinere middelgrote steden’ zijn er oplossingen voor leegstand. Zo begeleidt Stichting Streetwise startende én ervaren ondernemers naar een vestiging in een winkelgebied, juist ook in deze ‘kleinere middelgrote’ steden. Want ook hier kan het best zo zijn dat de leegstand van tijdelijke aard is en dat er altijd weer initiatieven kunnen worden gevonden die aan die leegstand een nuttige invulling geven. Goed voor de stad of het dorp. Goed voor de samenleving. Want hoe meer economische activiteiten er zijn in de binnenstad of in het dorpscentrum, hoe beter dat is voor de betreffende plek.

Voorbeelden zijn er te over, te weten onder meer:

• Bottlezz: wijnwinkel met wijnbar in Venray;
• Jill & Cook: lunch & lifestyle in Roermond;
• Float & Relax: ‘floaten’ en zouttherapie in Roermond;
• Gebakswinkel Bloem!: gebak en tearoom in Weert;
• Local’s Bar Buy Beauty: mengformule van drie onderneemsters in Sittard;
• Floral Design Studio Balt: kunst met bloemen in Geleen;
• Dresses Boutique: jurken en accessoires in Sittard.

Wees dus voorzichtig met transformatie en doe het (meestal) niet
Retail en horeca zijn namelijk bezig aan een opmars (al denken een heleboel mensen van niet). Het CBS-bericht daarover bijvoorbeeld. Verder daalt de online omzet in 2022 en groeit de stenen retail juist flink. Minder leegstand is het gevolg, ook zónder transformatie, zoals eerder bericht. Daarbij is er een groot woningtekort, maar de retailpanden transformeren naar woningen is slechts een druppel op de gloeiende plaat. Het woningtekort zal op een andere manier dienen te worden opgelost.

Geen paniek, geen transformatie, maar wél onderhoud
En überhaupt is er geen reden tot grote paniek. Natuurlijk, ons winkelbestand heeft altijd onderhoud nodig. En meer functies (dan alleen winkels en horeca) toevoegen is een uitstekend idee. Dan komen er namelijk nóg meer mensen consumeren. En echt niet elke winkel of elk winkelcentrum is ‘vanzelf’ een winnaar. Je moet je uiterste best hiervoor doen. Maar feit is dat op goede plekken en in uitstekende winkelcentra en -gebieden, in combinatie met goede retailers, nog steeds uitstekende zaken worden gedaan.

Veel gemeenten hebben plannen met hun binnenstad. Een beetje analoog aan wat de Retailagenda wenst en het Platform De Nieuwe WinkelStraat. Het zijn vaak prachtige plannen. Bijvoorbeeld over multifunctionele stadscentra. Het gaat namelijk niet meer (alleen) om winkels (en horeca). Nee, binnensteden draaien om een veelheid aan functies, die een symbiose vormen waardoor de locatie een aantrekkelijk verblijfsklimaat kent. En weet u? Wij zijn het er helemaal mee eens. Maar vaak worden winkels en horeca ‘vergeten’. Of beter: het zijn functies die er op zich nog wel mogen zijn in de binnensteden, maar ze zijn kennelijk niet zo belangrijk meer.

En dat klopt toch niet helemaal. Zonder winkels en goede horeca is er geen succesvolle binnenstad mogelijk. Het gaat wel degelijk om ‘the place to buy’, anders is er geen ‘place to be’). Zonder transactie is er geen attractie. Zo eenvoudig is het eigenlijk. Méér functies in de binnenstad (of in een winkelcentrum) leiden juist tot méér bestedingen in de winkels en horeca. En die bestedingen zijn weer van groot belang om het voorzieningenniveau en de levendigheid van het stadscentrum op peil te houden of verder te verbeteren. En ook dit vormt weer een reden om voorzichtig te zijn met transformatie.