Energievraagstukken zijn actueler dan ooit en niet alleen vanwege de huidige prijzen voor gas en stroom. In Nederland moeten binnen zeven jaar 900.000 nieuwe woningen aangesloten zijn op een duurzame energiebron en ook het ontwikkelen van nieuwe kantoren en logistiek vastgoed gaat gewoon door. Daarvoor is ook energie nodig. Het traditionele Nederlandse energienet zit voller dan vol, weet ook Wouter van den Wildenberg, partner bij Fakton Energy. Met hem bespreekt VJ de noodzaak voor vastgoedpartijen om tijdig hun positie op de energiemarkt in kaart te brengen.

‘Voor een bouwopgave van deze omvang is een energievoorziening van essentieel belang. We hebben eigenlijk geen andere keuze dan over te gaan op decentralisatie, omdat het traditionele energienet aan zijn taks zit en daarnaast niet is ingericht op een energie vraag- en aanbodstructuur.’

Om vastgoed te kunnen ontwikkelen en realiseren is vooraf inzicht in hoe de energievoorziening eruit kan komen te zien cruciaal geworden. ‘Iedereen, van ontwikkelaar, architect, belegger tot aan de eindgebruiker moet zich hier goed van bewust zijn’, zegt Van den Wildenberg.

De tijd dat je de netbeheerder belde voor een nieuwe aansluiting, die vervolgens binnen enkele weken werd aangelegd, is echt voorgoed voorbij.

De directeur van Fakton Energy ziet dat de vastgoedmarkt vaak nog niet doordrongen is van hetgeen de energietransitie vraagt. ‘Er is de afgelopen jaren veel bouwgrond aangekocht waarbij regelmatig beleggers en ontwikkelaars te laat tot de ontdekking komen dat er onvoldoende energie beschikbaar is om te starten met de bouw. De tijd dat je de netbeheerder belde voor een nieuwe aansluiting, die vervolgens binnen enkele weken werd aangelegd, is echt voorgoed voorbij. Tegenwoordig moet je dit jaren van tevoren aanvragen en dan is het nog maar de vraag of je krijgt wat je nodig hebt. En dat geldt niet alleen voor Amsterdam, maar inmiddels ook voor Brabant en Limburg. Ik ken woningbouwprojecten die stilliggen omdat er niet op tijd een energievoorziening voorzien was’, aldus Van den Wildenberg. ‘Het traditionele energienet zit voller dan vol en is daarnaast niet ingericht op de energietransitie met uitwisseling tussen vraag- en aanbod en meerdere duurzame bronnen. Hierdoor is de wisselwerking van energie geven en nemen op grote schaal ook niet mogelijk.’ (tekst gaat verder onder de afbeelding.)

Meer lokale duurzame energievoorzieningen nodig
Wat raadt u de markt aan te doen? ‘Ik wil vastgoedpartijen adviseren om op een andere manier naar hun eigen rol in de energievoorziening te kijken en hierover na te denken. Omdat we nauwelijks meer gebruik kunnen maken van één centraal punt waar energie wordt opgewekt, moeten we toewerken naar lokale duurzame energievoorzieningen. Letterlijk en figuurlijk wat dichter bij huis of werk. Van den Wildenberg adviseert vastgoedpartijen hierbij de meest effectieve rol af te wegen, waar actief aandeelhouder binnen een lokale energievoorziening, vaak een smartgrid, de meest effectieve kan blijken. Dat kan overigens in veel verschillende vormen. ‘Als aandeelhouder hou je regie op je eigen energie(rekening). Partijen kunnen ervoor kiezen dit alleen op te pakken, maar bij meerdere eigenaren en/of ontwikkelaars is een collectief juist effectief, waarbij verschillende juridische vormen passend kunnen zijn zoals een BV met aandeelhouders of een coöperatie met leden. Je kunt onderling de verwachtingen naar elkaar uitspreken en vastleggen wie welke functie zal bekleden en hoe het financiële plaatje eruit komt te zien.’

Zo bestaat er de mogelijkheid om als aandeelhouder een Energy Service Company (ESCo) in de arm te nemen. Deze kan tegen een vaste fee alles met betrekking tot de energievoorziening uit handen nemen. ‘Maar grote ondernemingen met een eigen warmte koude opslag (WKO) kunnen hiervoor ook zelf personeel in dienst nemen. Elk project is anders’, is de ervaring van Van den Wildenberg. 

Partijen binnen het smartgrid verbinden
Het voornaamste is dat de belangen van de partijen die betrokken zijn in het proces bij elkaar komen. En het dus ook vooraf met elkaar eens worden hoe zij de energievoorziening willen inrichten en beheren. ‘Bij projecten, zien we vaak dat samenwerkende partijen zich al snel verliezen in de details, terwijl de grote lijnen nog moeten worden uitgezet. Fakton Energy kan worden ingezet bij het structureren van een casus en samen met de betrokkenen antwoorden vinden op de vragen wat er precies aan energie nodig is, welk systeem dit het beste kan oplossen en wie welke rol op zich neemt. ‘Wij doen dit zowel op financieel, technisch, juridisch als op het vlak van governance. We verbinden de partijen die met elkaar binnen het smartgrid opereren en zetten voor hen de best passende governance structuur op. Met als resultaat dat alle partijen wél voorzien worden in hun energiebehoefte.  

Als praktijkvoorbeeld noemt Van den Wildenberg een project op een bedrijventerrein. Een vastgoedbelegger had hier grond gekocht, maar kreeg te weinig vermogen van de netbeheerder om zijn bedrijfsvoering uit te kunnen voeren. Fakton Energy werkte samen met de belegger en de uiteindelijke exploitant, de ESCo, om tot de ontwikkeling van het smart grid te komen waarmee de belegger alsnog in zijn vermogensbehoefte voorzien werd. Beide partijen werden vanuit hun lange termijn belang aandeelhouder van deze ESCo. Daarnaast zijn er voorbeelden van bedrijventerreinen waar slechts enkele partijen vermogen toegezegd hebben gekregen, maar vele partijen met een vermogensvraag zich willen vestigen. ‘Hier speelt een verdelingsvraagstuk waarbij de afweging ‘ik versus het collectief’ cruciaal is en oplosbaar blijkt door het inzicht dat de waarde die je gezamenlijk en daarmee voor jezelf creëert veel groter is dan door vast te houden aan je eigen toegezegde vermogen. Een solide verdelingsmechanisme dat dit faciliteert geeft vervolgens het benodigde vertrouwen’. (tekst gaat verder onder de afbeelding.)

'Een ander mogelijk risico dat voorkomen kan worden, als je van tevoren goede afspraken maakt, is het zogenaamde vollooprisico. Met andere woorden; een partij investeert in een gedecentraliseerde energievoorziening maar wanneer die klaar is worden er minder aansluitingen afgenomen dan gepland was. Hetzelfde is het geval wanneer er wel voldoende aansluitingen worden afgenomen, maar het energieverbruik lager uitvalt. Dit drukt op het rendement,’ sluit Van den Wildenberg af.