Regulering middenhuursector: averechtse effecten en juridisch onhoudbaar

Minister De Jonge is al sinds zijn aantreden begin 2022 bezig met ingrijpende plannen voor de woningmarkt. Hij wil niet alleen de woningbouwproductie aanjagen, maar hij wil ook de huurprijzen van de middenhuurwoningen reguleren, zodat dit woningsegment groter wordt. De minister heeft aangekondigd eind november 2022 zijn plannen daarover te presenteren. Duidelijk is dat een groot aantal vrije sectorwoningen daardoor ineens in het gereguleerde segment terecht zullen komen. Dat betekent dat de huurprijzen van die woningen zullen worden gemaximeerd. Dat leidt in veel gevallen tot verlaging van de huurprijzen. Wat betekent dat voor de eigenaren van deze woningen? Kan minister de Jonge zomaar tijdens het spel de spelregels veranderen? Of moet de minister bij zijn dadendrang rekening houden met (juridische) grenzen?

De eerste berichten die minister de Jonge over de huurprijsregulering de wereld in stuurde joegen de markt schrik aan en hadden meteen het tegenovergestelde effect van wat hij wil bereiken: projectontwikkelaars zetten hun woningbouwplannen in de ijskast. En zijn meest recente berichten hebben de nu al bijna een jaar durende onzekerheid alleen maar vergroot.

Hoewel nog steeds niet duidelijk is hoe zijn plannen eruit zien (hij heeft de presentatie ervan eind november 2022 beloofd), zijn de contouren daarvan inmiddels wel duidelijk:

• liberalisatiegrens bij een huur van ongeveer € 1.000 per maand;
• aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daardoor kan een goede energieprestatie waarschijnlijk meer punten scoren, maar een slechte energieprestatie minder punten.

Drastische huurverlagingen
Minister de Jonge heeft al aangekondigd dat zijn plannen tot doel hebben dat 90% van alle huurwoningen onder de huurprijsregulering zullen vallen en dus ‘betaalbaar’ worden. Dat percentage ligt nu aanmerkelijk lager. Dat zal betekenen dat een groot aantal huurwoningen, dat nu nog in de vrije sector zit, straks onder het WWS valt. En dat zal ertoe leiden dat de huurprijzen van die woningen straks maximaal € 1.000 zullen mogen zijn. De huurprijzen van verreweg de meeste van die woningen zullen daardoor drastisch moeten worden verlaagd. Dat is precies het doel van de minister: hij vindt de huurprijzen nu veel te hoog.

Aanpassing van het WWS
De minister werkt aan modernisering van het WWS. Het huidige WWS gaat dus op de schop. Hij heeft deze zomer zogenaamde botsproeven gehouden om te bezien hoe het WWS aangepast moet worden, maar hij is daar tot nu toe buitengewoon vaag over. De liberalisatiegrens van € 1.000 correspondeert met 187 WWS-punten. Maar dat zullen niet dezelfde 187 punten zijn als straks het WWS is gemoderniseerd. Geen enkele vastgoedeigenaar of projectontwikkelaar kan daardoor uitrekenen of zijn woningen straks onder het WWS gaan vallen of daarbuiten blijven. Deze onzekerheid, die nu al bijna een jaar duurt, is fnuikend en heeft ertoe geleid dat vrijwel alle nieuwbouwplannen in de ijskast zijn gezet. Als de minister zijn woord houdt presenteert hij eind november 2022 zijn concrete plannen. Dan kunnen woningeigenaren en projectontwikkelaars hun rekenmachines uit de la halen.

Deze week lekte uit dat het WWS helemaal niet gemoderniseerd wordt en dat alleen de punten voor de energieprestatie worden gewijzigd: meer punten voor een goede energieprestatie en minder punten voor labels E, F en G. Hert ministerie heeft dit niet bevestigd. Het blijft dus tot het laatste moment onduidelijk.

Rekenmachines toch niet werkeloos
Vaststaat dus dat veel woningen, die nu nog in de vrije sector mogen worden verhuurd voor huurprijzen van meer dan € 1.000, straks onder dat bedrag zullen komen. En dus kunnen nu al wel globale rekensommen worden gemaakt door woningeigenaren. Zij hebben dan ook niet stilgezeten. Hielkema & co heeft enkele van haar relaties naar die rekensommen gevraagd. Dat levert een onthutsend beeld op. Wij geven een representatief voorbeeld uit de praktijk.

Onthutsend voorbeeld uit de praktijk
Het gaat hier om een wooncomplex in een van de grote steden in de randstad. Het wooncomplex is begin jaren ’70 gebouwd en heeft nog geen goed energielabel (F en G). De huidige huren liggen tussen € 750 - € 1275 per maand bij 154 tot 159 WWS-punten. Qua puntental nu dus vrije sector.

Na mutatie worden de woningen volledig gerenoveerd en zal de energieprestatie flink verbeteren (label C). Het puntental neemt daardoor ook toe tot circa 176 tot 181 punten. De investering die daarvoor nodig is is fors: ongeveer € 75.000 per woning. Om de investering rendabel te maken, zullend de huren moeten worden verhoogd naar tenminste € 1.275 per maand (markthuur). Nu kan dat nog, want de huren zijn niet wettelijk gemaximeerd.

Indien deze woningen na invoering van de plannen van de minister onder het WWS zullen vallen, zullen de huren terugvallen naar maximaal € 1.000 per maand. Dit zal bij de betrokken (grote) verhuurder leiden tot een daling van het rendement naar minimaal niveau, als er al een rendement overblijft. De waarde van het woningcomplex zal bij een geringere huuropbrengst ook dalen, in dit geval van € 14,5 miljoen naar € 13,5 miljoen.  

Deze woningverhuurder had de noodzakelijke verduurzaming van de woningen naar label C uit de stijging van de huren kunnen betalen, maar zal zich genoodzaakt voelen de renovatie niet uit te voeren. De woningen zullen daardoor label F en G houden en zullen een nog lagere huur krijgen, want slechtere labels dan D zullen volgens de plannen van de minister een puntenaftrek krijgen. Niet renoveren leidt dus ook tot een daling van het rendement. Deze woningeigenaar zal het complex daarom moeten verkopen. Maar verkoop aan andere beleggers is onmogelijk, omdat die tegen dezelfde onrendabele exploitatie zullen aanlopen. Er zit dus niets anders op dan het complex splitsen in appartementsrechten en die één voor één verkopen aan kopers die er zelf gaan wonen. De eigenaar-bewoners krijgen dan te maken met een groot-eigenaar die niet financieel in staat is om mee te werken aan de verduurzaming. Maar ook als die daar wel toe in staat zou zijn, kunnen de eigenaar-bewoners dat zelf vaak niet, omdat zij, zolang de groot-eigenaar de meerderheid van appartementen heeft, niet in aanmerking komen voor lening van het warmtefonds. De strafpunten bij slechte energielabels zijn in de praktijk dus geen effectieve prikkel tot verduurzaming.

Dit concrete voorbeeld uit de praktijk staat niet op zichzelf. De voorgenomen huurprijsregulering zal door dit alles een averechts effect hebben: het middenhuursegment zal erdoor afnemen en in plaats van toenemen. En de verduurzaming van ouder bezit zal in de weg worden gezeten.

Daarbij laten wij de recente negatieve marktontwikkelingen en de voorgenomen fiscale maatregelen, die de kosten van veel woningeigenaren zullen doen stijgen, nog buiten beschouwing.

Juridisch onhoudbaar
De wetgever doet in veel gevallen niet anders dan tijdens het spel de spelregels veranderen. Dat is, als hoeder van het algemeen belang, ook zijn taak. Maar er is een duidelijke juridische grens. Indien de nieuwe spelregels het eigendomsrecht zodanig aantasten dat de eigenaar geen rendement meer heeft en gedwongen is zijn eigendom te verkopen om te voorkomen dat zijn rendement opdroogt, of erger, hij inteert op zijn vermogen, is dat een vorm van feitelijke onteigening. Dat is in strijd met internationale verdragen die het eigendomsrecht beschermen. De minister is zich daarvan blijkens zijn tot nu toe verschenen beleidsnota’s bewust. En hij is ook al gewaarschuwd door zijn belangrijkste adviseur: de Raad van State toen deze in december 2021 de WOZ-cap onder de loep nam. Een gewaarschuwde minister telt voor twee. Over enkele dagen weten we of minister de Jonge die waarschuwing serieus neemt.

Hoor meer over de wijzigingen in het middensegment en de eventuele oplossingen tijdens de spoedsessie op 15 december in Amsterdam.