Waar liggen nog kansen voor vastgoedbeleggers die aan een toekomstbestendige en rendabele portefeuille bouwen? En als op deze kansen ingespeeld wordt, hoe draagt RNHB dan met haar financiering bij om ze te benutten? In een 6-delige serie – waarin de vastgoedfinancier verschillende assettypen binnen het commercieel vastgoed uitlichten – geeft RNHB het antwoord. Dit keer: last mile delivery en reshore zorgen voor nieuwe interessante locaties van light industrial objecten.

De maakindustrie en logistiek floreren in Nederland. De toename van de maak industrie in Nederland is een belangrijk gevolg van de verschuiving van ‘offshoring’ naar ‘reshoring’; het terughalen van de productie naar eigen land. Robots nemen het werk van mensen uit handen, waardoor productie weer dichtbij de klant kan plaatsvinden Uiteraard spelen de Covid pandemie en de oorlog in Oekraïne ook een rol: we blijken minder afhankelijk van onvoorspelbare levertijden als productie dichtbij huis plaatsvindt. 

‘Kijkend naar wat we bij RNHB financieren, zien we vooral een groeiende behoefte aan kleinere bedrijfsruimtes, vaak gecombineerd met een bedrijfswoning, voor kleinschalige productie maar ook voor de stukadoor of de loodgieter die dichtbij zijn bedrijfsruimte wil wonen', aldus Wouter Berkelaar, sectorspecialist light industrial bij RNHB.  

Vooral in de kleinere en middelgrote steden financiert RNHB transformaties van bestaande grotere locaties naar flexibele ruimtes voor het MKB, die hierdoor geschikt worden voor meerdere huurders. Berkelaar; ‘Onder de beleggers die we financieren, zien we bijvoorbeeld een duidelijke trend dat oude industriële- en fabrieksgebouwen worden opgedeeld in kleinere units. Hierdoor wordt deze oude gebouwen weer nieuw leven ingeblazen, waarmee ze niet alleen voldoen aan de behoefte van de nieuwe gebruikers maar ze ook veel duurzamer worden.’

Distributie naar ‘Last Mile’
Berkelaar meent dat een aantal factoren ervoor zorgen dat nieuwe productie- en logistieke faciliteiten steeds meer hand in hand gaan. Allereerst gaat het om de beschikbaarheid van geschikte locaties. De traditionele hubs als Rotterdam, Moerdijk en Venlo – met hun haven en traditionele knooppunten - hebben nog steeds een grote aantrekkingskracht, ziet hij ook bij RNHB.  ‘Toch financieren we steeds vaker productie- en opslagfaciliteiten op de zogenoemde B-locaties’. Er is een toenemende focus op de ‘last mile delivery’; pakketten worden kleiner en de aan- en afvoer wordt complexer en arbeidsintensiever. Opslag en logistiek willen dicht bij hun klanten zitten om snel te kunnen leveren. In de grote steden zie je de opkomst van de flitsbezorger en de ‘dark stores’. Maar ook elders zie je bedrijven als Picnic, Jumbo en AH die dichter bij hun klant willen zitten. Zo financieren we steeds vaker locaties langs de A15, de A1 de A27 en zelfs langs de A28 bij Assen: deze locaties worden steeds gewilder. Doordat de grond schaars is en steeds duurder wordt, ziet RNHB zelfs initiatieven om bestaande industriële- en opslagfaciliteiten hoger te bouwen of juist door middel van meer verdiepingen onder de grond.’

Menselijk kapitaal als bepalende factor
De aanwezigheid van menselijk kapitaal is volgens Berkelaar een steeds belangrijker factor. ‘Toegang tot voldoende gekwalificeerd personeel is in toenemende mate een voorwaarde voor bedrijven om te kunnen bestaan. Er is grote behoefte aan vaktechnisch personeel, maar ook aan flexibel inzetbare arbeidskrachten.’ Berkelaar doelt op nieuwe ontwikkelingen als het gaat om financieringsaanvragen voor bijvoorbeeld migrantenhuisvesting. ‘In de traditionele land- en tuinbouwgebieden in bijvoorbeeld Brabant en Limburg is van oudsher een potentieel van werk voor arbeidsmigranten. Zij werden voorheen vooral ingezet voor seizoensgebonden arbeid. Maar meer en meer vestigden zij zich permanent en gingen daardoor ook op zoek naar een baan voor het hele jaar. Bij RNHB zien we dat ondernemers daarop inspelen met de bouw van migrantenhotels, waar arbeidsmigranten voor korte of langere periodes kunnen verblijven. Op die manier wordt een geleidelijke overgang naar een langer verblijf gerealiseerd en daarmee de weg naar een groter aanwezig arbeidspotentieel. Dit maakt de realisatie van nieuwe productie- en logistieke faciliteiten weer mogelijk. Zodra grotere bedrijven zich op een locatie gaan vestigen, dan heeft dat ook weer z’n aantrekkingskracht op kleinere bedrijven. Een ontwikkeling die zichzelf versterkt.

RNHB: focus ligt op light industrial
Binnen industrieel vastgoed zijn het voornamelijk de light industrial objecten die RNHB veelal financiert. ‘Op- en overslagplaatsen voor last mile delivery, gemengde objecten met bestemming wonen en werken, kleine bedrijfsruimtes of productieplaatsen, zo verklaart Berkelaar. Afhankelijk van de financieringsbehoefte biedt RNHB zowel maatwerk als standaardoplossingen. ‘RNHB CRE Plus is een financiering voor aanvragen tot €2,5 miljoen, die we speciaal voor dit type objecten hebben gelanceerd. Onze focus ligt enkel op het financieren van vastgoed. Dat stelt ons in staat om de ontwikkelingen rondom een markt als light industrial nauwkeurig in de gaten te houden en daarop aan te sluiten. Met daarbij ruime voorwaarden wat betreft type pand en locatie, een LTV van maximaal 70% en een rentevaste periode van 1, 3 of 5 jaar. We zien de kansen, waardoor we de belegger in deze nichemarkt beter tegemoet kunnen komen.

Voor financieringen vanaf €2,5 miljoen biedt RNHB standaard maatwerk. ‘Met deze maatwerkaanpak kijken we écht verder dan enkel locatie of object.  Tijdens de beoordeling nemen we verschillende aspecten in overweging. We kijken onder andere naar de locatie, de omvang, de aard van het type vastgoed, zijn er verbouwingsinvesteringen nodig, wat is de uiteindelijke marktwaarde en wat is dan de behoefte aan het te financieren bedrag? Dat leidt uiteindelijk tot een rente en aflossingsniveau op maat. Een gestandaardiseerd tarief of gestandaardiseerde werkwijze zou niet bij ons passen: kansen en bijbehorende risico’s verschillen per object.’

Berkelaar benadrukt: ons beleid is gebaseerd op een langetermijnvisie. We bouwen daarbij op onze verwachtingen, de ontwikkelingen en trends in de markt. We zijn daarbij minder gevoelig voor conjuncturele invloeden. RNHB is voor veel beleggers de partij die wél kansen ziet in het vastgoed dat ze willen laten financieren. Toekomstplannen voor het object en ontwikkelingen omtrent locatie nemen we serieus. Sterker nog: we durven dingen te zien – en zijn hier dankzij onze extreem sterke focus op vastgoed ook in staat - die nu nog niet bestaan, maar in de toekomst wel gerealiseerd gaan worden.   Zo levert RNHB samen met beleggers een actieve bijdrage aan de groei van de Nederlandse industriële en logistieke sectoren.’

Meer informatie: www.rnhb.nl/denken-in-kansen