De grootste ‘prop’ in onze volkomen verstopte woningmarkt lijkt te zitten bij de senioren. Ze willen misschien wel plaats maken in hun vaak te groot geworden huizen, maar waar moeten ze in hemelsnaam naartoe?

Daarover sprak een twaalftal beslissers uit de vastgoed- en corporatiewereld, de overheid en de zorg- en welzijnssector op 19 oktober tijdens een ronde tafelbijeenkomst, georganiseerd door Holland Property Plaza.

Cees van Boven, bestuursvoorzitter van Woonzorg Nederland (de grootste landelijke seniorenhuisvester in ons land), en Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van woningcorporatie Staedion in de regio Den Haag, schetsen beiden omvangrijke uitdagingen: een kwart van de bevolking (ca. 5 miljoen mensen) is in 2040 65+. Daarnaast is er een enorm zorgtekort en een nauwelijks in kaart te brengen eenzaamheidsprobleem. Voor senioren die niet langer thuis kunnen wonen is er echter een gapend gat tussen de huidige (gezins)woning en het verpleeghuis. Hierdoor blijven ouderen te lang wonen in woningen die niet meer op hun omstandigheden en behoeften zijn afgestemd. Zo wordt de gewenste doorstroom van jongeren en jonge gezinnen op de woningmarkt ernstig gestagneerd.

Een onsje welzijn, scheelt een kilo zorg.

Beide corporatiedirecteuren benadrukken dat de traditionele scheiding tussen wonen en zorg doorbroken moet worden met nieuwe, geclusterde woonvormen die ouderen een mix aanbieden van wonen, welzijn en zorg. Van Boven: “Een onsje welzijn, scheelt een kilo zorg.” Op lokaal niveau wordt daarom geëxperimenteerd in publiek-private samenwerkingen. Daarin wordt ervaring opgedaan hoe je samen de woningpijplijn kunt ontstoppen, onder andere door het plannen van ‘zorgzame wijken’.

Wonen & zorg is een tweesnijdend zwaard
Positief is dat er nu meer concrete voorbeelden van inspirerende (geclusterde) woonzorgconcepten komen. Goede voorbeelden doen goed volgen. CPO, corporaties, ontwikkelaars, beleggers en gemeenten gaan ermee aan de slag, al hebben die laatste volgens de ronde tafel nog te weinig oog voor het tweesnijdend zwaard dat het woning- én zorgtekort in samenhang oplost.

Er zijn echter nog meer drempels die een hypotheek leggen op die samenwerkingen. De vastgoedsector en de corporatiewereld worden door het stikstofprobleem (recent geaccentueerd door de uitspraak van de RvS over het bouwbesluit), de torenhoge inflatie en de gestapelde, complexe wet- en regelgeving gefrustreerd in de nieuw- en verbouw. En gemeenschappelijk is het probleem dat de ene partij niet zomaar de rekening van de andere wenst te betalen.

De politieke uitdagingen
Op nationaal niveau zijn er specifieke problemen rondom ouderenhuisvesting die in de ministeriële beleidsstromen lijken te echoën tussen VWS en Volkshuisvesting. Zo zijn er VWS-minister Helder’s WOZO (Wonen, Ondersteuning, Zorg voor Ouderen) en de zes programma’s van de Nationale Woon- en Bouwagenda van minister Hugo de Jonge, die medio november in het kabinet besproken worden. Daarin zitten aannames en opdrachten die bij de partners in de semipublieke en private sector nog flink wat vragen oproepen. De door Helder voorgestelde extra 50.000 geclusterde woonvormen voor mensen met complexe zorg worden door De Jonge ingewisseld voor 40.000 geclusterde woonvormen waar zware vormen van zorg geleverd kunnen worden.

Van Boven: “Ik weet echter uit ervaring dat een woning waar die extra zorg geleverd moet worden zo’n 25 tot 30.000 euro duurder is dan een reguliere woning. Dat tekort zal met kopsubsidie gedekt moeten worden. Ik ben derhalve een groot voorstander van een apart huurregime voor die specifieke woonzorgvastgoed-categorie, zoals dat in de verpleeghuiszorg gehanteerd wordt met inkomensafhankelijke eigen bijdragen (variërend tussen €750 en €2300). Ik denk dat je dat geld nodigt hebt om deze plannen te realiseren. Je moet niet denken dat de corporaties de rekening van het zorgspecifieke deel van huisvesting gaan oppakken als een in beleid verpakte bezuinigingsmaatregel.”

We hebben prachtige schoolgebouwen die een nieuw leven verdienen. Laten we om te beginnen vanuit duurzaamheid stoppen met de reflex van slopen.

Een nieuw leven voor oude schoolgebouwen
Om de impasse rond de seniorenhuisvesting over 'wie regisseert?' en 'wie betaalt?' te doorbreken, is “gewoon aan de slag gaan op kleine schaal” een warme aanbeveling van de ronde tafel in de samenwerking tussen alle stakeholders. Inspirerend was daarom het voorbeeld dat Bart van Kampen, partner van architecten- en stedebouwkundig bureau De Zwarte Hond, deelde over hergebruik van oude schoolgebouwen in Nederland. Van Kampen: “Een Nederlandse school staat er gemiddeld al 69 jaar voordat die gesloopt wordt. Daar ligt een opgave. We hebben prachtige schoolgebouwen die een nieuw leven verdienen. Laten we om te beginnen vanuit duurzaamheid stoppen met de reflex van slopen. Veel slimmer is het om de nieuwe school op een andere plek te bouwen en de oude te transformeren tot ouderenwoningen, zoals we in de voormalige Technische School in Groningen hebben gedaan. Je creëert daarmee ook een heel nieuw, uniek type woningen in een wijk: wonen in een voormalig klaslokaal. Dat geeft een nieuwe variatie en diversiteit van het woningaanbod in wijken en bevordert de lokale doorstroming en hierdoor komen (grotere) woningen weer vrij.”

Groot denken, klein doen
De ronde tafel concludeerde: je moet groot denken, maar eerst klein doen. Over de samenwerking tussen alle verschillende stakeholders zei Cees van Boven: “Ik geloof sterk in vorming van lokale ‘coalitions of the willing’ om dan vervolgens vanuit een gedeelde visie aan de slag te gaan. Die brede blik zien wij vanuit de vastgoed- en corporatiewereld als een morele plicht. En die begint met persoonlijk leiderschap.”