Vastgoedkansen gefinancierd: transformatie

Waar liggen nog kansen voor vastgoedbeleggers die aan een toekomstbestendige en rendabele portefeuille bouwen? En als op deze kansen ingespeeld wordt, hoe draagt RNHB dan met haar financiering bij om ze te benutten? In een 6-delige serie – waarin de vastgoedfinancier verschillende assettypen binnen commercieel vastgoed uitlichten – bespreekt RNHB dit. Dit keer: vastgoedspecialist Wouter Berkelaar over transformaties, die perfect aansluiten bij de ambities van Nederlandse steden op het gebied van duurzaamheid, wonen, werken en cultuur.

Meer woningen en kansrijke initiatieven
Gebouwen een tweede of zelfs een derde leven geven: bij RNHB worden veel gebouwen gefinancierd die niet meer aan de huidige gebruikseisen voldoen en geschikt zijn om een transformatie te ondergaan. ‘Financieringsaanvragen voor transformatie komen uit alle hoeken en regio’s van Nederland’ stelt Wouter Berkelaar. ‘Overal is de vraag naar woonruimte, maar ook ruimte in het algemeen groot. Onze klanten bewijzen dat het transformeren van bestaande objecten een oplossing kan zijn om aan een deel van die vraag te voldoen.’

Berkelaar refereert aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, de organisatie die stelt dat een derde van de leegstaande kantoren de mogelijkheid biedt om omgebouwd te worden naar woonruimte. ‘Bij maatschappelijk vastgoed, zoals oude scholen of verzorgingshuizen, zou dat aandeel nog hoger moeten liggen, vooral omdat ze al vaak op een goede locatie staan en aansluiten bij de huisvestingeisen van bepaalde doelgroepen. Tot 2040 zijn er naar schatting 1 miljoen nieuwe woningen nodig. Het is de verwachting dat 15% daarvan gerealiseerd kunnen worden door transformatie.’

Volgens het CBS zijn in de laatste 7 jaar jaarlijks meer dan 10.000 woningen gerealiseerd door transformatie. Het grootste gedeelte van de woningtransformaties is tot stand gekomen door de transformatie van kantoorgebouwen; een groeiend deel komt tot stand door transformatie van winkels en andere typen vastgoed. Meer dan de helft van alle transformaties vindt plaats door het verbouwen van commercieel vastgoed. In ongeveer een kwart van de gevallen betreft publiek vastgoed zoals ziekenhuizen, kerken of schoolgebouwen.

Berkelaar: ‘We zien dat een transformatie vaak sneller is te realiseren dan nieuwbouw. Het is vaak ook goedkoper bij gebouwen waarbij veel bestaande elementen gebruikt kunnen worden. De maatschappelijke baten zijn bovendien hoger omdat het leegstand en verpaupering tegengaat. En je maakt gebruik van al bestaande voorzieningen en infrastructuur’.

Ook de overheid werkt mee
Berkelaar merkt op dat het voor beleggers de afgelopen jaren makkelijker is geworden om de overheid mee te krijgen in hun plannen. ‘Gemeenten hebben een zogenoemde ‘Kantorenloods’ aangesteld: een ambtelijke spin in het web als ondersteuning van partijen die initiatieven met betrekking tot transformaties willen realiseren. In de praktijk blijkt dit het ombouwen van leegstaande kantoorpanden aanzienlijk te versnellen. Daarnaast werken ook de provincies mee aan transformatie. Zo speelt de provincie Utrecht bijvoorbeeld een rol bij kennis- en netwerkontwikkeling, expertise en coaching en ondersteuning op financieel vlak.’

Transformatie groots aangepakt
Transformatie komt overal in Nederland in allerlei vormen terug. ‘Soms vindt dat op grote schaal plaats, soms heel klein', aldus Berkelaar.  Hij benoemt de transformatie van oude industriële complexen naar productie- en opslagfaciliteiten, naar woningen of naar gecombineerde-bestemmingen met bijvoorbeeld retail en horeca. ‘De vroegere terreinen van CHV in Veghel en de voormalig Philips bedrijven op Strijp S in Eindhoven zijn daar bekende voorbeelden van. Zo veranderde het oude terrein van Mengvoederfabriek CHV in een cultureel centrum dat onderdak biedt aan horeca, winkels en verschillende ateliers voor beeldende- en grafische kunstenaars en (pop) muziek. De Strijpgebieden in Eindhoven waren tot 2002 het domein van Philips. Nu staan ze bekend als het model van de ambities van Eindhoven op het gebied van duurzaamheid, wonen, werken en cultuur.’

Welke transformaties financiert RNHB?
RNHB financiert allerhande transformaties, uiteenlopend van kerk naar hotel, van fabriek naar multifunctioneel centrum met horeca, winkels en woningen of van dansschool naar expathuisvesting.  ‘Het gros van de objecten die we bij RNHB financieren betreffen transformaties van commercieel naar residentieel vastgoed. Deze transformatiepanden bieden vervolgens plaats aan verschillende doelgroepen. Studenten en jongeren, arbeidsmigranten, maar ook starters op de woningmarkt. Senioren, die langer zelfstandig blijven wonen, zijn een groeiende doelgroep. Ook woningen voor expats en doelgroepen in het hogere koop- en huursegment zijn mogelijk via transformatie. Verder financieren we veel panden die geschikt worden gemaakt voor sociale huur.

Een specifiek voorbeeld van een financieringsaanvraag bij RNHB, aldus Berkelaar, is een voormalig politiebureau dat wordt getransformeerd naar bijvoorbeeld een Woon-Zorg Centrum. ‘De indeling van het politiebureau sluit goed aan bij de behoeftes van de senioren. Afzonderlijke ruimtes waar senioren hun eigen vertrek kunnen hebben en die gecombineerd worden met gemeenschappelijke ruimtes voor eten en recreatie.’

‘In Rotterdam ontwikkelt een klant van ons een viersterrenhotel in een voormalige bedrijfsruimte. Het monumentale pand bevindt zich middenin één van de weinig overgebleven historische gebieden van Rotterdam, het Scheepvaartkwartier. In Rotterdam bevinden zich ‘slechts’ zo’n tachtig hotels. Dat is zeker gezien de omvang van de stad dus relatief weinig. De meesten daarvan hebben bovendien vooral een zakelijke doelgroep. Maar ook in Rotterdam zien we steeds meer internationale toeristen en mensen die aangetrokken worden door de toenemende grote evenementen. Dat geeft juist daar zo’n sfeervol hotel veel meer potentie. ’Het is voor RNHB altijd interessant om deze kansen die investeerders in een pand zien te ondersteunen. In dit geval wordt een statig oud pand met respect voor de historie getransformeerd. Om tot de gewenste grootte te komen worden er twee verdiepingen aan toegevoegd, zodat er 63 kamers kunnen worden gerealiseerd. 

Ook kleinere transformaties kunnen heel succesvol en vooral waardevol zijn, benadrukt Berkelaar. Hij refereert daarbij aan een snackbar in Friesland die werd getransformeerd naar drie verschillende appartementen. ‘De financieringsaanvraag werd tijdens de Corona periode bij ons ingediend. Een aantal opeenvolgende huurders van de snackbar kwam door de coronabeperkingen in de problemen, waardoor ze hun bedrijf moesten opgeven. Dat was voor de eigenaar een signaal dat hij wat anders moest doen met zijn pand.  Hij wilde zekerheid hebben over maandelijkse huuropbrengsten. Op de eerste verdieping was al ruimte voor een appartement. Nu werd de begane grond ook getransformeerd tot twee verschillende appartementen. RNHB heeft het grootste deel van de verbouwing gefinancierd en daarna het volledige pand geherfinancierd. Dat kon tegen aantrekkelijkere voorwaarden, omdat het hele pand een volledig residentiële bestemming heeft gekregen. Het eindresultaat was een gestegen marktwaarde en weer zekerheid omtrent de huurinkomsten. Een mooie win-win situatie.’

Leegstaande winkels worden woning
Met name in binnensteden vinden volgens Berkelaar veel transformaties van winkelpanden naar (gedeeltelijk) woonruimte plaats. Een gezonde en logische beweging, zo vindt hij. ‘Door een deel van de winkels een woonbestemming te geven verbetert de levendigheid in de straat en zijn er minder ‘gaten’ te zien van langdurig leegstaande winkels. Uiteraard draagt deze transformatie bij aan de oplossing van het woningtekort. Van origine hebben veel winkels hun opslag op de eerste en tweede verdieping van een pand. Door de opkomst van last minute delivery, snellere vervanging van collecties of houdbaarheid van producten is er steeds minder opslagruimte nodig. Veel gemeentes werken graag mee aan het bewoonbaar maken van (voormalige) winkels of de bovengelegen verdiepingen.  Sommige panden hebben al een ‘gemengd centrum vergunning’, waardoor de omzetting van winkel en wonen makkelijk is. Zo hebben we voor verschillende klanten al combinaties van winkels en appartementen kunnen realiseren en zijn winkels getransformeerd naar woningen.’

RNHB Mixed Light
Transformaties van bestaande gebouwen naar nieuwe bestemmingen zullen het komende decennium een belangrijke rol vervullen om stedelijke gebieden leefbaar te houden RNHB maakt die transformaties mogelijk met verschillende financieringsvormen. Berkelaar benoemt RNHB Mixed Light, een financiering met aantrekkelijke voorwaarden en een lager rentetarief voor combinatiepanden die voor het overgrote deel uit woningen bestaan. Of CRE Select, een financiering speciaal voor kantoren, logistiek en industrieel vastgoed die worden voorzien van een minimum energielabel C. Berkelaar: ‘Bovenop dergelijke financieringen kan dan een bouwdepot worden afgesloten’. Hij benadrukt dat RNHB het verbouwen en ‘futureproof’ maken van vastgoed stimuleert. ‘Voor financieringen met een hoofdsom tot €1 miljoen, rekenen we bijvoorbeeld geen bouwdepotkosten. Voor financieringen vanaf €1 miljoen bieden we beleggers gestandaardiseerde tarieven, met een maximum van 2% van het bouwdepotbedrag.’

Maatwerkfinanciering bij transformatie
Niet gestandaardiseerd zijn de maatwerkoplossingen van RNHB. ‘Deze bieden we aan bij financieringen vanaf € 2,5 miljoen. In deze maatwerkfinancieringen kijken we naar iedere specifieke businesscase apart en bieden we voorwaarden en een rentetarief op maat. Daar komt een uitgebreide analyse van de aanvraag bij kijken. Het prettige van deze maatwerkfinanciering is dat we in staat zijn om ook projecten te financieren die nét even anders zijn. Dat is zeker bij transformatie vaak het geval: er wordt iets gecreëerd wat nu nog niet bestaat. Dat maakt dat we bij RNHB mee moeten gaan in de plannen die een belegger met een pand heeft, met onze blik op de toekomst gericht. Met onze focus op het financieren van vastgoed en een groot team van experts hebben we alle kennis in huis om dat te kunnen én te durven doen.’

Meer informatie: www.rnhb.nl/denken-in-kansen.