Synchroon: ‘Vraaggestuurd ontwikkelen niet altijd noodzakelijk'
Ontwikkelaars moeten niet alleen naar de consument luisteren maar dienen ook te kijken naar het belang van het gebouw in de omgeving. Met de bijzondere herontwikkeling van het voormalige meisjespensionaat Mariaoord in Vught geeft de Utrechtse ontwikkelaar Synchroon gestalte aan haar plannen om de kwaliteit van de woonomgeving rond Mariaoord sterk te verhogen. ‘Ontwikkeling hoeft niet altijd vraaggedreven te zijn’, zegt Bart van Breukelen die samen met Ton Vaags de directie van Synchroon vormt.
Samen met Van Breukelen en Vaags stappen we door de lege gangen van het statige Mariaoord dat precies 100 jaar geleden de deuren opende. De sinds 2008 geheel verlaten klaslokalen met tafels en stoelen zijn de laatste getuigen van dat hier ooit een middelbare school was gevestigd. Het streng neoclassistische gebouw heeft een bewogen geschiedenis van sterk verschillende gebruikers achter de rug. Aanvankelijk ontworpen als nieuw pensionaatsgebouw voor jonge katholieke meisjes dat op een steenworp afstand staat van Villa Roucouleur, het eerste meisjespensionaat, kende het een keur aan gebruikers, variërend van Duitse soldaten, verpleegkundigen en monniken. De rechtsvoorganger van Synchroon kocht het gebouw in 2006 om er een nieuwe woonbestemming aan te geven.
Voorproefje
Na jaren van plannen maken en overleg met de gemeente Vught start Synchroon half september met de werving van kopers voor Parc Glorieux zoals Mariaoord na herontwikkeling zal gaan heten. Hoe de nog te realiseren appartementen in het voormalige pensionaatsgebouw er uit gaan zien, daarvan geven Van Breukelen en Vaags alvast een voorproefje. We stappen een als modelwoning ingerichte ruimte binnen. In één klap wordt duidelijk welke potentie Synchroon dit markante gebouw heeft toegedicht. De zeer hoge plafonds van bijna vijf meter geven het licht via de hoge ramen ruime toegang. Vanuit de kamers hebben de toekomstige bewoners prachtig zicht op het fraaie tuinpark met eeuwenoude beukenbomen. Hier in Mariaoord wordt direct duidelijk wat het verschil is tussen nieuwbouwwoningen in het ‘weiland’ en het herontwikkelen van markante objecten in bestaand stedelijk gebied. In totaal komen er 32 appartementen variërend in oppervlakte van 69-158 m2 met prijzen van tussen de €216.000 -€510.000. Volgens Ton Vaags is de belangstelling groot. “We hebben eerder dit jaar een open dag voor belangstellenden georganiseerd waarbij we rondleidingen hebben gegeven. Die werd zeer druk bezocht. Op deze manier konden we potentiële kopers laten zien hoe dit rijksmonument erbij staat, nog voor herontwikkeling plaatsvindt. Daarmee creëren we een sterk imago rond dit bijzondere object”, aldus Vaags.
Duurzame strategie
Parc Glorieux met daarin de herontwikkeling van Mariaoord past in de duurzame strategie van Synchroon om kansrijk bestaand vastgoed te herontwikkelen. Hoewel Mariaoord één van de grootste solitaire gebouwen is die Synchroon gaat aanpakken, heeft de ontwikkelaar vergelijkbare projecten gerealiseerd. Van Breukelen wijst op de herontwikkeling van het voormalige kantoor van Johan Matser in Hilversum – één van de fusiepartners van het latere Synchroon – en het Laurensziekenhuis in Breda. Op woongebied horen de herontwikkelingen van Hageveld in Heemstede (inclusief nieuwbouwwoningen eromheen) en de Limoskazerne in Nijmegen tot de meest gezichtsbepalende duurzame projecten van Synchroon.
“Bij al deze projecten hebben we de bijzondere uitstraling van de oude gebouwen weten te bewaren. Zo creëren we een herkenbare identiteit waar woonconsumenten behoefte aan hebben”, zegt Van Breukelen. Maar wordt in het geval van Mariaoord wel geluisterd naar de consument? Er komen in feite weer nieuwe appartementen bij en wezen niet diverse onderzoeken al uit dat mensen liever in grondgebonden woningen willen wonen? Van Breukelen erkent dat de markt voor nieuwbouwappartementen in Nederland behoorlijk overvoerd is. “Er zijn inderdaad teveel locaties in Nederland met hoge verdichtingprogramma’s waar teveel appartementen worden ontwikkeld. Maar je moet ook kijken waar die appartementen worden ontwikkeld. Op schaarse en unieke toplocaties waarvan Mariaoord er één is, zien we wel degelijk vraag naar appartementen.” Daar komt bij dat Vught profiteert van de economische kracht van het nabijgelegen Den Bosch. Overigens werkt Synchroon bij Mariaoord samen met het in renovatie en herbestemming gespecialiseerde Vughtse bouwbedrijf Hazenberg. Hazenberg maakt, net als Synchroon, onderdeel van het bouw- en ontwikkelconglomeraat TBI.
Verbinden met doelgroep
Van Breukelen stelt dat het herontwikkelen van (rijks)monumenten zoals Mariaoord in een exclusieve woonbestemming niet vanuit de vraagkant moet worden benaderd. “Wij kijken naar de het belang van het gebouw in de omgeving. Onze ambitie is om het herontwikkelpotentieel zichtbaar te maken en die proberen te verbinden met onze doelgroep.” Vaags: “Als je duurzaam wilt ontwikkelen moet je vooral kijken naar de mogelijkheden tot hergebruik. Dat betekent dat we een visie trachten te ontwikkelen voor het hergebruik van een rijksmonument als Mariaoord.” Overigens kan niet alle bestaande vastgoed worden hergebruikt in andere bestemmingen. Van Breukelen: “Een belangrijk deel van de leegstaande kantoren kun je wat dat betreft geheel afschrijven. Daar gaat geen enkele herontwikkeling slagen.” Maar ook niet bij alle monumentale gebouwen die aan een nieuwe bestemming toe zijn kan sprake zijn van een succesvolle herontwikkeling. “Bij inefficiënte ingedeelde gebouwen gaat het ook niet lukken.”
Vaags wijst op de lange doorlooptijd bij grootschalige herontwikkelingen dat nogal een beslag doet op het financiële uithoudingsvermogen van de ontwikkelaar. “Gemiddeld genomen zijn we zo’n acht jaar kwijt tussen aanschaf en oplevering. Vaak heb je als ontwikkelaar ook nog een instandhoudingplicht om Rijksmonumenten tot de eindoplevering in goede staat te houden. Dat betekent kosten voor het lopende onderhoud maar ook kosten voor leegstandsbeheer en beveiliging.” Dat betekent dat het herontwikkelen van rijksmonumenten in woon- of andere bestemmingen, hoewel een prijzenswaardige duurzame activiteit, niet het grootste financiële profijt opleveren. “Van alleen onze herontwikkelingsprojecten kunnen we niet leven”, stelt Van Breukelen. Het beleg op de ontwikkelaarsboterham moet vooral worden verdiend aan de ontwikkelingen die eromheen zijn te realiseren. Zoals bij Hageveld in Heemstede. Maar ook op Parc Glorieux zal de combinatie van herontwikkelen en toekomstige nieuwbouw rondom Mariaoord voor rendement moeten gaan zorgen.
Stimuleringsmaatregelen in stand houden
Van Breukelen en Vaags zien vooralsnog geen verbetering in de doorstroming van bestaande woningen naar nieuwbouw als gevolg van de recente verlaging van de overdrachtsbelasting (ovb) van 6 naar 2%. Vaags denkt dat pas over een half jaar meer het effect pas meetbaar is. Wel hopen beide Synchroon-directeuren dat het kabinet de doorgevoerde maatregelen om de vastgelopen Nederlandse woningmarkt vlot te trekken ook de komende jaren in stand blijft houden. Zoals de verhoging van de Nederlandse Hypotheek Garantie en de hiervoor genoemde verlaging van de ovb. “Laat dat nu eens langere tijd ongemoeid”, pleit Van Breukelen.
Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.