Synchroon: ‘Vraaggestuurd ontwikkelen niet altijd noodzakelijk'

Ontwikkelaars moeten niet alleen naar de consument luisteren maar dienen ook te kijken naar het belang van het gebouw in de omgeving. Met de bijzondere herontwikkeling van het voormalige meisjespensionaat Mariaoord in Vught geeft de Utrechtse ontwikkelaar Synchroon gestalte aan haar plannen om de kwaliteit van de woonomgeving rond Mariaoord sterk te verhogen. ‘Ontwikkeling hoeft niet altijd vraaggedreven te zijn’, zegt Bart van Breukelen die samen met Ton Vaags de directie van Synchroon vormt.

Samen met Van Breukelen en Vaags stappen we door de lege gangen van het statige Mariaoord dat precies 100 jaar geleden de deuren opende. De sinds 2008 geheel verlaten klaslokalen met tafels en stoelen zijn de laatste getuigen van dat hier ooit een middelbare school was gevestigd. Het streng neoclassistische gebouw heeft een bewogen geschiedenis van sterk verschillende gebruikers achter de rug. Aanvankelijk ontworpen als nieuw pensionaatsgebouw voor jonge katholieke meisjes dat op een steenworp afstand staat van Villa Roucouleur, het eerste meisjespensionaat, kende het een keur aan gebruikers, variërend van Duitse soldaten, verpleegkundigen en monniken. De rechtsvoorganger van Synchroon kocht het gebouw in 2006 om er een nieuwe woonbestemming aan te geven.

Voorproefje
Na jaren van plannen maken en overleg met de gemeente Vught start Synchroon half september met de werving van kopers voor Parc Glorieux zoals Mariaoord na herontwikkeling zal gaan heten. Hoe de nog te realiseren appartementen in het voormalige pensionaatsgebouw er uit gaan zien, daarvan geven Van Breukelen en Vaags alvast een voorproefje. We stappen een als modelwoning ingerichte ruimte binnen. In één klap wordt duidelijk welke potentie Synchroon dit markante gebouw heeft toegedicht. De zeer hoge plafonds van bijna vijf meter geven het licht via de hoge ramen ruime toegang. Vanuit de kamers hebben de toekomstige bewoners prachtig zicht op het fraaie tuinpark met eeuwenoude beukenbomen. Hier in Mariaoord wordt direct duidelijk wat het verschil is tussen nieuwbouwwoningen in het ‘weiland’ en het herontwikkelen van markante objecten in bestaand stedelijk gebied. In totaal komen er 32 appartementen variërend in oppervlakte van 69-158 m2 met prijzen van tussen de €216.000 -€510.000. Volgens Ton Vaags is de belangstelling groot. “We hebben eerder dit jaar een open dag voor belangstellenden georganiseerd waarbij we rondleidingen hebben gegeven. Die werd zeer druk bezocht. Op deze manier konden we potentiële kopers laten zien hoe dit rijksmonument erbij staat, nog voor herontwikkeling plaatsvindt. Daarmee creëren we een sterk imago rond dit bijzondere object”, aldus Vaags.

Duurzame strategie
Parc Glorieux met daarin de herontwikkeling van Mariaoord past in de duurzame strategie van Synchroon om kansrijk bestaand vastgoed te herontwikkelen. Hoewel Mariaoord één van de grootste solitaire gebouwen is die Synchroon gaat aanpakken, heeft de ontwikkelaar vergelijkbare projecten gerealiseerd. Van Breukelen wijst op de herontwikkeling van het voormalige kantoor van Johan Matser in Hilversum – één van de fusiepartners van het latere Synchroon – en het Laurensziekenhuis in Breda. Op woongebied horen de herontwikkelingen van Hageveld in Heemstede (inclusief nieuwbouwwoningen eromheen) en de Limoskazerne in Nijmegen tot de meest gezichtsbepalende duurzame projecten van Synchroon.

“Bij al deze projecten hebben we de bijzondere uitstraling van de oude gebouwen weten te bewaren. Zo creëren we een herkenbare identiteit waar woonconsumenten behoefte aan hebben”, zegt Van Breukelen. Maar wordt in het geval van Mariaoord wel geluisterd naar de consument? Er komen in feite weer nieuwe appartementen bij en wezen niet diverse onderzoeken al uit dat mensen liever in grondgebonden woningen willen wonen? Van Breukelen erkent dat de markt voor nieuwbouwappartementen in Nederland behoorlijk overvoerd is. “Er zijn inderdaad teveel locaties in Nederland met hoge verdichtingprogramma’s waar teveel appartementen worden ontwikkeld. Maar je moet ook kijken waar die appartementen worden ontwikkeld. Op schaarse en unieke toplocaties waarvan Mariaoord er één is, zien we wel degelijk vraag naar appartementen.” Daar komt bij dat Vught profiteert van de economische kracht van het nabijgelegen Den Bosch. Overigens werkt Synchroon bij Mariaoord samen met het in renovatie en herbestemming gespecialiseerde Vughtse bouwbedrijf Hazenberg. Hazenberg maakt, net als Synchroon, onderdeel van het bouw- en ontwikkelconglomeraat TBI.

Verbinden met doelgroep
Van Breukelen stelt dat het herontwikkelen van (rijks)monumenten zoals Mariaoord in een exclusieve woonbestemming niet vanuit de vraagkant moet worden benaderd. “Wij kijken naar de het belang van het gebouw in de omgeving. Onze ambitie is om het herontwikkelpotentieel zichtbaar te maken en die proberen te verbinden met onze doelgroep.” Vaags: “Als je duurzaam wilt ontwikkelen moet je vooral kijken naar de mogelijkheden tot hergebruik. Dat betekent dat we een visie trachten te ontwikkelen voor het hergebruik van een rijksmonument als Mariaoord.” Overigens kan niet alle bestaande vastgoed worden hergebruikt in andere bestemmingen. Van Breukelen: “Een belangrijk deel van de leegstaande kantoren kun je wat dat betreft geheel afschrijven. Daar gaat geen enkele herontwikkeling slagen.” Maar ook niet bij alle monumentale gebouwen die aan een nieuwe bestemming toe zijn kan sprake zijn van een succesvolle herontwikkeling.  “Bij inefficiënte ingedeelde gebouwen gaat het ook niet lukken.”

Vaags wijst op de lange doorlooptijd bij grootschalige herontwikkelingen dat nogal een beslag doet op het financiële uithoudingsvermogen van de ontwikkelaar. “Gemiddeld genomen zijn we zo’n acht jaar kwijt tussen aanschaf en oplevering. Vaak heb je als ontwikkelaar ook nog een instandhoudingplicht om Rijksmonumenten tot de eindoplevering in goede staat te houden. Dat betekent kosten voor het lopende onderhoud maar ook kosten voor leegstandsbeheer en beveiliging.” Dat betekent dat het herontwikkelen van rijksmonumenten in woon- of andere bestemmingen, hoewel een prijzenswaardige duurzame activiteit, niet het grootste financiële profijt opleveren. “Van alleen onze herontwikkelingsprojecten kunnen we niet leven”, stelt Van Breukelen. Het beleg op de ontwikkelaarsboterham moet vooral worden verdiend aan de ontwikkelingen die eromheen zijn te realiseren. Zoals bij Hageveld in Heemstede. Maar ook op Parc Glorieux zal de combinatie van herontwikkelen en toekomstige nieuwbouw rondom Mariaoord voor rendement moeten gaan zorgen.

Stimuleringsmaatregelen in stand houden
Van Breukelen en Vaags zien vooralsnog geen verbetering in de doorstroming van bestaande woningen naar nieuwbouw als gevolg van de recente verlaging van de overdrachtsbelasting (ovb) van 6 naar 2%. Vaags denkt dat pas over een half jaar meer het effect pas meetbaar is. Wel hopen beide Synchroon-directeuren dat het kabinet de doorgevoerde maatregelen om de vastgelopen Nederlandse woningmarkt vlot te trekken ook de komende jaren in stand blijft houden. Zoals de verhoging van de Nederlandse Hypotheek Garantie en de hiervoor genoemde verlaging van de ovb. “Laat dat nu eens langere tijd ongemoeid”, pleit Van Breukelen.

Rogier Hentenaar
Hoofdredacteur Vastgoedjournaal