Brand! Wie is verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen voor hotels?

Vastgoedadvocaten Asmara Kalter en Simone ten Wolde behandelen de vraag of de verhurende gebouweigenaar of de hurende hotelexploitant verantwoordelijk is voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen voor hotels.

Een aantal jaren terug lieten twee toeristen het leven bij een grote brand in een Amsterdams hotel. Sindsdien controleren de toezichthouders van gemeentes en de brandweer extra scherp of hotels voldoen aan de voorschriften omtrent brandveilig gebruik. Daarbij constateren zij geregeld dat er sprake is van een brand- en vluchtonveilige situatie. In die gevallen gelast de gemeente vaak om op elke verdieping onmiddellijk dure gecertificeerde brandwachten in te schakelen totdat weer aan de brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan. Dit op straffe van een fikse dwangsom die vaak in de tonnen loopt.

Bij huurovereenkomst vaak (te) weinig aandacht aan geschonken
Wanneer het gaat om een hotelexploitant die het hotelgebouw huurt, rijst vaak de vraag bij wie de verantwoordelijkheid ligt om het gebouw zo aan te passen dat dit (weer) aan de brandveiligheidseisen voldoet. Is dat de verhurende gebouweigenaar of de hurende hotelexploitant? Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst wordt daar vaak (te) weinig aandacht aan geschonken. Omdat het doorgaans gaat om hoge gemeentelijke dwangsommen, met het treffen van de vereiste brandveiligheidsmaatregelen vaak hoge kosten zijn gemoeid en hotelexploitanten soms zelfs moeten besluiten het gehuurde (tijdelijk) gesloten te houden, is het van belang om hierover duidelijke afspraken te maken. Wij bespreken hierna een aantal aandachtspunten.

Omgevingsvergunning brandveilig gebruik
Gebouwen waar veel mensen slapen en grote groepen bijeenkomen, zoals hotels, moeten voldoen aan de normen uit het Bouwbesluit uit 2012. Let op: hotels die ouder zijn dan tien jaar, voldoen vaak nog niet aan deze eisen.

In het geldende Bouwbesluit is opgenomen dat er voor het gebruik van een gebouw als hotel een zogeheten omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig is (voorheen: gebruiksvergunning). Ook bepaalt het Bouwbesluit dat de ‘eigenaar of gebruiker’ ervoor dient te zorgen dat het gebouw (brand)veilig is. Meer dan dat bepaalt het Bouwbesluit niet over de onderlinge brandveiligheidsverantwoordelijkheid van de hotelexploitant en diens verhuurder. Dat is bewust gedaan: de wetgever wil de verantwoordelijkheid voor de brandveiligheid bij de eigenaar en gebruiker gezamenlijk neerleggen. Zowel de verhuurder als de huurder kan dus een omgevingsvergunning brandveilig gebruik aanvragen en de gemeente kan tegen beiden handhavend optreden. De hotelexploitant en diens verhuurder doen er dan ook goed aan om in de huurovereenkomst te regelen wie van hen verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vergunning.

In artikel 4 van de algemene bepalingen bij het standaard ROZ-model voor 7:290-bedrijfsruimte uit 2012 is geregeld dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde “zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst”. Als het gehuurde in artikel 1.1 is omschreven als hotel, dan wijst het erop dat de verhuurder de verantwoordelijkheid draagt voor bijkomende vergunningen zoals de omgevingsvergunning brandveilig gebruik. Wanneer het gehuurde daar slechts is omschreven als “bedrijfsruimte” dan is dat discutabel. In procedures die op dit punt zijn gevoerd, komt het vaak neer op een uitleg van de huurovereenkomst en wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben gehad en mochten verwachten. Wij raden daarom aan daar in de contractonderhandelingen goed bij stil te staan.

Brandveiligheidsmaatregelen
De vraag wie er verantwoordelijk is voor de vereiste vergunningen, is een andere dan de vraag voor wiens rekening en risico van overheidswege opgelegde brandveiligheidsmaatregelen komen. Omdat de gemeente zowel de huurder als gebouweigenaar kan aanspreken, is het raadzaam om in de huurovereenkomst op te nemen wie uiteindelijk de (kosten van de) te nemen maatregelen voor zijn rekening neemt. Soms wordt letterlijk in de huurovereenkomst opgenomen dat ervan uit wordt gegaan dat het gehuurde in brandveilige staat is verhuurd en dat alle naderhand opgelegde brandveiligheidsmaatregelen in het kader van een gebruik als hotel, voor rekening en risico van de huurder komen. In dat geval is duidelijk dat zelfs wanneer de verhuurder een aanschrijving ontvangt, de huurder de rekening daarvan moet oppakken.

Indien geen duidelijke brandveiligheidsverdeling is opgenomen kan worden gekeken of er op dit punt garanties zijn afgegeven. Heeft de verhuurder een garantie afgegeven dat het gehuurde geschikt is voor een gebruik als hotel, dan kan de huurder zich op het standpunt stellen dat het gehuurde blijvend geschikt moet zijn voor het gebruik als hotel en aanpassingen voor brandveilig gebruik dus voor rekening van de verhuurder komen.

Van belang is ook wat er precies is verhuurd. In het ROZ-model uit 2012 is standaard opgenomen dat de bedrijfsruimte “casco” wordt verhuurd. Als dat het geval is, kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat hij hooguit verantwoordelijk kan zijn voor brandveiligheidsgebreken van bouwkundige aard. Het komt ook voor dat partijen van een casco-verhuur afwijken en bijvoorbeeld een casco-plus of turn-key huur overeenkomen. Als er meer onderdelen deel uitmaken van het gehuurde, dan kan dat een aanwijzing zijn dat de brandveiligheid van die onderdelen ook voor rekening van verhuurder komt.

(Verbouwings)werkzaamheden
Als het gehuurde voor of vlak na het aangaan van de huurovereenkomst een vergunning krijgt, dan is dat brandveiligheidsniveau het uitgangspunt. Wij zien regelmatig dat huurders vervolgens (verbouwings)werkzaamheden aan het gehuurde laten uitvoeren en dan een nieuwe vergunning (moeten) aanvragen en krijgen. Dit kan echter met zich meebrengen dat het gebouw moet voldoen aan de op dat moment geldende brandveiligheidseisen. En dat kan grote gevolgen hebben aangezien de huidige brandveiligheidseisen en vereiste maatregelen veelal strenger zijn dan voorheen. Dan komt de vraag weer op wie de kosten daarvan voor zijn rekening neemt. Dat geldt ook voor de vraag welk brandveiligheidsniveau in de onderlinge verhouding tussen de verhuurder en huurder het uitgangspunt blijft of wordt. Ook daarover moeten van tevoren goede afspraken worden gemaakt.

Conclusie
De verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen in een hotel ligt ten opzichte van de overheid in principe bij de eigenaar van het gebouw en de hotelexploitant gezamenlijk. Het is aan huurder en verhuurder om onderling afspraken te maken over voor wiens rekening en risico bepaalde brandveiligheidsaspecten komen. Zij doen er daarom goed aan dit duidelijk neer te leggen in de huurovereenkomst. Op die manier worden vervelende geschillen voorkomen.

Voor vragen kunt u contact opnemen met vastgoedadvocaten Asmara Kalter of Simone ten Wolde van act Fort advocaten te Amsterdam.