Brand! Wie is verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen voor hotels?
Vastgoedadvocaten Asmara Kalter en Simone ten Wolde behandelen de vraag of de verhurende gebouweigenaar of de hurende hotelexploitant verantwoordelijk is voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen voor hotels.
Een aantal jaren terug lieten twee toeristen het leven bij een grote brand in een Amsterdams hotel. Sindsdien controleren de toezichthouders van gemeentes en de brandweer extra scherp of hotels voldoen aan de voorschriften omtrent brandveilig gebruik. Daarbij constateren zij geregeld dat er sprake is van een brand- en vluchtonveilige situatie. In die gevallen gelast de gemeente vaak om op elke verdieping onmiddellijk dure gecertificeerde brandwachten in te schakelen totdat weer aan de brandveiligheidsvoorschriften wordt voldaan. Dit op straffe van een fikse dwangsom die vaak in de tonnen loopt.
Bij huurovereenkomst vaak (te) weinig aandacht aan geschonken
Wanneer het gaat om een hotelexploitant die het hotelgebouw huurt, rijst vaak de vraag bij wie de verantwoordelijkheid ligt om het gebouw zo aan te passen dat dit (weer) aan de brandveiligheidseisen voldoet. Is dat de verhurende gebouweigenaar of de hurende hotelexploitant? Bij de totstandkoming van een huurovereenkomst wordt daar vaak (te) weinig aandacht aan geschonken. Omdat het doorgaans gaat om hoge gemeentelijke dwangsommen, met het treffen van de vereiste brandveiligheidsmaatregelen vaak hoge kosten zijn gemoeid en hotelexploitanten soms zelfs moeten besluiten het gehuurde (tijdelijk) gesloten te houden, is het van belang om hierover duidelijke afspraken te maken. Wij bespreken hierna een aantal aandachtspunten.
Omgevingsvergunning brandveilig gebruik
Gebouwen waar veel mensen slapen en grote groepen bijeenkomen, zoals hotels, moeten voldoen aan de normen uit het Bouwbesluit uit 2012. Let op: hotels die ouder zijn dan tien jaar, voldoen vaak nog niet aan deze eisen.
In het geldende Bouwbesluit is opgenomen dat er voor het gebruik van een gebouw als hotel een zogeheten omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig is (voorheen: gebruiksvergunning). Ook bepaalt het Bouwbesluit dat de ‘eigenaar of gebruiker’ ervoor dient te zorgen dat het gebouw (brand)veilig is. Meer dan dat bepaalt het Bouwbesluit niet over de onderlinge brandveiligheidsverantwoordelijkheid van de hotelexploitant en diens verhuurder. Dat is bewust gedaan: de wetgever wil de verantwoordelijkheid voor de brandveiligheid bij de eigenaar en gebruiker gezamenlijk neerleggen. Zowel de verhuurder als de huurder kan dus een omgevingsvergunning brandveilig gebruik aanvragen en de gemeente kan tegen beiden handhavend optreden. De hotelexploitant en diens verhuurder doen er dan ook goed aan om in de huurovereenkomst te regelen wie van hen verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vergunning.
In artikel 4 van de algemene bepalingen bij het standaard ROZ-model voor 7:290-bedrijfsruimte uit 2012 is geregeld dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de vergunningen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde “zoals genoemd in artikel 1.1 van de huurovereenkomst”. Als het gehuurde in artikel 1.1 is omschreven als hotel, dan wijst het erop dat de verhuurder de verantwoordelijkheid draagt voor bijkomende vergunningen zoals de omgevingsvergunning brandveilig gebruik. Wanneer het gehuurde daar slechts is omschreven als “bedrijfsruimte” dan is dat discutabel. In procedures die op dit punt zijn gevoerd, komt het vaak neer op een uitleg van de huurovereenkomst en wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hebben gehad en mochten verwachten. Wij raden daarom aan daar in de contractonderhandelingen goed bij stil te staan.
Brandveiligheidsmaatregelen
De vraag wie er verantwoordelijk is voor de vereiste vergunningen, is een andere dan de vraag voor wiens rekening en risico van overheidswege opgelegde brandveiligheidsmaatregelen komen. Omdat de gemeente zowel de huurder als gebouweigenaar kan aanspreken, is het raadzaam om in de huurovereenkomst op te nemen wie uiteindelijk de (kosten van de) te nemen maatregelen voor zijn rekening neemt. Soms wordt letterlijk in de huurovereenkomst opgenomen dat ervan uit wordt gegaan dat het gehuurde in brandveilige staat is verhuurd en dat alle naderhand opgelegde brandveiligheidsmaatregelen in het kader van een gebruik als hotel, voor rekening en risico van de huurder komen. In dat geval is duidelijk dat zelfs wanneer de verhuurder een aanschrijving ontvangt, de huurder de rekening daarvan moet oppakken.
Indien geen duidelijke brandveiligheidsverdeling is opgenomen kan worden gekeken of er op dit punt garanties zijn afgegeven. Heeft de verhuurder een garantie afgegeven dat het gehuurde geschikt is voor een gebruik als hotel, dan kan de huurder zich op het standpunt stellen dat het gehuurde blijvend geschikt moet zijn voor het gebruik als hotel en aanpassingen voor brandveilig gebruik dus voor rekening van de verhuurder komen.
Van belang is ook wat er precies is verhuurd. In het ROZ-model uit 2012 is standaard opgenomen dat de bedrijfsruimte “casco” wordt verhuurd. Als dat het geval is, kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat hij hooguit verantwoordelijk kan zijn voor brandveiligheidsgebreken van bouwkundige aard. Het komt ook voor dat partijen van een casco-verhuur afwijken en bijvoorbeeld een casco-plus of turn-key huur overeenkomen. Als er meer onderdelen deel uitmaken van het gehuurde, dan kan dat een aanwijzing zijn dat de brandveiligheid van die onderdelen ook voor rekening van verhuurder komt.
(Verbouwings)werkzaamheden
Als het gehuurde voor of vlak na het aangaan van de huurovereenkomst een vergunning krijgt, dan is dat brandveiligheidsniveau het uitgangspunt. Wij zien regelmatig dat huurders vervolgens (verbouwings)werkzaamheden aan het gehuurde laten uitvoeren en dan een nieuwe vergunning (moeten) aanvragen en krijgen. Dit kan echter met zich meebrengen dat het gebouw moet voldoen aan de op dat moment geldende brandveiligheidseisen. En dat kan grote gevolgen hebben aangezien de huidige brandveiligheidseisen en vereiste maatregelen veelal strenger zijn dan voorheen. Dan komt de vraag weer op wie de kosten daarvan voor zijn rekening neemt. Dat geldt ook voor de vraag welk brandveiligheidsniveau in de onderlinge verhouding tussen de verhuurder en huurder het uitgangspunt blijft of wordt. Ook daarover moeten van tevoren goede afspraken worden gemaakt.
Conclusie
De verantwoordelijkheid voor het voldoen aan de brandveiligheidseisen in een hotel ligt ten opzichte van de overheid in principe bij de eigenaar van het gebouw en de hotelexploitant gezamenlijk. Het is aan huurder en verhuurder om onderling afspraken te maken over voor wiens rekening en risico bepaalde brandveiligheidsaspecten komen. Zij doen er daarom goed aan dit duidelijk neer te leggen in de huurovereenkomst. Op die manier worden vervelende geschillen voorkomen.
Voor vragen kunt u contact opnemen met vastgoedadvocaten Asmara Kalter of Simone ten Wolde van act Fort advocaten te Amsterdam.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.