Steeds meer bouwprojecten staan op losse schroeven door de sterk stijgende bouwkosten. Ook voor woningen wordt het steeds lastiger om de bouw binnen het budget te laten verlopen. En dat net nu de noodzaak voor nieuwe woningen bijna niet groter kan zijn. Om het huidige woningtekort van 279.000 woningen weg te werken, is nieuwbouw nodig. En het liefst een beetje betaalbaar, want met een gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning van bijna 464.000 euro is dat het al lang niet meer. Dit artikel is onderdeel van het bouwkostendossier van Colliers.

Dit ideaal raakt steeds verder uit beeld door de sterk stijgende prijzen van bouwmaterialen. De hoge prijzen van staal, hout en inmiddels ook beton werken door in de bouwkosten. In het eerste kwartaal van 2022 namen de materiaalkosten van nieuwe woningen met 14,5% toe. De langjarig gemiddelde stijging ligt net boven de 2%, wat wel aangeeft hoe uitzonderlijk de huidige situatie is.

Bouwbedrijven de klos
Dat deze stijging voor de woningbouw een probleem is, komt door de berekening van de kosten en opbrengsten van een woning. Dit wordt gedaan via de residuele grondwaarde. Van te voren wordt de verwachte verkoopprijs bepaalt, daar worden de marge voor de bouwer en de verwachte bouwkosten vanaf gehaald en dan blijft de grondprijs over. Als de bouwkosten hard stijgen, kan dit óf de verkoopprijs verhogen, óf de grondprijzen verlagen, óf de marge van de bouwer onder druk zetten.

De verkoopprijzen zijn op dit moment erg hoog, waardoor die niet veel meer kunnen stijgen. De grondprijzen nemen alleen maar toe. Gemeenten zijn vaak eigenaar van de grond en willen hun grond niet tegen een lagere prijs verkopen, omdat ze dan het risico lopen dat ze moeten bezuinigen. En dan blijft de marge van de bouwer over. Waar bouwers natuurlijk ook niet aan willen tornen, waardoor uitstel en afstel van projecten dreigt.

Patstelling dreigt
De eerste gevolgen worden al duidelijk. In het tweede halfjaar van 2021 werden minder vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven dan in het eerste halfjaar. De stijging bedroeg in het eerste halfjaar nog 26% in vergelijking met een jaar eerder, in het tweede halfjaar is dit omgeslagen naar een krimp van 3,5%. De commerciële partijen laten het afweten, zij vragen vooral minder vergunningen aan voor koopwoningen. Hierdoor zullen vooral minder goedkope woningen worden gebouwd, want bij deze woningen is de marge in het algemeen al lager. Deze zullen dus nu als eerste worden uitgesteld. Zeker als het gaat om appartementen waar veel staal wordt gebruikt; de grondstof die het afgelopen jaar het hardst in prijs steeg. De bouw van dure, grondgebonden koopwoningen zal langer doorgaan.

Corporaties bouwen (nog) door
Opvallend genoeg bouwen woningcorporaties nog flink door aan nieuwe huurwoningen. Het afschaffen van de verhuurderheffing in combinatie met het feit dat zij geen winstoogmerk hebben, kan er op de korte termijn voor zorgen dat de bouw van huurwoningen door woningcorporaties juist nog wel doorgaat. En dat is nu precies wat de woningmarkt nodig heeft. We moeten echter niet te vroeg juichen, ook woningcorporaties zullen vroeg of laat de problemen ondervinden van de hoge bouwkosten. Daarna zullen ook zij minder gaan bouwen.

Madeline Buijs
Chief Economist & Head of Research