Harmonie hét sleutelwoord bij grootschalige gebiedsontwikkeling in Capelle aan den IJssel

Met Hedy van den Berk (Havensteder), Phillip Smits (CEO Blauwhoed) en Maarten Struijvenberg (wethouder gemeente Capelle aan den IJssel) sprak Vastgoedjournaal over het belang van een goede samenwerking tijdens een grote ontwikkeling. De drie zijn het er van meet af aan over eens dat het van cruciaal belang is om elkaars belangen, hoe verschillend soms ook, te begrijpen en te respecteren.

Het is 2017 wanneer de gemeente en woningcorporatie Havensteder een wedstrijd uitschrijven voor de vitalisering van een woonwijk rondom de Roekstraat in het centrumgebied van Capelle aan den IJssel. Nabij winkelcentrum De Koperwiek heeft Havensteder 12 zogenaamde Dura-Coignet flats in eigendom, die ruimte boden aan 360 sociale huurwoningen. De flats voldoen niet meer aan de hedendaagse eisen, zijn niet duurzaam en staan in een kwetsbaar gebied.

Betere balans in de wijk
Hedy van den Berk: “Havensteder deelde al geruime tijd de ambitie met de gemeente om in dit deel van Capelle een betere balans te vinden, met meer kansen voor midden en hoge inkomens. Het moest een wijk worden voor iedereen. Meer in harmonie. En dat werd ook de naam van de nieuwe wijk.”

Ontwikkelaar Blauwhoed werd uiteindelijk de winnaar van de wedstrijd en ging deze uitdagende gebiedsontwikkeling aan. Van de 12 flats zouden er 10 worden gesloopt en 2 gerenoveerd, met terugkeer van 56 huurappartementen. Daarnaast zouden er 144 koopwoningen worden gebouwd met prijzen tussen €350.000 en €650.000. Terugkijkend op de planningsfase zegt Phillip Smits: “De complexiteit van deze opgave lag vooral in de gewenste transformatie van de wijk. Wij moesten ons met dit plan op hele nieuwe doelgroepen richten, terwijl Havensteder en de gemeente een uitdaging hadden om een nieuwe plek te vinden voor de bewoners van de te slopen sociale huurwoningen.”

Unieke compensatieafspraken met de gemeente
Omdat de woningcorporatie vooraf goede compensatieafspraken heeft gemaakt met de gemeente zijn de 360 gesloopte sociale huurwoningen verspreid over de stad teruggekeerd of zijn momenteel in aanbouw. Van den Berk: “Per saldo is het aantal sociale huurwoningen gelijk gebleven en hebben we daarnaast andere woningentypen aan de voorraad toegevoegd. Deze compensatieafspraak met de gemeente was voor dit project van zeer groot belang. Zonder deze belofte was De Harmonie nooit van de grond gekomen.” Wethouder Maarten Struijvenberg: “Wij hadden het geluk aan onze kant dat wij binnen de gemeente Capelle een aantal grondlocaties hadden waarop nieuwe woningen gebouwd konden worden. Maar het inpassen van honderden nieuwe woningen is en blijft altijd een behoorlijke uitdaging. Maar ook hier zijn we samen in geslaagd. Zo is of wordt er onder andere gebouwd in de Blinkert, dat inmiddels is omgedoopt tot Blinq, en binnen de nieuwe wijk Fascinatio.

Een pittig traject
Verliep alles binnen het project zo soepel? Van den Berk: “Zeker niet. Al met al was het op meerdere vlakken een pittig traject waar we heel veel van hebben geleerd. De aanlooptijd was lang. Hierdoor hebben sommige huurders wel zeven jaar lang een tijdelijk huurcontract gehad. Dat is te lang. Huurders krijgen hierdoor verwachtingen en ontstaat er verzet als blijkt dat zij toch hun woning moeten verlaten. Wij hebben hiervan geleerd en zullen dit in de toekomst voorkomen. Uiteindelijk heeft iedereen gelukkig weer een andere woning gevonden.” Struijvenberg: “In sommige gevallen heeft de gemeente extra steun kunnen bieden, bijvoorbeeld door het afgeven van een urgentieverklaring. Maar de meeste credits zijn in dit geval echt voor het team van Havensteder.”

Phillip Smits richt zich tijdens het gesprek direct tot Van den Berk en zegt: “Ik heb met heel veel respect naar dit proces gekeken. Mensen kunnen heel emotioneel en hard reageren wanneer zij hun woning en wijk moeten verlaten. Ik vind het bewonderenswaardig hoe Havensteder dit traject uiteindelijk heeft afgerond. Het was een situatie die ik, als ontwikkelaar, niet eerder had meegemaakt. Gelukkig hebben wij hier vooraf goede afspraken over gemaakt en waren wij in staat onze planning hierop aan te passen.”
“Mooi om te horen”, reageert Van den Berk op de lovende woorden van de wethouder en de ontwikkelaar. “Wij waren dan ook in het bijzonder op zoek naar een ontwikkelaar die rekening zou houden met het gevoel van onze huurders. Werken met een corporatie vergt iets extra’s en vraagt bepaalde flexibiliteit. Niet iedere ontwikkelaar is in staat om zich in de corporatie te verplaatsen en tegenslagen op te vangen.” Het project is uiteindelijk een jaar vertraagd. En iedere maand stegen de bouwprijzen. Smits: “Als je een project van deze omvang op je neemt moet je met elkaar blijven samenwerken, ook als het tegenzit.”

Renovatie flats een complexe opgave
De grond is inmiddels door Antea bouwrijp gemaakt en op 21 april 2022 werd de start bouw officieel ingeluid dus kan Stebru beginnen met de bouw van de eerste fase die medio 2023 zal worden opgeleverd. Voor Havensteder was het een vereiste dat twee van de oude flats met sociale huurwoningen in de wijk zouden blijven staan. “Wij hebben enorm veel van dit soort verouderde flats in onze portefeuille”, zegt Van den Berk. “Wij wilden weten wat er mogelijk is en wat er bij komt kijken om de oude gebouwen in een nieuw jasje te steken. Een jasje dat voldoet aan de eisen van nu.” Smits vult aan: “En dat is nog een behoorlijk complexe opgave. We hebben hier te maken met casco’s van 40 jaar oud, waarvan de eisen destijds heel anders waren dan tegenwoordig. Er moet dus heel veel aangepast worden. En daar zit wel een prijskaartje aan. Maar hiermee hebben we wel antwoord gegeven op de kritische vragen vanuit de politiek. En waarom zoveel van dit soort type flats beter kunnen worden gesloopt in plaats van gerenoveerd.” Ook de wethouder is verheugd dat men inmiddels op dit punt is beland: “Het was een lange rit maar samen hebben we het voor elkaar gekregen. Ik heb tijdens de feestelijke start bouw met een aantal nieuwe bewoners gesproken. Zij zijn blij met alle voorzieningen in de buurt en de nabijheid van de metro.  Een wijk waar zoveel aandacht is besteed aan de juiste balans en waar ook ruimte is voor ontmoeting in een groene omgeving, daar zouden we er in Nederland best meer van kunnen gebruiken.”

Co-creatie met veel aandacht voor ontmoeting in het groen
In het ontwerp van de nieuwe wijk is veel aandacht besteed aan ontmoeten en groen. Hiervoor worden veel ontmoetingsplekken in de natuur aangelegd. “We willen de bewoners over het terrein heen laten bewegen. En hebben gestreefd naar een parkachtige setting in de wijk”, zegt Smits.

De nieuwe wijk is ontworpen door KOW Architecten maar met heel veel inbreng van de nieuwe bewoners, bewoners uit omliggende wijken en andere geïnteresseerden. Hiervoor  werkt Blauwhoed onder andere met het online participatieplatform CitizenLab.  Smits: “Door middel van co-creatie mobiliseren we mensen en stimuleren we de ontwikkeling van de wijk. Mensen komen te wonen in een wijk die voldoet aan een groot deel van hun wensen.”

Op de vraag wat de meest gehoorde woonwens van de co-creatoren was, antwoordt Smits: “Een veilige omgeving met een hoge kwaliteit en mogelijkheid tot ontmoeten. Mensen willen naar buiten gaan en gesprekken voeren.” Dit gedragsgericht ontwikkelen zorgt ervoor dat de sociale cohesie in de buurt toeneemt. Iets dat mede door corona alleen nog maar is versterkt.

De drie partijen zijn tevreden over hun samenwerking tot nu toe en kijken vol vertrouwen naar het moment dat de eerste bewoners hun intrek kunnen nemen in hun nieuwe woning. Van den Berk: “De samenwerking tussen Havensteder, Blauwhoed en de gemeente Capelle aan den IJssel is echt een mooi voorbeeld van een ‘coalition of the willing’. We hebben elkaar en elkaars belangen gerespecteerd en van elkaar geleerd.” In harmonie dus.