Woningmarkt, inflatie en rente: Jeroen Belt en Lucas Luik van OIMIO geven hun visie op de huidige turbulente tijden

De woningmarkt zit muurvast, de inflatie is in decennia niet zo hoog geweest en wat gaat de rente doen? Verder is de retailmarkt zich nog aan het aanpassen aan de verandering die de coronacrisis teweeg heeft gebracht, maar oplopende leegstand in de kantorenmarkt zien ze niet. In deze bijdrage geven Jeroen Belt en Lucas Luik van vastgoedfinancier OIMIO hun visie op de uitdagingen, op de manier hoe daarmee om te gaan als vastgoedondernemer.

Jeroen Belt is duidelijk: “Ik denk dat 100.000 woningen per jaar realiseren voorlopig niet realistisch is. Verre van dat zelfs.” Belt is directeur en oprichter van OIMIO, de dochteronderneming van NIBC-bank, die zich richt op financieringen van commercieel vastgoed in de range van €2,5 tot €15 miljoen. In die hoedanigheid overzien Belt en zijn collega Lucas Luik, senior relatiemanager bij OIMIO, de markt.

Hoewel Belt en Luik achter de ambitie van het huidige kabinet staan om 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar te realiseren, zijn de redenen waarom dit niet gehaald zal worden divers. Belt: “Locaties voor grootschalige nieuwbouw komen maar beperkt beschikbaar. De capaciteit bij gemeenten is beperkt en de bereidheid om locaties te herbestemmen naar wonen en tegen de juiste grondprijzen uit te geven is onvoldoende.”

Kosten zijn explosief gestegen
Dat terwijl de kosten voor het realiseren van woningbouwprojecten alleen maar toenemen. Belt: “Bouwkosten zijn enorm gestegen. Kijk bijvoorbeeld naar de prijsstijgingen van bijvoorbeeld hout en staal, maar ook energiekosten en de kosten van arbeid zijn fors omhoog. Stijgingen van 30-40% op jaarbasis zijn geen uitzondering”. Belt vreest dat de kosten zodanig hoog zijn geworden, dat sommige projecten überhaupt niet meer interessant zijn om op te starten voor ontwikkelaars en bouwers.

Het zijn problemen die al langer spelen. De gestegen bouwkosten en beschikbaarheid van materialen zijn niet alleen een gevolg van de oorlog in Oekraïne, maar ook nog een gevolg van de productie- en transportproblemen die de coronacrisis teweeg heeft gebracht. Ook OIMIO heeft al projecten vanwege de fors gestegen bouwkosten flink duurder zien worden. Hoe gaat de bank daar mee om? “Een open en eerlijk gesprek voeren,” zegt Belt. “Gelukkig konden we in het geval dat we aan de hand hadden extra financieren, omdat het een woningbouwproject betrof waarbij de woningprijzen voldoende waren meegestegen.”

Risico’s inlocken
Luik: “Voor bouwfinancieringen in het algemeen betekent het dat de risico’s zoveel mogelijk moeten worden ‘ingelockted’. Bijvoorbeeld, neem de grond niet meteen af als de bestemming nog niet rond is, maar probeer een optie te krijgen, mogelijk met een herijking van de grondprijs bij afname. Ook het vastleggen van kosten in een vroeg stadium kan ondernemers helpen. Bij een transformatieproject naar woningen, dat wij financieren, heeft de ontwikkelaar nu al de hele inbouw ingekocht. Die kan pas over een aantal maanden erin worden gezet, maar hij heeft daarmee wel al de prijs vastgelegd. Dat voorkomt verrassingen.”    

Maar woningbouwprojecten kennen volgens Belt en Luik nog wel meer uitdagingen. Langere en toenemende regulering bijvoorbeeld. Het kabinet en gemeenten sturen in toenemende mate aan op het vergroten van de voorraad sociale huurwoningen, maar ook zelfbewoningsplicht en mogelijke uitbreiding van regulering van het middenhuur-segment stimuleren nieuwbouwprojecten niet.

Spanningen in samenleving
De prijzen van woningen zijn de afgelopen jaren al explosief gestegen. De vraag of de prijzen van woningen daarmee al op hun hoogtepunt zijn aangekomen, lijkt ontkennend te moeten worden beantwoord. “Het aantal huishoudens blijft harder stijgen dan de toevoeging van nieuwe woningen. Een ongezonde situatie, welke inmiddels ook grote maatschappelijke gevolgen heeft. De vermogensongelijkheid in Nederland neemt sterk toe, tussen enerzijds mensen die al een huis bezitten en anderzijds mensen die gedwongen worden om hun woning te huren en geen toegang hebben tot de koopmarkt,” aldus Luik.

Ook de impact van de huidige hoge inflatie moet niet onderschat worden. Belt: “In de gehele economie zal de inflatie een grote invloed hebben.” Inflatie zorgt ervoor dat alles duurder wordt, geldontwaarding dus. Daarmee zal normaal gesproken de rente gaan stijgen. Luik: “De 5-jaars rente is in korte tijd van onder de 0% naar circa 1,4% gegaan, en de trend is omhoog.”

Inmiddels geven bestuurders van de Europese Centrale Bank al signalen af dat zij op korte termijn hun renteverhogingen gaan inzetten, in navolging van acties die de Amerikaanse centrale bank, de Federal Reserve, al heeft genomen. Belt: “De ECB zit echter in een spagaat. Aan de ene kant wil ze de inflatie beteugelen door de rente te verhogen, waardoor sparen aantrekkelijker wordt dan uitgeven. Aan de andere kant wil ze zorgen voor stabiliteit op de financiële markten en daarvoor moeten de zuidelijke eurolanden wel in staat blijven hun hoge staatsschulden te (her)financieren. In de jaren '70 tot begin jaren ’80 werd de hoge inflatie gecombineerd met een hoge werkloosheid. In tegenstelling tot toen is de arbeidsmarkt nu is echter zeer krap, waardoor een loon-prijsspiraal op de loer ligt.”

Vastgoed als inflatie hedge
Tegelijk wijst Belt erop dat de rente, ondanks de recente verhogingen, nog steeds historisch laag is. Bovendien: “Bij vastgoedfinanciering zit er ook altijd een vertraging in de wijze waarop renteverhogingen doorwerken. Er is een correlatie tussen de risicovrije rente (lees: 10-jaars Duits staatspapier) en het aanvangsrendement op core vastgoed, maar vastgoed blijft een illiquide investering en prijzen reageren met een zekere mate vertraagd op renteveranderingen. Bovendien blijft vastgoed een goede hedge tegen inflatie, vanwege de indexering die in de huurcontracten zit. Vraag is natuurlijk wel in welke mate vastgoedeigenaren in staat zullen zijn om de huidige hoge inflatie door te berekenen aan hun huurders.”  

Dat inflatie evenals de oorlog in Oekraïne inmiddels ook op het persoonlijke vlak merkbaar wordt, is goed op te maken uit het sterk gedaalde consumentenvertrouwen. Sinds het CBS het consumentenvertrouwen halverwege jaren ’80 peilt, is het nog nooit zo laag geweest. Het ligt nu zelfs lager dan tijdens de kredietcrisis. Het lage consumentenvertrouwen betekent niet automatisch dat mensen nu ook daadwerkelijk minder gaan kopen in de winkelstraten, maar het is wel een sterke indicator. Dat zijn echter wel dezelfde winkelstraten die tijdens corona al een flinke tik te verduren hebben gekregen.

Minder winkels, meer logistiek en een veranderende kantorenmarkt
Luik: “Net zoals tijdens corona zullen de ondernemers die flexibel kunnen inspelen op de veranderingen de beste papieren hebben om het redden. De veranderingen die toen zijn ingezet, werken nog altijd door. Er zullen vanwege het toenemende online shoppen minder fysieke winkels nodig zijn. Transformatie in de winkelvastgoedmarkt is nodig. Tegelijk zien we dat de logistieke markt daar flink van profiteert, waarbij oplossingen voor de last-mile nog niet zijn uitgekristalliseerd.”

Niet alleen op de retailmarkt zijn de gevolgen van coronapandemie nog niet uitgewerkt, maar ook in de kantorenmarkt. Belt: “Wij denken dat kantoren een blijvende functie hebben. Alhoewel mensen flexibeler zullen zijn en meer zullen thuiswerken, blijven kantoren belangrijk om elkaar te ontmoeten en ideeën uit te wisselen. Wij gaan er ook vanuit dat er in de kantorenmarkt geen krimp zal plaatsvinden.” Maar evenals in de andere markten zal ook hier flexibiliteit weer een belangrijke rol spelen. Daarom heeft OIMIO al diverse aanbieders van flexibele kantoorruimte gefinancierd.

Buiten de nieuwe onzekerheden als inflatie en rente, blijft de pandemie in de ogen van OIMIO voorlopig nog een rol spelen. Luik: “Corona is niet voorbij. In Azië zijn er nog steeds landen die in lockdown zitten en we weten niet of, en hoe, de pandemie zal terugkeren.”

Snel beslissen
Hoe gaat de bank tijdens het financieringsproces om met deze snel veranderende en moeilijk te voorspellen wereld? Belt: “We zijn snel. Er zit een korte tijd tussen een aanvraag en de beslissing van de bank om wel of niet te financieren. Binnen vier weken vanaf de aanvraag kan de cliënt bij de notaris zitten. Door die korte doorlooptijd heeft de ondernemer snel duidelijkheid en kan hij zijn risico’s beter managen.”

Dat kan OIMIO doen doordat het een kleine bank is, met een toegewijd team. Lijnen zijn kort en het proces is simpel, waardoor beslissingen snel genomen kunnen worden. Belt: “Onze funding komt van NIBC Bank en we hebben een sterke ambitie om te groeien. Onze klanten kunnen dus op ons rekenen. Nu en in de toekomst.”