Column Bardo van Hoogen: Geen woorden, maar daden

Terwijl er overal in het land druk geformeerd wordt (ik neem maar even aan dat dit gebeurt), ben ik nog aan het bijkomen van de verkiezingsretoriek wat betreft de wooncrisis. Huisvestingsminister Hugo de Jonge had natuurlijk al een mooie voorzet gegeven met zijn “een betaalbare woning voor iedereen, of je nou koopt of huurt”, maar die is nu even bezig met andere belangrijke dingen.

In de stad waar de crisis het grootst is, Amsterdam, belooft het allemaal niet veel goeds. Daar zijn niet alleen de ambities torenhoog, 36.000 woningen erbij in de komende vier jaar, maar ook de eisen. De politiek bepaalt wel even voor welke doelgroepen er gebouwd moet gaan worden en onder welke voorwaarden op het gebied van aankoopbescherming, zelfbewoningsplicht, aftoppen van de huurprijzen en voorrangsregelingen. Bovendien moeten woningen ook nog duurzaam en wil iedereen graag meer betaalbare woningen. Zo wil GroenLinks in Amsterdam de 40-40-20 regel oprekken naar 45-45-10. Daarnaast vindt deze partij dat woningen minimaal 80 m2 groot moeten zijn. Dat betekent in de huidige situatie dat woningen in Amsterdam structureel onder de markwaarde moeten worden verkocht of verhuurd.

Niet voor niets kondigde een aantal weken geleden één van de grootste ontwikkelaars van Nederland, AM, aan niet meer op alle gebouwtenders in te schijven in Amsterdam. Omdat de groeiende stapel regels, eisen en voorwaarden het zeer moeilijk, dan wel onmogelijk maken, aan de minimale rendementsverwachtingen te voldoen. Dan heb je wel een probleem, als gemeentebestuur, zou je zeggen. Want uiteindelijk is het ‘de markt’ die moet gaan bouwen. Dat er teveel knoppen zijn waaraan gedraaid moet worden uit zich in ellenlange besluitvormingsprocedures (het woord alleen al getuigd van een enorme stroperigheid) en heeft een remmend effect op de woningbouw.

‘Mooi’ voorbeeld deed zich laatst voor in Breda waar volgens de directeur Stedelijke Ontwikkeling aan maar liefst 85 knoppen moest worden gedraaid om in het kader van de verstedelijkingsaanpak te komen tot een haalbare business-case. En dat is dan een stad waar men actief vorm probeert te geven aan de versnellingsopgave. Want terwijl normaal gesproken een marktpartij een plan neerlegt bij de gemeente en er tussen het indienen van het plan en de start van de realisering zo’n 400 dagen zitten, streeft de gemeente Breda er naar om deze periode terug te brengen tot een kwart. Desondanks blijft het ingewikkeld om de gang erin te houden.    

Absurd
Niet alleen ontwikkelaars trekken zich terug, ook beleggers dreigen nauwelijks nog rendement te kunnen/mogen maken door al die regelgeving en aanvullende eisen. Terwijl ze ook nog eens buitenspel worden gezet door maatregelen als opkoopbescherming en het splitsingsverbod. Dat laatste zorgt er in een stad als Den Haag voor dat er juist minder woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad, doordat het onmogelijk wordt gemaakt grote, incourante woningen te splitsen in een aantal appartementen. Compacte woonunits waar veel vraag naar is bij starters en young professionals. Het levert bovendien absurde situaties op, doordat ontwikkelende woningbeleggers recent wel vergunning kregen om een grote woning te verbouwen en op te splitsen in appartementen, maar vervolgens geen vergunning om deze in gebruik te nemen, vanwege het splitsingsverbod! Het vormt slechts één van de absurditeiten, die er momenteel spelen en die ervoor zorgen dat er niet optimaal gebruik wordt gemaakt van de huidige woonvoorraad.

Dat kan een stuk beter, zo vindt ook bedrijfseconoom en vastgoedbelegger Rogier Hentenaar, die van mening is dat er veel te veel mensen noodgedwongen in veel te veel huizen wonen. En die recent op LinkedIn kwam met een aantal concrete maatregelen en daarbij een pleidooi hield voor afschaffing van een aantal regels. Zoals de kostendelersnorm voor de bijstand, het verlagen van AOW bij fiscaal partnerschap en de regels rond het woningdelen. Daarnaast zou het volgens hem bijvoorbeeld makkelijker moeten zijn voor ouderen om hun ruime woning op te kunnen splitsen in meerdere wooneenheden. Crisismaatregelen? Nou ja, we zitten toch in een wooncrisis? Als er dan ook nog wat soepeler om wordt gegaan met tijdelijke oplossingen, zoals flexwoningen, dan komt het eind van de crisis wel in zicht. Zal ook wel moeten, want op een actueel probleem moet je snel inspelen, anders is het momentum voorbij, zijn de omstandigheden veranderd en word je ingehaald door een nieuwe realiteit.    

Bardo van Hoogen is Country Manager NL en lid van het Management Team bij Fiduciam