WOZ-cap: vol met onverwachte en onbegrijpelijke loopholes
Op 1 mei 2022 wordt dan eindelijk de WOZ-cap ingevoerd. Niet leuk voor verhuurders, want de maatregel kan leiden tot een fors lagere huurprijs. Zo gaat de minister ervan uit dat bijna 15.000 vrije sectorwoningen definitief zullen worden ‘omgekat’ naar sociale huurwoningen met een maximale huur van ongeveer €760 per maand. Hoe pakt de WOZ-cap uit in de praktijk? Waar moet u als verhuurder op letten? En wat kunt u doen om de ‘schade’ te voorkomen of te beperken?
Ondoordachte regelgeving
De WOZ-cap ziet er op het eerste gezicht eenvoudig uit: vanaf 1 mei 2022 wordt het puntental dat een huurwoning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) scoort op basis van de WOZ-waarde gemaximeerd tot 33% van het totale puntental van de woning. Maar schijn bedriegt. De maatregel blijkt onvoldoende doordacht te zijn en daardoor onverwachte en onbedoelde neveneffecten te hebben. De WOZ-cap is in de praktijk bovendien gecompliceerd en daardoor lastig hanteerbaar. Met als ernstige gevolg dat het voor verhuurders leidt tot onzekerheden over de hoogte van de huurprijs. Die onzekerheid kan ertoe leiden dat projectontwikkelaars pas op de plaats maken. Dat is niet goed voor het belangrijkste doel dat minister de Jonge zichzelf heeft opgelegd: het bouwen van 900.000 woningen tot 2030.
Fluctuerende liberalisatiegrens
Het grootste knelpunt van de WOZ-cap houdt verband met het volgende. De WOZ-cap geldt alleen voor woningen vanaf 142 WWS-punten, terwijl de liberalisatiegrens niet gelijk is aan 142 WWS-punten. De liberalisatiegrens fluctueert namelijk al jaren tussen 141 en 145 WWS-punten. Op 1 mei 2022, wanneer de WOZ-cap wordt ingevoerd, moet een woning tenminste 145 WWS-punten scoren om in de vrije sector te kunnen verhuren. Maar per 1 juli 2022 heb je voor dezelfde woning nog maar 141 WWS-punten nodig. Hoeveel punten je vanaf 2023 nodig hebt is niet goed te voorspellen. Waar dit toe leidt kan het beste worden geïllustreerd aan de hand van voorbeelden.
Voorbeeld 1
Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 48 of meer punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op tenminste (94+48=) 142. Met 142 WWS-punten zorgt de WOZ-cap ervoor dat deze woning voor de WOZ-waarde niet 48 punten, maar maximaal 46 punten scoort, want dat is 33% van het totale puntental. Daarmee komt deze woning op een puntentotaal van maximaal (94+46=) 140 punten en kan deze niet meer verhuurd worden in de vrije sector.
Voorbeeld 2
Een woning heeft zonder WOZ-punten 94 punten. Indien de woning zonder WOZ-cap 47 of minder punten scoort voor de WOZ-waarde, komt het totale puntental op maximaal (94+47=) 141 punten. De WOZ-cap is dan dus niet van toepassing. Bij de verhuur van deze woning per 1 mei 2022 valt deze in het gereguleerde segment. Bij de verhuur per 1 juli 2022 zit dezelfde woning ineens in de vrije sector.
De WOZ-waarde van de woning van voorbeeld 1 is hoger dan die van voorbeeld 2. De eerste woning is dus duurder, zodat ervan mag worden uitgegaan dat deze van betere kwaliteit is. Maar de duurdere woning van voorbeeld 1 wordt in dit systeem per definitie een sociale huurwoning met een lage huurprijs, terwijl de goedkopere woning van voorbeeld 2 in de vrije sector kan worden verhuurd, maar alleen als de huur aanvangt in de tweede helft van het jaar.
Het in voorbeeld 2 beschreven merkwaardige fenomeen, waarbij het voor de hoogte van de huurprijs uitmaakt wanneer de woning in het jaar wordt verhuurd, treedt ook op bij woningen die zonder de WOZ-punten 95, 96 of 97 punten scoren. Pas bij 98 punten (zonder de WOZ-punten) kan de woning het gehele jaar door in de vrije sector worden verhuurd (mits de WOZ-waarde tenminste 47 punten oplevert, wat in goedkopere gebieden in ons land misschien niet altijd het geval zal zijn).
Uitzonderingen
Er zijn vijf categorieën waarin de WOZ-cap niet van toepassing is:
- Nieuwbouwwoningen van maximaal 40 m2, gerealiseerd in 2018 tot en met 2022 en gelegen in de Amsterdam en Utrecht en omgeving. Deze woningen hebben niet alleen geen WOZ-cap, maar krijgen sowieso meer punten voor de WOZ-waarde.
- Woningen tot en met 141 WWS-punten. Deze categorie is hiervoor al de orde gekomen.
- Lopende huurcontracten in de vrije sector. Pas nadat de op 1 mei 2022 zittende huurder is vertrokken, treedt de WOZ-cap in werking: bij de nieuwe huurder dus. Bij lopende contracten, die in het gereguleerde segment vallen, treedt de WOZ-cap wel meteen op 1 mei 2022 in werking en kan de huurder mogelijk een huurverlaging bewerkstelligen.
- Nieuwbouwwoningen gerealiseerd in 2015 tot en met 2019, mits deze minimaal 110 overige WWS-punten hebben. Deze woningen krijgen minimaal 40 WOZ-punten.
- Indien geen WOZ-waarde bekend is. Dan geldt de minimale WOZ-waarde, die per 1 juli 2022 € 61.188 bedraagt.
Remedies
Wat kan een verhuurder doen om te ontkomen aan de WOZ-cap?
Bij lopende tijdelijke huurcontracten in de vrije sector kan de verhuurder overwegen de huur na afloop te verlengen. Hij krijgt er dan huurbescherming voor de huurder voor in de plaats, maar hij behoudt voorlopig zijn rendement.
Een remedie die voor de langere termijn werkt is renovatie van de woning waardoor deze meer overige WWS-punten krijgt (dus zonder de WOZ-punten). Hiervoor hebben we gezien dat je dan aan 98 overige WWS-punten in ieder geval genoeg hebt. Verbetering van de energieprestatie levert over het algemeen de meeste punten, maar dat zal niet altijd lonen als de woning al label C heeft. Verbeteringen, ook die in de energieprestatie, die een investering vergen van minstens € 10.000, leveren gedurende vijf jaar na de investering 0,2 punt per geïnvesteerde €1.000 op.
Aantasting van het eigendomsrecht
De WOZ-cap is een aantasting van het eigendomsrecht. Die aantasting kan grote gevolgen hebben. Bijvoorbeeld voor de belegger die recent een woning tegen de huidige hoge koopsommen heeft ingekocht en gerekend heeft (en heeft moeten rekenen) met een vrije sector huur. Indien deze woning door de WOZ-cap terecht komt in de sociale huursector, kan de verhuur ervan ineens niet meer rendabel zijn. Maar de overheid kan niet zomaar tijdens het spel de spelregels veranderen. De Raad van State heeft in zijn advies over de WOZ-cap reeds gewezen op mogelijke strijdigheid van de maatregel met artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. Daarin wordt de eigenaar beschermd tegen een te ‘gretige’ overheid. Het is slechts wachten op de eerste zaak waarin dit gaat spelen.
Tot slot
De WOZ-cap is door het kabinet Rutte III bedacht. Maar het kabinet Rutte IV heeft nog meer in petto dat veel verder gaat dan de WOZ-cap. Ik doel met name op de gevreesde regulering van het middenhuursegment. Maar die plannen, waar wij eerder over schreven, zijn nog in onderzoek en moeten daarna ook nog uitgewerkt worden.
Dit was een bijdrage van Huib Hielkema, partner, naamgever en nestor van advocatenkantoor Hielkema & co.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.