Ook huurkorting voor huurders van 230a-bedrijfsruimtes wegens corona?

Sinds het arrest van de Hoge Raad van afgelopen december naar aanleiding van prejudiciële vragen over huurkorting wegens (de gevolgen van) corona, is het duidelijk dat huurders van 290-bedrijfsruimte (kleinhandelsbedrijf, restaurant, café, afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf) in beginsel aanspraak kunnen maken op huurkorting conform een door de Hoge Raad geschetste formule.

Maar hoe zit dit voor huurders van zogeheten 230-a bedrijfsruimte zoals bijvoorbeeld kantoren, groothandels, fabriekshallen, beautysalons, bioscopen, bowlingbanen en sportscholen? Hebben dergelijke bedrijven ook recht op huurkorting?

Uitspraak rechtbank Rotterdam
In een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam deed een horecagroothandel/leverancier (230-a bedrijfsruimte) een poging om op basis van het arrest van Hoge Raad aanspraak te maken op huurkorting. De horecagroothandel betoogde dat haar klantenkring bestaat uit ondernemers in de horecasector en dat die ondernemers zijn geconfronteerd met horecabeperkende maatregelen. Als gevolg hiervan hadden deze klanten minder afgenomen bij de horecaleverancier waardoor haar omzet was gedaald.

De kantonrechter oordeelde echter dat de prejudiciële vragen die door de Hoge Raad zijn beantwoord zien op een andere situatie dan die van de horecagroothandel. Volgens de kantonrechter stond immers in het arrest van de Hoge Raad centraal op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Volgens de kantonrechter is de horecagroothandel voor haar omzet niet afhankelijk van de komst van publiek en de overheidsmaatregelen zijn ook niet direct van invloed geweest op het kunnen exploiteren van de bedrijfsruimte. Kortom, volgens de kantonrechter is het arrest van de Hoge Raad niet één op éen toepasbaar op de situatie van de horecagroothandel.

Immers, dat de huurder nadelige gevolgen heeft ervaren wegens de coronacrisis wil niet zeggen dat er per definitie een recht op huurkorting bestaat.

Echter betekent dit volgens de kantonrechter niet per definitie dat de horecagroothandel geen aanspraak kan maken op huurkorting. Immers zouden ook andere partijen kunnen stellen dat er in hun geval sprake is van zodanige omstandigheden dat de verhuurder naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van overeenkomst niet mag verwachten. De Procureur-Generaal heeft in zijn conclusie voor het arrest van de Hoge Raad enkele omstandigheden genoemd die hiervoor relevant kunnen zijn:

• belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder;
• het omzetverlies; en overige omstandigheden.

Helaas voor de horecagroothandel oordeelde de kantonrechter dat met inachtneming van bovengenoemde omstandigheden, zij alsnog geen recht had op huurkorting. De kantonrechter achtte het relevant dat de horecagroothandel niet gesloten was geweest, dat zij voor haar onderneming niet afhankelijk was van de komst van publiek en dat zij in beginsel geen belemmeringen ervaarde die rechtstreeks uit de opgelegde overheidsmaatregelen voortvloeiden.

Daarnaast gaf de kantonrechter ook aan dat de horecagroothandel haar bedrijfsvoering had kunnen richten op het deel van de horecasector die minder was geraakt door corona, zoals cafetaria c.q. bezorg/afhaalrestaurants. Hoe de kanontrechter dit voor zich zag is mij overigens onduidelijk, immers werken die partijen over het algemeen al met vaste leveranciers.

Lang verhaal kort, de kantonrechter kwam tot het oordeel dat er geen sprake was van een dermate ernstige disbalans in het contractuele evenwicht tussen de horecagroothandel en haar verhuurster, dat de horecagroothandel recht had op huurkorting.

Hoe zit dit voor andere huurders van 230-a bedrijfsruimte?
Om te beginnen ben ik het niet eens met de overweging van de kantonrechter dat het arrest over huurkorting per definitie enkel van toepassing is voor huurders van 290-bedrijfsruimte. De Hoge Raad heeft immers overwogen dat het moet gaan om de huurder van bedrijfsruimte die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek. Mijns inziens valt te beargumenteren dat dit ook geldt voor sommige huurders van zogeheten 230-a bedrijfsruimte. Het is dus nog bijvoorbeeld niet per definitie gezegd dat bijvoorbeeld bioscopen of sportscholen buiten de reikwijdte van het arrest van de Hoge Raad vallen.

De kantonrechter Rotterdam overwoog echter − mijns inziens terecht −  dat huurders waarop het arrest van de Hoge Raad niet van toepassing is, niet per definitie zijn uitgesloten van huurkorting wegens de coronacrisis. Dit zal per situatie afhankelijk zijn van de omstandigheden van het geval.

Dus huurders van sportscholen, sauna’s en beautysalons trek (nogmaals) aan de bel bij je verhuurder. Het is nog niet te laat om aanspraak te maken op huurkorting.  En verhuurders, kijk scherp naar de specifieke situatie van de huurder die een beroep doet op huurkorting. Immers, dat de huurder nadelige gevolgen heeft ervaren wegens de coronacrisis wil niet zeggen dat er per definitie een recht op huurkorting bestaat.

Dit was een bijdrage van Roos de Grave, advocaat bij Köster Advocaten te Haarlem.