Ontwikkelen zonder zorgen; utopie of realiteit?

Zoals bekend heeft Nederland een geweldige (her)ontwikkelingsopgave. Met een aparte minister voor Wonen en miljarden in de buidel worden de woningontwikkelingen de komende jaren gestimuleerd. Ontwikkelaars en woningcorporaties staan te popelen om aan deze opgave invulling te geven. Ook veel nieuwe ontwikkelaars doen hun intrede in de markt. Een beweging die ook in de jaren negentig aan de orde was en duurde tot de start van de kredietcrisis in 2007.

In dit blog neem ik jullie mee terug in de tijd en laat ik zien welke lessen we kunnen trekken uit die periode om de hedendaagse uitdagingen aan te pakken.

De geschiedenis herhaalt zich
De jaren vanaf 2007 kenmerkte zich als een periode waarbij een neergang zichtbaar was en veel ontwikkelaars en woningcorporaties hun activiteiten afbouwden of staakten. Ook in de jaren negentig vonden er veel verhitte discussies plaats, gelijk aan die van nu, over hoe er betaalbare woningen konden worden gerealiseerd. Er werden veel vraagtekens geplaatst bij de gewenste woningbouw in het kader van het VINEX-beleid onder andere door de hoge grondprijzen. De grondprijzen zijn, niet geheel onverwacht, alleen maar verder gestegen, in veel gemeenten zelfs in de crisisjaren tussen 2007 en 2013. Voor een ontwikkelaar is het dus van belang om goed te kunnen rekenen welk grondbod haalbaar – of realistisch is -, zeker gezien de (ook stijgende) bouwkosten en een bepaalde ontwikkelingswinst die je nastreeft. Het helpt daarbij wel dat de woningprijzen vooralsnog sneller stijgen dan de grondprijzen. Een andere ontwikkeling die we de laatste maanden waarnemen is die van de stijgende rentes. Het is daarom belangrijk om de cashflows van projecten nauwkeurig in kaart te brengen en te volgen. Ook hierbij kunnen we lessen trekken uit het verleden. De geschiedenis heeft ons namelijk geleerd dat een rentestijging wordt gevolgd door een (vertraagde) terugval in de vraag en bouw van vrijesectorwoningen. Herhaalt de geschiedenis zich weer? Het is echter nog niet bekend of we te maken hebben met een tijdelijke of met een langdurige rentestijging.

Lessen trekken uit het verleden
Wat kunnen we leren van deze ervaring uit het verleden? Projectontwikkelaars kunnen zich wapenen door hun visie en met name financiële huishouding goed op orde te hebben en door continu op zoek te gaan naar antwoorden bij vragen die naar boven komen. Welk bod is gezien bepaalde kosten- en rendementsvoorstellingen nog reëel? Welke financiële risico’s loopt de pipeline van ontwikkelingen in de komende jaren? Maar ook: wat is het gevolg op de cashflow van het ontwikkelbedrijf als de rente tijdelijk of langdurig stijgt? Het begint er op te lijken dat we aan het begin staan van een tijd waarbij een dalende trend zich in de economie begint af te tekenen, met tal van onzekere factoren zoals stijgende rentes, hogere bouwkosten, langere levertijden van materialen, tekort aan handjes en stijgende grondkosten. Dit zijn flinke veranderingen voor projectontwikkelaars waar men zich in het verleden op heeft verkeken. Hoe kun je deze factoren naar behoren managen en zorgen dat je op dagbasis een haarscherp en actueel beeld hebt van de consequenties van veranderingen op je liquiditeit als ontwikkelaar?

Het belang van gebruiksvriendelijke software
Vraagstukken en scenario’s als deze lenen zich minder goed om in spreadsheets onder te brengen en zichtbaar te maken wat een verandering in bijvoorbeeld de rente doet in de cashflow van je projectenportefeuille. Er is gelukkig software op de markt beschikbaar die goede ondersteuning biedt om projecten snel door te rekenen en te bewaken, om zo een goed eindresultaat te bereiken. Veel aandacht wordt hierbij door designers en softwareontwikkelaars besteed om de gebruikservaring, ook wel user experience (UX), van de software zo hoog mogelijk te laten zijn. Om een zo hoog mogelijke ervaring te krijgen moet het ontwerp voldoen aan principes zoals gebruikersgericht, efficiënt, consistent, toegankelijk en zinvol. De gebruiker van de software is in dit proces altijd het uitgangspunt. Dit resulteert in software waarmee je grip houdt op projecten en cashflows, maar daarnaast ook een goed UX-design heeft. En dat is hard nodig gezien de hiervoor geschetste uitdagingen. Deze vergen namelijk zo veel aandacht dat je je niet druk hoort te maken of software of spreadsheets dit goed vertalen. Plezier en gemak in het gebruik is daarom een absoluut vereiste om zorgeloos te ontwikkelen en de valkuilen te vermijden die we in het verleden al hebben ontdekt. Zorgeloos ontwikkelen blijft denk ik een utopie, maar met gebruiksvriendelijke software ben je wel veel beter én sneller voorbereid op veranderingen.

Dit was een bijdrage van Marco Ruiten, commercieel manager bij Reasult.