De Business Case voor ESG voor projectontwikkelaars

ESG is een serieuze trend onder projectontwikkelaars. Tot voor kort was rendement de primaire driver en duurzaamheid een nice to have. Maar dat is permanent veranderd. Nu staat ESG bij veel directies op de agenda als belangrijke strategische driver. In deze blog legt Bastiaan van der Mijl - Director Growth & Marketing uit wat ESG is en maakt de business case voor projectontwikkelaars.

Wat is ESG?
De afkorting ESG staat voor Environmental, Social en Governance. ESG is de kapstok geworden voor een verzameling criteria voor het meten van duurzaamheid en de ethische impact van investeringen. Waarom worden deze drie termen altijd in combinatie met elkaar gebruikt? Om dat beter te begrijpen, gaan we terug naar het begin. De termen Environmental, Social en Governance (ESG) zijn in 2004 door de Verenigde Naties geïntroduceerd. In december van dat jaar bracht de VN het rapport “Who Cares, Wins” uit. In dit rapport riep de VN de wereldwijde financiële sector op het roer om te gooien en ESG te omarmen. Intussen is ESG breed ingeburgerd, ook binnen de vastgoedsector.

Straks maak ik de business case voor ontwikkelaars. Maar laten we eerst wat langer stilstaan bij wat ESG inhoudt.

Voor vastgoed wordt onder ESG kortweg het volgende verstaan:

Environmental:
Dit onderdeel gaat over het effect van een investering op de omgeving, het milieu. De carbon footprint en CO2 uitstoot zijn hierbij de belangrijkste criteria voor gebouwen. Zowel tijdens de bouw als tijdens de exploitatie. In de bouwfase zie je initiatieven om meer hout te gebruiken in plaats van beton. Want, dat ‘kost’ minder CO2 tijdens het productieproces en is circulair. Ook het toepassen van duurzame energiebronnen verlaagt de impact op de omgeving. Tijdens de exploitatie zijn ook het watergebruik en afvalafvoer relevante thema’s.

Social:
Voor de sociale kant van investeringen zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit gangbare criteria.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid gaan hand in hand. Een betaalbaar huis vinden is een groeiend probleem in Nederland. Meer woningen bouwen wordt gezien als de enige oplossing, maar blijkt lastig. Nieuwe locaties zijn schaars, ontwikkeltijden lang en het traditionele bouwproces is moeilijk schaalbaar. Dit maakt dat er grote behoefte is aan voldoende betaalbare woningen.

Het onderdeel kwaliteit heeft een objectieve en een subjectieve kant. Objectief door naar de technische conditie en prestaties van een gebouw te kijken. Subjectief bijvoorbeeld door de huurders/gebruikers te vragen hoe ze het gebruik beleven.

Governance:
Dit onderdeel van ESG gaat over het bedrijf achter het vastgoed. Als projectontwikkelaar wil je ook je maatschappelijke verantwoordelijkheid nakomen. Volg je de regelgeving? Ben je transparant als organisatie? Blijf je ver van Green Washing? De antwoorden op deze vragen laten zien of ESG écht in het DNA van jouw bedrijf zit, of dat het slechts een ‘sausje’ is.

ESG, omdat het moet?
Zelfs als je ESG ziet als ‘moetje’, ontkom je er niet aan.

Wil je als projectontwikkelaar een omgevingsvergunning aanvragen voor een nieuwbouw project? Dan wordt bij de behandeling standaard gekeken naar de impact op het milieu. Stikstof en PFAS zijn dan een reëel risico om rekening mee te houden. Ook stelt het bouwbesluit strenge eisen aan de duurzaamheid van gebouwen.

Zijn je belangrijkste opdrachtgevers (institutionele) beleggers? Zij moeten sinds maart dit jaar voldoen aan de SFDR. Deze Europese richtlijn verplicht beleggers transparant te rapporteren over hun ESG beleid. Ook heeft de IFRS foundation aangekondigd te werken aan een richtlijn voor ESG. Beleggers zullen dus meer en meer verwachten dat ESG vanuit de ontwikkeling wordt meegenomen.

De vraag is nu: is er voor projectontwikkelaars een business case te maken voor ESG?

ESG, omdat je het wilt!
Het kantelpunt is voor veel vastgoedbedrijven gekomen. Zij zien de kansen en zetten vol in op ESG. De business case voor ESG is te maken. Wat zien zij wat anderen (nog) niet zien?

Ik noem twee voorbeelden uit de praktijk:

Institutionele belegger Bouwinvest stelt ESG centraal in beleggingsstrategie
Onder het motto “Real Value for Life” heeft Bouwinvest zich ambitieuze ESG-doelen gesteld. Waarom doen ze dit? Op hun website leggen ze het uit: “We zijn ervan overtuigd dat onze aanpak risico’s vermindert en zorgt voor betere rendementen en de aantrekkelijkheid van ons vastgoed en portefeuilles verhoogt.”

Projectontwikkelaar ASSIDUUS focust volledig op ESG-projecten
Ook sommige projectontwikkelaars richten zich volledig op ESG. De Duitse projectontwikkelaar ASSIDUUS is daar een goed voorbeeld van. Waarom is ESG onderdeel van de missie van ASSIDUUS? “Our impact investing strategy ensures financial returns and security of capital for our investors in all our property developments”

Hun opdrachtgevers zijn institutionele beleggers met een lange beleggingshorizon. Deze beleggers zijn opzoek naar een goed rendement met een beperkt risico.

Wat zien deze partijen wat anderen (nog) niet zien?
Zie je duurzaamheid vooral nog als kostenpost? Beide partijen leggen de directe link tussen duurzaamheid en een betere financiële performance. Waarom doen ze dat?

Denk aan het volgende:

Beleggen in vastgoed doe je voor de lange termijn: de beleggingshorizon is 10 jaar, 20 jaar. Of zelfs langer.

Beleggen doe je voor het goede rendements-/risicoprofiel. Veel beleggers voegen als ‘safe haven’ vastgoed toe aan de portefeuille voor risicodemping. Laag risico, bij toch een aantrekkelijk rendement.

Met dit in gedachten: welk vastgoed geeft het laagste risico over 10, 20 jaar? Als we de ESG-trend doorzetten naar de toekomst, ligt het voor de hand dat het duurzaamste vastgoed het meest in trek is.

Welk effect heeft ESG op taxaties?
Er is nog weinig market evidence, laat staan uitgebreide studies. Het is dus nog wachten hoe de markt precies zal reageren. Hierop vooruitlopend heeft IVCS in oktober een interessant discussiestuk gepubliceerd. Hierin beredeneren ze het effect van ESG op taxaties. Voor de DCF-methode beargumenteren ze o.a. het volgende:

• Hogere huren, want er is een groeiende markt voor vastgoed met hoge BREEAM, GRESB of LEED score en maar weinig aanbod.
• Hogere bezettingsgraad en kortere mutatieleegstand om dezelfde reden. Veel vraag, weinig kwalitatief goed aanbod.
• Lagere disconteringsvoet (en exit yield). Eigenlijk is de redenatie omgekeerd: minder duurzame gebouwen kunnen een hogere discontovoet krijgen door potentieel hogere kapitaaluitgaven, potentiële extra belastingen, langere leegstand, huurdaling en hogere exit yields.

ESG-investeringen kunnen dus leiden tot hogere taxaties. Ook is het waarschijnlijk dat duurzaam vastgoed waardevaster blijft.

Conclusie ESG en projectontwikkelaar
ESG hoort op de agenda van elke projectontwikkelaar. Niet omdat het moet vanuit de regelgeving, maar omdat de business case eenvoudig is te maken. Er is een groeiende vraag naar vastgoed met hoge duurzaamheidsscores. Ook is vanuit de taxaties te beredeneren dat ESG investeringen waarde toevoegen.

Met ESG-investeringen creëer je waarde én impact!

Dit was een bijdrage van Bastiaan van der Mijl, Director Growth & Marketing bij Reasult.