Acquisitieplanning, de start van vastgoedmanagement
Gedurende het jaar ontstaan er mogelijkheden voor jou om vastgoed aan te kopen. Wanneer jij de kneepjes van het Asset Management vak goed beheert, kun je deze potentiële acquisitie doorrekenen. Wat wordt de impact van deze acquisitie op de portefeuille? Wordt deze er juist beter of slechter op? En daarbij denk je in termen van kwaliteit, en uiteraard ook kwantiteit. Eigenlijk is het die perfecte mix waar je op zoek naar bent. Om door te rekenen of jij die perfecte mix te pakken hebt, kun je wel wat goede ondersteuning gebruiken. Hoe? Dat lees je in dit blog.
Wanneer jij een interessant vastgoedobject treft, dan start je met een globale analyse en pas wanneer die interessant blijkt, ga je verder in het acquisitieproces. Gaandeweg voeg je meer details aan de berekening toe aan de hand van de informatie die je verzamelt. Het is dus van belang om bij jouw analyse gebruik te kunnen maken van een trechtermodel die van grof naar fijn loopt. Je wilt namelijk ook in een vroeg stadium kunnen berekenen wat de impact is van een potentiële aankoop voor de vastgoedportefeuille binnen je organisatie. Het is aan jou om de analyse te maken of er een optimale balans tussen de kosten, risico’s en prestaties van het vastgoedobject is te creëren.
In eerste instantie is bijvoorbeeld alleen het aantal eenheden en de huurprijs bekend en daarmee moet jij vragen kunnen beantwoorden die belangrijk zijn in deze fase; past deze aankoop binnen ons beleid en kunnen wij uit deze aankoop voldoende rendement halen? Maar ook vragen als; hebben we wel een geschikte doelgroep voor dit project? Om deze vragen te beantwoorden, kan slimme software een ondersteunende rol bieden. Juist omdat je daarmee al in een vroeg stadium de impact van een potentiële aankoop op de portefeuille kunt berekenen. Wat er weer voor zorgt dat je beter in control bent van de vastgoedportefeuille en het ook bétere portefeuille oplevert, in termen van kwaliteit en kwantiteit.
Acquisitiefases
Om verder te kunnen, start er vaak een goedkeuringsworkflow waarmee de acquisiteur naar het Management Team gaat om goedkeuring te vragen om de volgende stap te zetten en budget aan te vragen. Dit proces bestaat in het algemeen uit de volgende vier fases:
- Lead/ mogelijkheid
- Soft pipeline (er is geen handtekening onder de koopovereenkomst)
- Committed pipeline (in bezit van een handtekening, maar er is geen bouw)
- Properties under constructions (het is aangekocht, maar niet in exploitatie).
Bij elke fase horen budgetten, vergunningen en details die je kunt gebruiken in de berekening. Van belang is dat de software die je gebruikt je niet dwingt om meteen alle details in te voeren, maar dat je op elk niveau berekeningen kunt maken gebaseerd op de tot dan toe bekende gegevens. Ook zou de software aannames moeten voorstellen waardoor sneller een juist inzicht wordt gegeven. Daarbij is het van belang dat er een gestructureerd goedkeuringsproces wordt doorlopen met vaste beslispunten. Hiermee verdwijnen losse spreadsheet berekeningen ten gunste van één vastgoed systeem waar alle data in staat.
Assetmanagement
Als het object is aangekocht (en vaak al eerder), komt de asset manager in zicht voor de exploitatiefase. Die start waar de acquisiteur gebleven is. Op welke grondbeginselen is het object ooit aangekocht? Wat waren de verwachtingen in iedere fase? En hoe verhoudt zich dat tot de huidige situatie? Waarom hebben we welke stappen gemaakt? Doordat alles in één vastgoedsysteem geborgen is, ontstaan vele voordelen, zoals:
- Kunnen leren van aannames en verwachtingen bij eerdere aankopen.
- Gedurende fases blijven analyseren wat er met acquisities gebeurt.
- Vroeger en sneller kunnen ingrijpen op eventuele afwijkingen.
- Makkelijker en eenvoudiger kunnen rekenen bij de start.
- Het goedkeuringsproces zorgt dat je meer in controle bent over acquisities; het vroegtijdig kunnen signaleren.
- De asset manager is eerder betrokken bij de acquisitie.
- De controller kan meteen meekijken en spiegelen aan doelstellingen van de portefeuille.
Best practices
Een vastgoedobject heeft een bepaalde levenscyclus; van een kaal stuk grond tot een levendige wijk met spelende kinderen, tot sloop. Die hele cyclus is nu te volgen binnen assetmanagementsoftware. Dit gebruik je weer als input en referentie voor toekomstige projecten.
Zorg dat je afspraken maakt over welke aannames je in welke fase altijd maakt. Maak een standaard zodat je cases onderling kunt vergelijken. Samenwerking tussen acquisitie- en assetmanagement is daarbij essentieel. Gebruik de software niet alleen als geavanceerde rekenmachine maar ook als samenwerkingstool. Door één geïntegreerd systeem heb je één waarheid op het scherm waarmee eventuele ruis verdwijnt. En jij dus meer in controle bent over je acquisitieplanning!
Dit was een bijdrage van Herman Groenewold, Senior Business Consultant bij Reasult.
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.