Fiscaal transparant fonds? Vergeet geen toestemming te vragen!
Vastgoedbeleggingsfondsen worden regelmatig fiscaal transparant gestructureerd. Fiscale transparantie is bij oprichting relatief eenvoudig te creëren. Het fonds vervolgens gedurende de gehele looptijd fiscaal transparant houden, blijkt in de praktijk echter een grotere uitdaging. Veel fondsbeheerders zijn niet (volledig) op de hoogte van de verregaande voorwaarden die gedurende de looptijd van het fonds blijven gelden. Terwijl het doorbreken van de fiscale transparantie een verregaande consequentie kan hebben: belastingplicht voor het fonds. In dit artikel gaan Drs. Bram Bemelen en Ricardo de Jong van BDO daarom in op fiscale transparantie, de relevante voorwaarden en recente ontwikkelingen op dit vlak.
Wat is fiscale transparantie?
Een fiscaal transparant beleggingsfonds wordt voor de winstbelastingen genegeerd. Een fiscaal transparant fonds doet zelf dus geen aangifte vennootschapsbelasting – en is dus ook geen winstbelasting verschuldigd. In plaats daarvan worden de resultaten van een fiscaal transparant fonds pro rata toegerekend aan de beleggers. Zij geven hun aandeel in het resultaat van het fonds aan in hun eigen aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. De winstbelastingbehandeling van beleggers in een fiscaal transparant vastgoedbeleggingsfonds komt zo overeen met de winstbelastingbehandeling van beleggers die rechtstreeks in vastgoed beleggen.
Hoe creëer en behoud je fiscale transparantie?
Fiscaal transparante vastgoedbeleggingsfondsen worden veelal vormgegeven als commanditaire vennootschap of fonds voor gemene rekening.
Een fiscaal transparante commanditaire vennootschap:
Een commanditaire vennootschap is fiscaal transparant als het ‘toestemmingsvereiste’ correct wordt geïmplementeerd in de cv-akte – en er in de praktijk voortdurend naar wordt gehandeld. Het ‘toestemmingsvereiste’ houdt in dat iedere belangenverschuiving (juridisch en/of economisch) tussen bestaande en/of nieuwe participanten vooraf unaniem moet worden goedgekeurd door de beherend vennoot én alle bestaande commanditaire vennoten.
Dat voor de toetreding van nieuwe participanten vooraf unanieme toestemming moet worden verkregen, is bij de meeste fondsbeheerders bekend. Het ‘toestemmingsvereiste’ gaat echter veel verder dan dat. Van een juridische en/of economische belangenverschuiving is bijvoorbeeld ook sprake als een commanditaire vennoot wordt vervangen, als participaties worden overgedragen tussen bestaande commanditaire vennoten of als er extra kapitaal wordt gestort door een deel van de commanditaire vennoten. In de praktijk blijken fondsbeheerders zich niet altijd bewust van deze verregaande reikwijdte – en wordt dan ten onrechte geen voorafgaande unanieme toestemming verkregen. Het moge duidelijk zijn dat de fiscale transparantie van het fonds dan in gevaar komt.
Een fiscaal transparant fonds voor gemene rekening:
Een fonds voor gemene rekening is fiscaal transparant als de ‘toestemmingsvariant’ of de ‘inkoopvariant’ correct wordt geïmplementeerd in de fondsvoorwaarden – en er in de praktijk voortdurend naar wordt gehandeld. Een combinatie van beide varianten levert overigens géén fiscale transparantie op.
De invulling van de ‘toestemmingsvariant’ komt inhoudelijk overeen met het ‘toestemmingsvereiste’ dat voor fiscaal transparante commanditaire vennootschappen geldt. In de praktijk wint echter juist het fonds voor gemene rekening in combinatie met de ‘inkoopvariant’ aan populariteit. De ‘inkoopvariant’ houdt in dat participaties in het fonds uitsluitend kunnen worden overgedragen aan het fonds zelf (inkoop) of de bloed- en aanverwanten in de rechte lijn van de participant (overdracht).
Een rechtstreekse overdracht aan derden is dus niet toegestaan en dient te worden voorkomen. Het is echter wel mogelijk om een participatie te laten inkopen door het fonds en direct daarna opnieuw te laten uitgeven aan de beoogde vervangende participant – zonder dat voorafgaande toestemming van alle participanten vereist is. De participanten hoeven ook niet geraadpleegd te worden voordat een deel van de participanten beleggingsvermogen kan bijstorten. Het fonds voor gemene rekening in combinatie met de ‘inkoopvariant’ biedt fondsbeheerders dus enige flexibiliteit, mits juist gestructureerd en uitgevoerd.
Recente ontwikkelingen
Eerder dit jaar heeft het kabinet voorgesteld om het ‘toestemmingsvereiste’, de ‘toestemmingvariant’ en de ‘inkoopvariant’ te schrappen. Alle commanditaire vennootschappen en een groot deel van de fondsen voor gemene rekening zullen dan onverkort als fiscaal transparant kwalificeren. Alleen fondsen voor gemene rekening die verplicht eigen participaties inkopen en/of die worden verhandeld op een gereglementeerde markt zullen dan nog als fiscaal non-transparant kwalificeren.
Deze aanpassing kan een aanzienlijke vereenvoudiging voor beheerders van fiscaal transparante beleggingsfondsen opleveren. Op dit moment is echter nog niet duidelijk wanneer – en in welke vorm – deze aanpassing wordt doorgevoerd. Naar verwachting ontstaat hierover in de eerste helft van 2022 meer duidelijkheid. Tot die tijd moeten fondsbeheerders kritisch blijven om onbedoelde belastingplicht voor hun fondsen te voorkomen.
Een bijdrage van Drs. Bram Bemelen – Tax Consultant en Real Estate Valuation Services en Mr. Ricardo de Jong – manager Belastingadvies van BDO Belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 10-03-2025 15:46 Joep Bleijenberg naar De Mik Real Estate Partners
- 10-03-2025 15:15 Welfare Officers: Onmisbaar voor professioneel vastgoedbeheer
- 10-03-2025 14:34 Frisia Makelaars en Frisia Verzekeringen verlengen huur kantoorvilla's in Den Haag
- 10-03-2025 13:59 Amac huurt winkelruimte van 200 m2 in Tilburg
- 10-03-2025 12:16 A12 Logistics Park koopt industrieel complex in Duiven
- 10-03-2025 12:06 Arcade wil 48 woningen slopen in ‘s-Gravenzande voor nieuwbouw
- 10-03-2025 11:47 Woningverkopen Dura Vermeer met 163 procent gestegen
- 10-03-2025 11:45 Brownfields vs. greenfields
- 10-03-2025 11:40 Regiobalans huurt nieuwe kantoorruimte in Arnhem
- 10-03-2025 11:40 Rabo SmartBuilds gaat over naar BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling
- 10-03-2025 11:10 Breevast begint met herontwikkeling Tooropcomplex bij Amsterdamse Amstelstation
- 10-03-2025 11:03 Christian Schouten naar Dura Vermeer als directeur acquisitie
- 10-03-2025 10:49 Locatus: Thuiswerken heeft minder impact dan verwacht
- 10-03-2025 10:44 Concito Vastgoed koopt woonzorgcomplex in Tilburg
- 10-03-2025 10:14 Geopolitieke ontwikkelingen zorgen voor stijgende hypotheekrentes
- 10-03-2025 08:00 DHG bouwt op risico distributiecentrum op Lelystad Airport Businesspark
- 10-03-2025 06:00 Twee biertjes én de woningmarkt
- 08-03-2025 07:00 Vrouwen zichtbaar maken: De genderkloof in vastgoed overbruggen
- 07-03-2025 16:20 AI in Vastgoedbeheer: Hyper-automation is de volgende stroomversnelling
- 07-03-2025 14:48 Gemeente Arnhem koopt terrein zorgorganisatie voor woningbouw
- 07-03-2025 14:33 Haarlem trekt 6,5 miljoen uit voor onrendabele top van twaalf woningbouwprojecten
- 07-03-2025 14:25 Gemeente Zwolle wil voormalige V&D kopen van CBRE IM
- 07-03-2025 11:50 Renske Zwart nieuwe directeur-bestuurder bij WYwonen
- 07-03-2025 11:42 Liselot Reversma nieuwe directeur-bestuurder Welwonen
- 07-03-2025 10:53 Modemerk Norah opent flagshipstore in winkelcentrum Makado in Beek
- 07-03-2025 10:26 Ruim 11.000 vrijgekomen corporatiewoningen in 2022 naar statushouders
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.