'Gemeenten zijn vaak slordig met het waarderen van vastgoed'

In dit artikel leggen mr. Brahim de Jong en mr. Nick Voorbach uit hoe om te gaan met te hoge WOZ taxaties en de daaropvolgende Onroerend Zaakbelasting, die dus vaak veel te hoog is.

Gemeenten gebruiken algoritmes om te bepalen hoeveel belasting u betaalt. Omdat maatwerk vaak ontbreekt, betaalt u over sommige objecten ieder jaar te veel belasting. Dat kan aardig in de papieren lopen. Bedragen van duizenden euro’s per jaar zijn niet uitgesloten.

De Onroerende Zaakbelasting (OZB) uitgelegd
De zogenaamde OZB is een gemeentelijke belasting. De OZB wordt berekend over de waarde van een vastgoedobject, bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand, hotel, recreatiepark of ieder ander ‘object’. Ieder jaar, tussen januari en april, ontvangt u van de gemeente een brief met de vastgestelde waarde en over die waarde, betaalt u dus belasting (en die belasting heet Onroerende Zaakbelasting, OZB).

Hoe wordt de waarde bepaald?
Hoewel vastgoedprofessionals vaak duizenden euro’s kwijt zijn aan fancy taxatierapporten, maakt de gemeente gebruik van een algoritme om de waarde te bepalen. Er rolt een verslag uit van drie pagina’s met wat vermeende vergelijkbare objecten en de waarde is bepaald. Er volgt dus geen inpandige of uitpandige taxatie door een taxateur.

Het modelmatig taxeren zorgt voor schrijnende situaties, inherent aan niet leveren van maatwerk. Een cascowoning wordt vergeleken met een state of the art architectonisch hoogstandje, compleet met zwembad en wellness. De WOZ-waarde ligt op €1.100.000, terwijl een ‘local hero’ niet veel verder komt dan €525.000.

In dit rekenvoorbeeld betaalt u – bij benadering - €6.900 te veel aan OZB. Omdat de OZB ieder jaar terugkeert, betaalt u ieder jaar € 6.900 te veel OZB (reken maar uit wat u teveel betaalt over pakweg 10 jaar).

Hoe zit het met vastgoedbeleggers?
Het modelmatig taxeren leidt voor beleggers soms tot bizarre gevallen. Een belegger met in zijn portefeuille een appartementencomplex bijvoorbeeld. Alle appartementen worden modelmatig getaxeerd, ongeacht de staat van de appartementen of met een te hoge indexatiecorrectie. Het is echt raadzaam voor beleggers om – zo rond januari – kritisch te toetsen of de WOZ-waarde van het object aansluit bij de waarde die gold in het economisch verkeer.

De WOZ-waarde moet aansluiten bij de waarde in het economisch (wat is de hoogste bieder bereid te betalen) verkeer op de zogenaamde waardepeildatum. De waardepeildatum ligt vaak op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar. Als u dus in januari 2022 de aanslag binnenkrijgt, moet u beoordelen wat de waarde was van het object op 1 januari 2021. De inpandige staat op 1 januari 2021 is daarbij leidend.

Bij zakelijk vastgoed wordt het echt interessant
Bij bedrijfsmatig vastgoed ligt de waardebepaling wat gecompliceerder. Er wordt gekeken naar huurprijzen, stichtingskosten, grondprijzen en/of omzetgegevens. Hier is maatwerk onvermijdelijk. Amsterdam kent circa 45.000 zakelijke objecten (niet-woningen). Denk daarbij aan hotels, tankstations en winkels. Hoewel maatwerk onvermijdelijk is, blijkt het algoritme ook hier niet waterdicht. Wat is een hotel nog waard in corona-tijd? Houdt de gemeente wel voldoende rekening met Corona?

De OZB-besparing op een object kan gigantisch zijn. Er zijn voorbeelden bekend van hotels waar bezwaarprocedures tegen lopen. De inzet is een waardeverlaging van meer dan miljoen, vanwege Corona. Omdat het OZB-tarief voor zakelijk vastgoed (niet-woningen) vaak een stuk hoger is, loopt de netto-besparing al gauw in de tiendzuiden euro’s.

Wat moet u doen om niet te veel belasting te betalen?
U moet ervoor zorgen dat de WOZ-waarde klopt. Als de WOZ-waarde te hoog is, moet u bezwaar maken tegen de WOZ-waarde met een zogenaamd ‘WOZ bezwaar’. U kunt dit zelf doen, maar de ervaring leert dat de besparing vaak hoger is als u een gespecialiseerd bureau inschakelt. De meeste bureaus werken op no cure no pay basis. Als de WOZ-waarde wordt verlaagd, betaalt de gemeente een vergoeding, onafhankelijk van de besparing. De vergoeding van de gemeente is een vaste vergoeding.  

Deze blog is geschreven door mrs. B. de Jong en N.G.A. Voorbach, beiden verbonden aan wozverminderen.nl. Wozverminderen.nl begeleidt particulieren, beleggers en bedrijven met zakelijk vastgoed in het verlagen van de WOZ-waarde.