Een miljoen nieuwe woningen in tien jaar. Dat is het streven van een bouwalliantie van corporaties, gemeenten, projectontwikkelaars en bouwers. Want het gaat allemaal veel te langzaam, aldus deze coalitie die half februari de Actieagenda Wonen presenteerde. Ambitieus? Zeker. Want het is in de afgelopen jaren telkens weer gebleken dat er tussen droom en daad nogal wat wetten in de weg staan evenals praktische bezwaren. Waardoor de beoogde bouwambities telkenmale niet worden gehaald.

Los van de plannen van de Bouwalliantie was het in Leidschendam gevestigde Akro Consult al veel langer bezig met de woningbouwversnelling en werkte het mee aan oplossingen om die versnelling te realiseren. Met name op het gebied van binnenstedelijke ontwikkelingen. Vastgoedjournaal spreekt erover met Martine van Neer, Kevin Albregt en Maurice Schenk, alle drie vanuit Akro Consult betrokken bij de interne denktank woningbouwversnelling.

Samenwerking
Eén van de grootste obstakels die zij drieën zien bij de realisatie van binnenstedelijke ontwikkelingen is de complexiteit van dergelijke projecten en het falen van de samenwerking tussen de overheden en marktpartijen hierbij. Een samenwerking die noodzakelijk is om dergelijke projecten tot een bevredigend eindresultaat te brengen. Martine van Neer: “Wij pretenderen niet dé oplossing van het woningbouwprobleem te hebben, maar zien in ons werkveld wel een aantal dingen die beter kunnen. Met name de publiek-private samenwerking. Want deze kan eenvoudiger, sneller en tegen lagere kosten plaatsvinden, met een beter resultaat.” Eén van de hulpmiddelen daarbij vormt de vernieuwde Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, ontwikkeld door Akro Consult in samenwerking met Neprom, het Ministerie van Binnenlandse Zaken, de VNG, Bouwend Nederland en TU Delft. De Reiswijzer biedt marktpartijen en overheden handvatten om samenwerkingsprocedures te versimpelen en complexe opgaven, waarin publieke en private belangen spelen, het hoofd te bieden.

Kunst van het loslaten
Een ander punt in de stagnerende woningbouw die de drie zien, is dat de ambities voor de woningmarkt zich opstapelen. Terwijl overheden bovendien voor zichzelf heel veel zekerheden in willen bouwen. En de markt onvoldoende uitnodigen om mee te denken over, met name, de invulling van binnenstedelijke transformaties. Projecten worden aan de voorkant ‘dichtgetimmerd’ door te scherp geformuleerde output, waardoor marktpartijen te weinig ruimte krijgen om hun expertise in te zetten. Terwijl ze heel goed in staat zijn zelf doelen te concretiseren naar output. Maurice Schenk: “Dat kan er voor zorgen dat het voor marktpartijen nauwelijks meer aantrekkelijk is om in te schrijven. Overheden zouden meer los moeten laten. Zekerheden zo stellen dat het wel past, maar dat er tegelijkertijd voldoende creativiteit aan de markt wordt geboden.”

Waar zijn collega Kevin Albregt op inhaakt met: “Overheden en marktpartijen moeten elkaars rol ook durven erkennen en accepteren. We zien soms dat er teveel wederzijds wantrouwen heerst. Waarbij ontwikkelaars het politieke spel onvoorspelbaar en traag vinden en de overheden het verdienmodel van ontwikkelaars ondoorzichtig. Samenwerking vraagt om geven en nemen en elkaar wat gunnen, zonder dat je voor een dubbeltje op de eerste rang zit. Daarnaast wordt er te weinig gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van marktpartijen. Kijk bijvoorbeeld naar mobiliteitsvraagstukken in gebiedsontwikkeling. Waarom betrek je daar de markt aan de voorkant niet bij, om samen tot een visie op mobiliteit te komen? Zo profiteer je niet alleen van de kennis van de markt, maar zorg je er ook voor dat een visie op bijvoorbeeld mobiliteit verankerd raakt in het DNA van een gebiedsontwikkeling."

Hij vervolgt: "Ik zie dat bijvoorbeeld ook bij gebiedsontwikkelingen die al meer dan tien jaar geleden zijn gestart. Daar werd toentertijd al ingezet op een volledig gasloze ontwikkeling, wat inmiddels de norm is. Die visie zit echt in het DNA van die gebiedsontwikkeling. De marktpartijen die daar toen ingestapt zijn, hebben ook nog eens een enorme kennisopbouw doorgemaakt, die ze nu elders inzetten. Terwijl een lokale overheid, zeker als je het hebt over middelgrote steden/gemeenten, slechts één keer in een mensenleven bezig is met een flink transformatieproces, hebben veel marktpartijen dit op veel meer locaties al vaker gedaan. Die kennis en ervaring nemen ze mee in een volgend project. Profiteer daarvan!”  

Van plan naar partner
In plaats van te selecteren op plan, zien de drie voor complexe (binnenstedelijke) ontwikkelingen ook heil in de mogelijkheid tot het selecteren op partner. De gemeente of overheid zou in dit geval geen uitgewerkt plan in de markt hoeven te zetten, maar op basis van een globaal plan een beperkt aantal partijen uit moeten nodigen. Waarbij vooral de visie op de samenwerking en de opgave tellen. Op deze manier is de kans groter dat er in publiek-private samenwerking het beste plan voor een locatie wordt ontwikkeld.

Martine van Neer: “Op een complex werkterrein als gebiedsontwikkeling, waarvan de realisatie jaren kost, kan het soms beter zijn dat er wordt geselecteerd op partner in plaats van op plan. Daarmee kun je ook veel beter inspelen op tussentijdse veranderingen in omstandigheden. Aanbesteden wordt ten onrechte wel eens beschouwd als het doel, terwijl het een middel is. Wij zetten partnerselectie bijvoorbeeld in voor het Stationskwartier in Zwijndrecht. Waarbij wij met de gemeente en woningcorporatie Woonkracht 10 een gebiedsontwikkelaar zoeken om een haalbaarheidsstudie te starten naar de invulling van het gebied.”

Waar Kevin Albregt aan toevoegt: ”Bedenk aan de voorkant wat je wil, hoe je daar kunt komen en wie je daarvoor nodig hebt: maak een ontwikkel- en samenwerkingsstrategie. Door gebruik te maken van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling kun je daar handen en voeten aan geven. Zodat je samenwerkingsprocedures versimpelt en een complexe opgave als een binnenstedelijk transformatietraject tot een goed einde brengt. Als Akro Consult dragen wij bij aan een haalbare samenwerking, strategisch, financieel en juridisch, en zorgen we niet alleen voor een versnelling maar ook aan een verbetering van het proces en daarmee van het eindresultaat.” 

Meer weten?
Geïnteresseerd in de wijze waarop Akro Consult u kan helpen bij het versnellen en realiseren van uw woningbouwambities? Neem dan contact op met Maurice Schenk van Akro Consult via 070- 3262623 0f mschenk@akroconsult.nl. De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 is hier te downloaden.