Besparing BTW moet ook mogelijk zijn bij overdracht nieuw vastgoed
Als belastingplichtige kun je soms een eigenwijze fiscus op je weg treffen. Zie het volgende, uit het leven gegrepen voorbeeld. Een projectontwikkelaar bouwt een kantoorpand, bestemd voor de markt, voor totaal € 40 miljoen. De ontwikkelaar sluit vervolgens een huurcontract met een btw-vrijgestelde huurder. Deze vrijgestelde verhuur triggert de integratieheffing waardoor de ontwikkelaar 19% btw over € 40 miljoen (€ 7,6 miljoen) moet afdragen aan de fiscus.
De verhuur heeft ook een positief gevolg: de marktwaarde van het pand stijgt van € 40 miljoen naar € 60 miljoen. Wanneer de ontwikkelaar het nieuwe pand vervolgens verkoopt aan een belegger is deze laatste in beginsel btw verschuldigd (19% van € 60 miljoen = € 11,4 miljoen). Vanwege de btw-belaste levering mag de ontwikkelaar alsnog de betaalde btw ad € 7,6 miljoen (deels) aftrekken. Vanwege de vrijgestelde verhuur kan de belegger de € 11,4 miljoen btw echter niet terugvragen. In de regel wordt met een vrijgestelde huurder afgesproken dat deze de verhuurder compenseert voor de btw-schade. De ‘pijn' zit dan dus uiteindelijk bij de huurder. In eerste instantie voor € 7,6 miljoen, maar door de verkoop aan de belegger uiteindelijk voor € 11,4 miljoen. Gelukkig voor de huurder is daar nog artikel 37d in de wet. Toch?
Ondernemers die hun onderneming (of een zelfstandig gedeelte daarvan) overdragen aan een andere ondernemer, hoeven op grond van dit artikel geen btw over deze overdracht in rekening te brengen (een dergelijke overdracht wordt gezien als de overdracht van een ‘going concern'). Voor onze huurder een alleraardigst artikel! De levering van de ontwikkelaar aan de belegger wordt immers geacht niet te hebben plaatsgevonden. En dat scheelt € 3,8 miljoen aan btw-schade, die dus ook niet gecompenseerd hoeft te worden. De HR heeft in 2008, in het licht van jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie (Zita Modes), geoordeeld dat ook de overdracht van een verhuurde onroerende zaak onder de reikwijdte van dit artikel valt. Belangrijke voorwaarde is het voortzettingsvereiste: volgens de Hoge Raad moet de onroerende zaak (het object) duurzaam worden geëxploiteerd. Het gaat er dus niet om wie (welk subject) de exploitatie van het object voortzet, maar dat de exploitatie van het object wordt voortgezet. Onze casus voldoet aan deze voorwaarde.
De fiscus wenst het evenwel anders te zien. Logisch, zij mist € 3,8 miljoen aan btw (de btw over de verkoopwinst van de projectontwikkelaar). De fiscus ziet ruimte in datzelfde voortzettingsvereiste: Daar de projectontwikkelaar niet het oogmerk zal hebben het verhuurde pand duurzaam te exploiteren, maar uitsluitend de onroerende zaak verhuurt om het als beleggingsobject te kunnen verkopen, is er geen sprake van duurzaam exploiteren door de projectontwikkelaar.
De fiscus haalt het subjectieve oogmerk van de verkoper erbij en gaat daarmee verder dan het Europese Hof van Justitie en de Hoge Raad. Deze zienswijze rijmt ook niet met een recente uitspraak van rechtbank Arnhem waarin zij artikel 37d nota bene van toepassing verklaarde op een ABCD transactie. B en C hadden uiteraard niet het oogmerk van duurzame exploitatie. De verhuur liep echter gewoon door, zodat vanuit het object gezien de exploitatie ervan werd voortgezet. De subjectieve bedoeling van de individuele partijen vond de rechtbank niet relevant.
Voor de belastingplichtige betekent een dergelijke patstelling: meegaan met de fiscus en betalen of voorleggen aan de rechter. Mij dunkt een interessante casus; niet alleen vanwege het grote financiële belang. Mocht de rechter hierin uiteindelijk uitspraak moeten doen dan verwacht ik de nodige aandacht hiervoor van het schrijversgilde. Hopelijk dus een "wordt vervolgd".
Bart de Vries is belastingadviseur bij Rechstaete Vastgoedadvocaten & Belastingadviseurs.
Laatste nieuws
- 25-04-2024 08:55 Garbe realiseert build to suit logistieke ontwikkeling op XL Business Park in Almelo
- 25-04-2024 08:39 Zes bedrijven krijgen typegoedkeuring voor modulaire woningen
- 25-04-2024 08:11 Winkelleegstand loopt op naar ruim 8 procent
- 24-04-2024 23:44 Kritische Keijzer en De Groot willen meer tijd voor huurwet: ‘Onderbouwing rammelt aan alle kanten’
- 24-04-2024 16:07 Ingenieursbureau verlengt en breidt uit in Poortugaal
- 24-04-2024 15:51 Rudy Ligtenberg nieuwe directeur-bestuurder Mijande Wonen
- 24-04-2024 15:30 Gera Esser ad interim directeur-bestuurder Rondom Wonen
- 24-04-2024 15:21 Samsonite opent winkel aan Koningsplein in Amsterdam
- 24-04-2024 15:06 Capital Value pleit voor indexatie van WWS met CPI+1 procent
- 24-04-2024 15:00 Fentener van Vlissingen investeert weer in Kate Innovations
- 24-04-2024 14:20 Pets Place opent in voormalig BCC-pand in Lelystad
- 24-04-2024 13:14 Eerste Kamer verdeeld over aanpak woningmarkt door De Jonge
- 24-04-2024 12:28 Alternatieve financiers nemen steeds meer de rol van banken over bij buy-to-let
- 24-04-2024 12:11 Zo verduurzaamt TNO 205.000 m2 vastgoed, van kantoren tot laboratoria
- 24-04-2024 11:44 Doe mee aan de Woonconcepten Special: Volkshuisvesting voor iedereen!
- 24-04-2024 10:52 Leverancier van biologische ingrediënten huurt 21.000 m2 op Maasvlakte
- 24-04-2024 10:08 Indexaties laten bruto huurinkomsten Wereldhave met bijna 10 procent stijgen
- 24-04-2024 10:00 Knutselkookclub huurt 166 m2 op Haveneiland Amsterdam
- 24-04-2024 09:49 Rondvaartbedrijf huurt 149 m2 in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 09:38 Factcheck: Huurprijscijfers HousingAnywhere hebben niets te maken met reguliere huurmarkt
- 24-04-2024 09:37 Opname van logistiek vastgoed in eerste kwartaal gelijk aan vorig jaar
- 24-04-2024 09:18 Particuliere belegger koopt kantoorbelegging in Ugchelen
- 24-04-2024 08:59 Aham Vastgoed ontwikkelt appartementen en supermarkt in centrum Amsterdam
- 24-04-2024 08:10 Ommetje met Tom & Colliers: Hotels
- 24-04-2024 07:00 N&W Capital koopt rijksmonumentale gebouwen van BPD en Van Wanrooij
- 23-04-2024 21:33 Wet verlenging maximale jaarlijkse huurstijging vrije sector ook door Eerste Kamer aangenomen
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.