Afgezien van een lichte opleving dankzij belastingvoordelen zit de Amerikaanse huizenmarkt al sinds 2007 in een neerwaartse trend. En gezien de aanzwellende stroom executieverkopen lijkt een herstel niet aanstaande. Beleggers in huurappartementen doen nu echter goede zaken.

Even leek het erop dat de Amerikaanse woningmarkt, die aan de basis stond van de wereldwijde economische crisis, aan de beterende hand was. Maar na een aantal maanden van stabiliserende tot licht stijgende prijzen, zit de klad er vanaf september vorig jaar weer in.

Met als resultaat dat de huizenprijzen, weergegeven door de S&P/Case-Shiller Composite 20 index, in februari inmiddels al weer ruim 3% lager waren dan een jaar geleden en om en nabij het dieptepunt uit 2009 bivakkeerden. In feite tekent zich dus een double dip scenario af.

Illusie
De Amerikanen weten niet wat zij meemaken, want sinds de jaren dertig waren de prijzen onafgebroken gestegen. Menig huizenbezitter voelde zich vermogend vanwege de sterk gestegen prijzen, maar nu dat vermogen als sneeuw voor de zon verdampt blijkt dat niet meer dan een illusie te zijn. De huizenprijzen noteren circa eenderde onder hun piek van medio 2006 en zijn weer terug op het niveau in de zomer van 2003. We hebben het hier uiteraard over een gemiddelde: het prijspeil van een stad als Detroit ligt momenteel zelfs 30% lager ten opzichte van 2000. En meer steden zijn elf jaar terug in de tijd gezet. Meer dan eenvijfde van alle huiseigenaren staat met zijn huis 'onder water': de schuld is hoger dan de waarde van de woning.

De lichte opleving van vorig jaar was vooral te danken aan een belastingvoordeel voor starters, dat tot wel 8 duizend dollar kon oplopen. Vooruitlopend op het einde van deze zogenaamde first-time home buyer tax credit afgelopen zomer kregen de huizenverkopen een tijdelijke impuls. Daarnaast gaven de lagere hypotheektarieven enige verlichting. Maar dat was kennelijk niet voldoende om de negatieve effecten van strengere financieringsvoorwaarden, de hardnekkige hoge werkloosheid en het opdrogen van de markt voor securitisatie van hypotheken te compenseren.

Executieverkopen
Bovendien lijkt mij dat potentiële huizenkopers aan de zijlijn blijven zolang de prijzen blijven dalen. En het ziet ernaar uit dat zij voorlopig nog het nodige geduld zullen moeten betrachten, want het aanbod is door het aanhoudende hoge aantal executieverkopen overweldigend en overtreft de vraag ruimschoots. Er zitten nog miljoenen woningen in het executieproces, dat vertraagd is vanwege het feit dat banken het niet zo nauw namen met de wettelijke procedures. In het eerste kwartaal was het aantal dagen dat een executieproces in beslag neemt opgelopen tot gemiddeld 400, tegen 340 dagen in dezelfde periode van vorig jaar. Dat blijkt uit gevens van RealtyTrac, een online makelaar voor gedwongen huizenverkopen.

Deels is de vertraging ook toe te schrijven aan het feit dat banken niet langer automatisch overgaan tot foreclosure wanneer er sprake is van een betalingsachterstand van meer dan 90 dagen, maar huiseigenaren langer respijt geven. Volgens de Mortgage Bankers Association zitten er circa 3,7 miljoen huizen in deze problematische situatie. Ik ga er vanuit dat de prijzen zullen blijven dalen zolang dit enorme aanbod boven de markt blijft hangen. Deze woningen worden immers tegen flinke kortingen aangeboden. En dat dwingt andere verkopers ook weer om hun prijzen te verlagen.

Recente cijfers van ClearCapital duiden er eveneens op dat de bodem nog niet in zicht is. Zo blijkt dat het aandeel van executieverkopen in de totale woningverkopen het afgelopen jaar weer sterk is opgelopen en inmiddels op 34,5% is uitgekomen, tegenover bijna 20% medio 2010. Het is bij deze niveaus de vraag of de traditioneel sterke zomermaanden voor een opleving kunnen zorgen, temeer daar er geen belastingvoordelen voor huizenkopers meer zijn.

Daartegenover staat dat een woning voor Joe Sixpack door de forse prijsdalingen nu een stuk beter betaalbaar is geworden, de rente nog steeds laag is en de arbeidsmarkt langzaam maar gestaag verbetert. Een snel herstel verwacht ik zoals gezegd echter niet. Daarvoor is het aantal executieverkopen nog te groot.
Kansen verhuurmarkt

Moeten vastgoedbeleggers de Amerikaanse woningmarkt voorlopig dan maar mijden? Als het aan Bouwfonds REIM ligt niet. De vastgoedbelegger kwam eind maart met een rapport, waarin het de conclusie trok dat het juist nu een goed moment is om te investeren in zogeheten 'multi family' appartementencomplexen. Mede door de malaise op de koopwoningenmarkt groeit de vraag naar huurappartementen namelijk snel, terwijl het aanbod achterblijft.

Zolang de prijzen niet zijn gestabiliseerd, staan mensen immers niet te trappelen om een koopwoning aan te schaffen. Bovendien zijn de financieringsvoorwaarden aangescherpt en is de arbeidsmarkt nog onzeker. Voor velen is huren nu een aantrekkelijke optie. Dat blijkt ook wel uit het feit dat het percentage huiseigenaren gedaald is van bijna 70% in 2004 naar 66,7% in het derde kwartaal van vorig jaar. Dat betekent dat er in deze periode ruim 4,5 miljoen hurende huishoudens zijn bijgekomen.

Een belangrijke drijvende kracht achter de vraag naar huurappartementen is de ontwikkeling van de werkgelegenheid, en dan met name in de leeftijdscategorie 20-34 jaar. Hoewel de arbeidsmarkt nog in mineur is, zijn er vorig jaar wel 1,3 miljoen banen in de particuliere sector bijgekomen. Vooral in steden als Austin, Washington, Dallas en Phoenix is de banengroei heel behoorlijk geweest. Om de werkloosheid verder terug te dringen zal de economische groei wel sterker moeten aantrekken.

Vorig jaar werden er niettemin 227.000 appartementen in de markt opgenomen, een niveau dat we volgens Bouwfonds REIM sinds 2000 niet meer gezien hebben. De leegstand daalde fors van 8,0% naar 6,6%. Na een recorddaling van 2,9% in 2009 stegen de landelijke effectieve huren met 2,3% naar gemiddeld 986 dollar. Goede tijden dus voor eigenaren van huurappartementen, die ook dit jaar naar verwachting van Bouwfonds REIM nog zullen voortduren. Een verbetering van de arbeidsmarkt en een lager aanbod zullen volgens de onderzoekers in sommige plaatsen, zoals bepaalde deelmarkten in Washington DC, resulteren in huurstijgingen van meer dan 10%.

Nieuwbouwplannen
Maar het tij kan ook weer snel keren, temeer daar Amerikaanse huurcontracten in de regel niet langer duren dan een jaar. Huren kunnen dus eenvoudig worden aangepast aan de marktsituatie. Omdat er volgens Bouwfonds REIM slechts 9 tot 18 maanden nodig zijn om een appartementencomplex van 200 eenheden neer te zetten, kan het aanbod relatief snel worden verhoogd. En gezien de gunstige rendementsperspectieven zitten nieuwbouwplannen reeds duidelijk in de lift. Het tekort aan appartementen kan dan ook weer snel omslaan in een overschot. 'Torenhoge huurstijgingen kunnen sneller dan beleggers lief is terugvallen naar getallen die dichter bij het langetermijngemiddelde liggen', zo waarschuwt Bouwfonds REIM.

Verder moet bedacht worden dat de prijzen van dit soort complexen het afgelopen jaar al weer behoorlijk zijn gestegen. In het vierde kwartaal werd zelfs een prijsstijging per eenheid van 11,9% opgetekend, van 109.000 dollar naar 122.000 dollar. Het gemiddelde aanvangsrendement was in het vierde kwartaal gedaald naar 6,5%. Voor luxueuze Class A-appartementen daalde het aanvangsrendement op jaarbasis met 90 basispunten naar 5,9%, bij de twee categorieën daaronder was er sprake van een daling van 40 basispunten naar 7,2%.
Wie wil investeren in de Amerikaanse appartementenbeleggingsmarkt komt al snel uit bij de grote beursgenoteerde fondsen Equity Residential en AvalonBay Communities, maar er zijn ook kleinere partijen die zich vooral focussen op huurappartementen zoals UDR en Home Properties.

Ook Bouwfonds REIM heeft samen met partner Timeless Investments onder de naam StoneBridge diverse besloten fondsen op de markt gebracht die investeren in de huurwoningmarkt in de Verenigde Staten. Het instapmoment lijkt gunstig, maar het dollarrisico is wel iets om in de gaten te houden.

Gerdo de Jager is directeur van Beurswaage Fondsanalisten