Risicobeheersing en kansenbenutting in projectontwikkeling

PFAS, stijgende bouwkosten, asbest, vertraging in de vergunningverlening, leegstand, een rekenfout in de business case, veranderend bestemmingsplan, te laat zijn met het verkrijgen van fiscale voordelen; zo maar een greep uit het brede spectrum aan risico’s waarmee een projectontwikkelaar geconfronteerd kan worden. Hoe zijn deze risico's te managen? 

Projectontwikkelaars zijn gebaad bij de toepassing van risicomanagement als middel om de veelheid aan risico’s in een ontwikkelproject te beheersen. Risico’s kunnen zich tijdens de hele looptijd van het project voordoen en per fase van het project verschillen. Gelijktijdig kunnen door toepassing van risicomanagement ook kansen benut worden.

Projectontwikkeling is een risicovolle tak van sport
Het spreekt voor zich dat projectontwikkelingsactiviteiten inherent risicovol zijn. Dit ligt ook besloten in de definitie van projectontwikkeling: ‘het commercieel en risicodragend initiëren, organiseren, uitvoeren en coördineren van alle taken die nodig zijn voor het realiseren van onroerende zaken…’

Er is een variëteit aan risico’s waar projectontwikkelaars rekening mee moeten houden. Deze relateren vaak aan de verschillende fasen van het ontwikkelingsproces. Zo wordt er tijdens de planvormingsfase een business case opgesteld waarin een reeks (impliciete en expliciete) aannames wordt gedaan. Te denken valt aan aannames ten aanzien van de bouwkosten terwijl de bouwkosten het afgelopen jaar extreem zijn gestegen ten opzichte van een consumentenprijsindex.

Projectontwikkeling = risicomanagement
Projectontwikkelaars zijn feitelijk al ‘risicomanagers’ omdat ze over een veelheid aan risico’s nadenken en hierop actie ondernemen. Toch gaan er regelmatig zaken fout die niet ingecalculeerd waren. Risicomanagement onderscheidt zich van het gewoonweg beheersen van risico’s, door een gestructureerd proces te volgen waarin belangrijke risico’s heel expliciet gemaakt worden. Vervolgens kunnen er betere afwegingen gemaakt worden of en zo ja welke (aanvullende) maatregelen gewenst zijn.

Vanuit risicomanagement kijken naar het projectenportfolio
Voor projectontwikkelaars geldt dat risicomanagement op een drietal niveaus kan worden toegepast: voor de organisatie als geheel, op het niveau van het projectenportfolio en voor ieder individueel project. Wanneer op het niveau van het projectenportfolio naar risico’s gekeken wordt, gaat het om na te denken over het risico-rendementprofiel van een nieuw aan te nemen project. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om vragen als: staan de verwachte opbrengsten in relatie tot het ingeschatte risicoprofiel? Hoe zit het met de mix van projecten qua omvang en qua risico-rendementprofiel? Past een additioneel hoog risicoproject binnen onze risicobereidheid?

Het belang van risicobereidheid
Een risicomanagementproces begint met het nadenken over de risicobereidheid, dus welke mate van afwijking van financiële resultaten vindt de projectontwikkelaar nog acceptabel op het niveau van portfolio en op het niveau van het individuele project. Daarmee kan een veel betere, namelijk explicietere, afweging worden gemaakt bij maken van keuzes om een risico wel of niet te beheersen.

Risico’s voor een specifiek ontwikkelproces managen
Bij het toepassen van risicomanagement op het niveau van een individueel project is het belangrijk om hierbij onderscheid te maken op basis van het risicoprofiel. Risicomanagement kost immers ook tijd, geld en energie. Daarom is het wenselijk om de mate waarin risicomanagement wordt toegepast afhankelijk te maken van het risicoprofiel van het project. Hierbij dient niet enkel gekeken te worden naar de omvang van een project, omdat dit niet altijd maatgevend is voor de risicoblootstelling. Meer risicofactoren moeten in deze afweging betrokken worden. Al met al zorgt dit ervoor dat het risicomanagement passend is.

Risicomanagement is een continu proces
Risicomanagement dient een doorlopend proces te zijn waarbij een projectontwikkelaar voortdurend over risico’s blijft nadenken. Per fase van het project worden risico’s en kansen geëvalueerd, hetgeen leidt tot het verhogen en verlagen van risico-inschattingen of het afvoeren van bestaande risico’s of opvoeren van nieuwe risico’s.

Risico’s én kansen
Het managen van risico’s en kansen wordt vaak in één adem genoemd en dat is terecht. Sommige organisaties spreken dan ook over kansen- en risicomanagement. Feitelijk gaat het om nadenken over toekomstige onzekerheden en dan kan het gaan om gebeurtenissen met een downside of een upside. Het verdient aanbeveling om ook kansen, net als risico’s, expliciet te maken. Veelal vergt een kans een expliciete handeling om deze te verzilveren. Te denken valt aan het benutten van synergievoordelen, bijvoorbeeld doordat een tussenliggend pand overgenomen kan worden of het benutten van (fiscale) stimuleringsmaatregelen van de overheid, bijvoorbeeld in het kader van verduurzaming. Een ander sprekend voorbeeld op fiscaal vlak is het implementeren van een Tax Control Framework, waardoor een leercirkel wordt ingericht en fiscale kansen en risico’s op een continue basis worden gemonitord. Middels de door de belastingdienst voorgeschreven werkwijze om statistische steekproeven te trekken, kan op dit vlak van onbewust onbekwaam naar bewust bekwaam ontwikkeld worden.
 

Risicomanagement is mensenwerk
Risicomanagement kent z’n beperkingen. Hoeveel organisaties hadden voorzien dat het coronavirus waar we nu mee geconfronteerd worden ons zou treffen? En hoe ver is het wenselijk om als organisatie te gaan om voor te bereiden op zo’n extreem c.q. uitzonderlijk scenario? Ondanks de beperkingen van risicomanagement blijkt bij analyses achteraf dat veel van de onvoorziene verliezen te voorkomen waren geweest, of in ieder geval minder vergaande gevolgen zou hebben gehad, als men aan de voorkant iets meer bedenktijd had genomen.

Toepassing van risicomanagement draagt bij aan de voorspelbaarheid van resultaten en verdient zich, mits goed toegepast, terug. Maak er dus werk van!

Voor meer informatie:
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. - Branchegroep Bouw & Vastgoed
Drs. M. Wijnans RA MFSME,  J. G.M. Twisk Msc en E.C. Bouwman MSc RO CIA
E-mail woz@bdo.nl Web: www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed