Risicobeheersing en kansenbenutting in projectontwikkeling
PFAS, stijgende bouwkosten, asbest, vertraging in de vergunningverlening, leegstand, een rekenfout in de business case, veranderend bestemmingsplan, te laat zijn met het verkrijgen van fiscale voordelen; zo maar een greep uit het brede spectrum aan risico’s waarmee een projectontwikkelaar geconfronteerd kan worden. Hoe zijn deze risico's te managen?
Projectontwikkelaars zijn gebaad bij de toepassing van risicomanagement als middel om de veelheid aan risico’s in een ontwikkelproject te beheersen. Risico’s kunnen zich tijdens de hele looptijd van het project voordoen en per fase van het project verschillen. Gelijktijdig kunnen door toepassing van risicomanagement ook kansen benut worden.
Projectontwikkeling is een risicovolle tak van sport
Het spreekt voor zich dat projectontwikkelingsactiviteiten inherent risicovol zijn. Dit ligt ook besloten in de definitie van projectontwikkeling: ‘het commercieel en risicodragend initiëren, organiseren, uitvoeren en coördineren van alle taken die nodig zijn voor het realiseren van onroerende zaken…’
Er is een variëteit aan risico’s waar projectontwikkelaars rekening mee moeten houden. Deze relateren vaak aan de verschillende fasen van het ontwikkelingsproces. Zo wordt er tijdens de planvormingsfase een business case opgesteld waarin een reeks (impliciete en expliciete) aannames wordt gedaan. Te denken valt aan aannames ten aanzien van de bouwkosten terwijl de bouwkosten het afgelopen jaar extreem zijn gestegen ten opzichte van een consumentenprijsindex.
Projectontwikkeling = risicomanagement
Projectontwikkelaars zijn feitelijk al ‘risicomanagers’ omdat ze over een veelheid aan risico’s nadenken en hierop actie ondernemen. Toch gaan er regelmatig zaken fout die niet ingecalculeerd waren. Risicomanagement onderscheidt zich van het gewoonweg beheersen van risico’s, door een gestructureerd proces te volgen waarin belangrijke risico’s heel expliciet gemaakt worden. Vervolgens kunnen er betere afwegingen gemaakt worden of en zo ja welke (aanvullende) maatregelen gewenst zijn.
Vanuit risicomanagement kijken naar het projectenportfolio
Voor projectontwikkelaars geldt dat risicomanagement op een drietal niveaus kan worden toegepast: voor de organisatie als geheel, op het niveau van het projectenportfolio en voor ieder individueel project. Wanneer op het niveau van het projectenportfolio naar risico’s gekeken wordt, gaat het om na te denken over het risico-rendementprofiel van een nieuw aan te nemen project. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om vragen als: staan de verwachte opbrengsten in relatie tot het ingeschatte risicoprofiel? Hoe zit het met de mix van projecten qua omvang en qua risico-rendementprofiel? Past een additioneel hoog risicoproject binnen onze risicobereidheid?
Het belang van risicobereidheid
Een risicomanagementproces begint met het nadenken over de risicobereidheid, dus welke mate van afwijking van financiële resultaten vindt de projectontwikkelaar nog acceptabel op het niveau van portfolio en op het niveau van het individuele project. Daarmee kan een veel betere, namelijk explicietere, afweging worden gemaakt bij maken van keuzes om een risico wel of niet te beheersen.
Risico’s voor een specifiek ontwikkelproces managen
Bij het toepassen van risicomanagement op het niveau van een individueel project is het belangrijk om hierbij onderscheid te maken op basis van het risicoprofiel. Risicomanagement kost immers ook tijd, geld en energie. Daarom is het wenselijk om de mate waarin risicomanagement wordt toegepast afhankelijk te maken van het risicoprofiel van het project. Hierbij dient niet enkel gekeken te worden naar de omvang van een project, omdat dit niet altijd maatgevend is voor de risicoblootstelling. Meer risicofactoren moeten in deze afweging betrokken worden. Al met al zorgt dit ervoor dat het risicomanagement passend is.
Risicomanagement is een continu proces
Risicomanagement dient een doorlopend proces te zijn waarbij een projectontwikkelaar voortdurend over risico’s blijft nadenken. Per fase van het project worden risico’s en kansen geëvalueerd, hetgeen leidt tot het verhogen en verlagen van risico-inschattingen of het afvoeren van bestaande risico’s of opvoeren van nieuwe risico’s.
Risico’s én kansen
Het managen van risico’s en kansen wordt vaak in één adem genoemd en dat is terecht. Sommige organisaties spreken dan ook over kansen- en risicomanagement. Feitelijk gaat het om nadenken over toekomstige onzekerheden en dan kan het gaan om gebeurtenissen met een downside of een upside. Het verdient aanbeveling om ook kansen, net als risico’s, expliciet te maken. Veelal vergt een kans een expliciete handeling om deze te verzilveren. Te denken valt aan het benutten van synergievoordelen, bijvoorbeeld doordat een tussenliggend pand overgenomen kan worden of het benutten van (fiscale) stimuleringsmaatregelen van de overheid, bijvoorbeeld in het kader van verduurzaming. Een ander sprekend voorbeeld op fiscaal vlak is het implementeren van een Tax Control Framework, waardoor een leercirkel wordt ingericht en fiscale kansen en risico’s op een continue basis worden gemonitord. Middels de door de belastingdienst voorgeschreven werkwijze om statistische steekproeven te trekken, kan op dit vlak van onbewust onbekwaam naar bewust bekwaam ontwikkeld worden.
Risicomanagement is mensenwerk
Risicomanagement kent z’n beperkingen. Hoeveel organisaties hadden voorzien dat het coronavirus waar we nu mee geconfronteerd worden ons zou treffen? En hoe ver is het wenselijk om als organisatie te gaan om voor te bereiden op zo’n extreem c.q. uitzonderlijk scenario? Ondanks de beperkingen van risicomanagement blijkt bij analyses achteraf dat veel van de onvoorziene verliezen te voorkomen waren geweest, of in ieder geval minder vergaande gevolgen zou hebben gehad, als men aan de voorkant iets meer bedenktijd had genomen.
Toepassing van risicomanagement draagt bij aan de voorspelbaarheid van resultaten en verdient zich, mits goed toegepast, terug. Maak er dus werk van!
Voor meer informatie:
BDO Accountants & Belastingadviseurs B.V. - Branchegroep Bouw & Vastgoed
Drs. M. Wijnans RA MFSME, J. G.M. Twisk Msc en E.C. Bouwman MSc RO CIA
E-mail woz@bdo.nl Web: www.bdo.nl/nl-nl/branches/bouw-vastgoed
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.