Wat maakt WTC Amsterdam een smart building?

Wie regelmatig over Zuidas in Amsterdam rijdt, ziet dat het bekende World Trade Center Amsterdam een complete metamorfose ondergaat. En niet alleen de buitenkant verandert. Het enorme complex wordt gelijktijdig ook een stuk slimmer gemaakt. Beveiligingstechnologie speelt daarin een essentiële rol, ook voor gebouwfuncties die niets met beveiliging te maken hebben.

Het is een van de oudste kantorencomplexen langs de Amsterdamse Zuidas, maar ook een van de nieuwste, het World Trade Center wordt namelijk voortdurend aangepast aan de laatste eisen die de top van de kantorenmarkt aan accommodatie stelt. Vanzelfsprekend ook voor wat betreft de beveiliging. Want ook de eisen die daaraan worden gesteld veranderen snel. Waar het vroeger alleen ging om het buiten houden van ongewenst bezoek, speelt de beveiliging tegenwoordig een centrale rol in het bijdragen aan een veilige en vooral ook efficiënte werkomgeving. En dat is alleen mogelijk als de beveiliging onderdeel uitmaakt van het complete ecosysteem van gebouwtechniek.

Grote uitbreiding
World Trade Center Amsterdam is een gebouwencomplex dat nooit af lijkt te komen. Ook nu vinden weer grootschalige verbouwingen en uitbreidingen plaats. De D-toren wordt compleet gerenoveerd en met tien etages verhoogd en er komt een 22 etages tellende toren aan vast te staan. “We gaan van 125.000 naar 160.000 vierkante meter”, vertelt technical & facility director Frank Folkers. In 2021 moet het project zijn afgerond. Als het af is, zal het WTC eruit zien als een complex dat zeker niet misstaat tussen de iconische bouwwerken die pas de afgelopen jaren langs Zuidas zijn gebouwd. Het grote verschil met de meeste andere gebouwen is dat het WTC een bedrijfsverzamelcomplex is, waarin op het moment zo’n 330 bedrijven zijn gevestigd.

Dorp
De bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor hoe zij hun gehuurde ruimte gebruiken. Dat geldt ook voor de beveiliging. Frank Folkers vergelijkt het complex wel eens met een dorp. “Wij zorgen voor de beveiliging van de buitenschil en de openbare orde, maar de kantoorruimtes zijn te beschouwen als de woningen, waarbij de bewoners er zelf voor moeten zorgen dat de deur op slot zit. Dat beheer van de beveiliging kunnen ze overigens wel aan ons uitbesteden als zij dat willen.” Met ‘ons’ doelt de technical & facility director op CBRE Nederland, dat zorgdraagt voor het facilitair beheer van het complex. “Wij streven ernaar om huurders alles te kunnen bieden wat zij nodig hebben. Winkels, een kapper, een tandarts, een reisbureau, kinderopvang en dus ook beveiliging. We merken dat de huurders dat enorm waarderen en hun medewerkers ook.”

Technologische ontwikkelingen
Net als een dorp is het WTC vrij toegankelijk, maar dan alleen op werkdagen tussen half 7 ’s morgens en 8 uur ’s avonds. Wel zijn altijd gastheren en -dames van de beveiliging aanwezig om een oogje in het zeil te houden. Dat gebeurt ook buiten kantooruren, als alleen nog geautoriseerde personen naar binnen kunnen. De beveiligers beschikken over moderne technische hulpmiddelen om effectief en efficiënt te kunnen optreden. Er is ook een eigen meldkamer, die op het moment een grote modernisering doormaakt. De inmiddels twintig jaar oude faciliteit is altijd wel up-to-date gehouden, maar de laatste jaren zijn er zoveel technologische ontwikkelingen geweest, dat nu gekozen is voor een complete vernieuwing. Folkers: “Het is voor de efficiency van belang dat we onze data op uniforme wijze organiseren. Dat gebeurt op basis van het MPL hosted WinGuard-Cloud platform, waarop ook alle subsystemen worden aangesloten.”

Vele uitdagingen
In Nederland zijn er nog niet veel partijen die een beveiligingssysteem kunnen realiseren, zoals WTC Amsterdam dat voor ogen had. Na een aanbesteding kwamen MPL uit Barneveld en EAL uit Apeldoorn als beste uit de bus. “Veel leveranciers haken af als al in het voortraject vele uitdagingen zich aandienen”, vertelt sales director Jean-Paul Vos van EAL. “Bijvoorbeeld op het gebied van beheer op afstand.” De eigen meldkamer van het WTC blijft op last van de brandweer gehandhaafd. In de nieuwe situatie is het echter ook mogelijk dat alarmen of meldingen vanuit de beheermeldkamer van MPL gaan plaatsvinden. Dat is niet alleen handig bij drukte, maar ook als een uitwijklocatie nodig mocht zijn. Met MPL zullen niet alleen beveiligingsinstallaties worden gekoppeld, maar ook gebouwbeheersystemen. Daardoor wordt op uniforme wijze data gecollecteerd, waarmee door slimme analyses processen, de performance van installaties en het energieverbruik geoptimaliseerd kunnen worden.

Hoogwaardige beveiligers
Technisch gezien is het volgens Frank Folkers nu al mogelijk dat MPL de rol van centralist in de meldkamer van het WTC overneemt. Maar wetgeving en brandweereisen houden dat nu nog tegen. “We maken gebruik van hoogwaardige beveiligers, waarvan we aanzienlijk meer verwachten dan van doorsnee particuliere beveiligers. We werken daarvoor samen met D&B uit Amstelveen, dat gespecialiseerd is in het topsegment van de kantorenmarkt. De beveiligers werken bij toerbeurt als meldkamercentralist of als surveillant, maar waar wij naar toe willen is dat zij zich steeds meer tot een soort van facility managers gaan ontwikkelen, die niet alleen de procedures bewaken, maar zich ook inspannen om het onze huurders zo aangenaam mogelijk te maken. Het centralistenwerk laten wij dan liever over aan mensen die daarin nog meer gespecialiseerd zijn, zoals de medewerkers van MPL.”

Regelgeving
In de nieuwe situatie is WTC Amsterdam te beschouwen als één groot ecosysteem van technologie. Alles draait om het zo slim mogelijk gebruik van beschikbare data en veel van die data komt van de beveiligingsinstallaties en gebouwbeheerinstallaties. Eigenlijk draait alleen de branddetectie nog autonoom, wat ook weer te maken heeft met de wettelijke voorschriften. “Die regelgeving wordt veranderd”, aldus directeur Peter Lenters van MPL. “De huidige normen staan het gebruik van open brandmeldsystemen nu nog in de weg, maar ook de overheid ziet in dat de techniek niet stil staat.” “We zijn trots op dit project”, zegt directeur Marcel Lenters van MPL. “Het is een van onze paradepaardjes. Een mooie locatie, waar veel te doen is. Zeker als je er een slim gebouw van wilt maken, waarbij je zoveel mogelijk informatie haalt uit de beschikbare data. Wij vinden het mooi om te kijken hoe we de beheersbaarheid en het gebruik van het WTC zoveel mogelijk kunnen optimaliseren om tot een zo goed mogelijke huurdersbeleving te komen.”

Menukaart
Het nieuwe systeem biedt volgens Jean-Paul Vos een schat aan managementinformatie. “De huurders vinden het belangrijk om goed geïnformeerd te worden over wat de dienstverleners voor hen doen. Brand-, sprinkler en ontruimingsalarmen worden al gemonitord en afgehandeld door de interne meldkamer, maar huurders kunnen aanvullende abonnementen afsluiten voor bijvoorbeeld de opvolging van inbraakalarm en toegangsbeheer.” “Het werkt met een soort menukaart”, vult Marcel Lenters aan. “Daarop staan de technische mogelijkheden waarmee de verhuurder hen kan faciliteren.” “Dat doen wij trouwens niet zelf”, zegt Frank Folkers. “Onze taak is het verhuren van kantoorruimte. Voor realisatie van technische voorzieningen werken wij samen met preferred suppliers. Dat zijn bedrijven die conform onze eisen werken, zodat we niet een wirwar aan technologie krijgen in het gebouw. Wil men bijvoorbeeld een elektronisch sluitsysteem, dan wordt dat een systeem dat compatibel is met dat van de buitenschil. Voor de huurder zelf is dat ook handiger, want die heeft dan niet meerdere pasjes nodig.”

Maximale flexibiliteit
Met uitzondering van de brandbeveiliging kunnen huurders zelf kiezen door wie zij de beveiligingsmaatregelen laten uitvoeren. “In het verleden was er gedwongen winkelnering, maar dat jaagt huurders weg”, stelt Frank Folkers. “Een voorwaarde is wel dat een door het WTC goedgekeurde installateur wordt ingeschakeld. Zo blijft er zicht op wat er geïnstalleerd wordt en ontstaan er geen problemen als huurders vertrekken.” “We streven naar maximale flexibiliteit”, vervolgt Marcel Lenters. “En dat is nodig ook, want huurders komen en gaan en het gebeurt regelmatig dat kantoorruimte wordt uitgebreid of anders wordt ingedeeld. Met de techniek die wij nu gebruiken is alles heel makkelijk en snel aan te passen. Componenten zijn binnen tien minuten toe te voegen en het configureren kan op afstand. Daarvoor hoeven wij niet naar Amsterdam te komen.” MPL is onafhankelijk en werkt samen met de technische partners.

Steeds efficiënter
Het is volgens Folkers aan traditionele installateurs vaak moeilijk om uit te leggen dat alles om de data gaat. “Ze zien meer bedreigingen dan kansen als het gaat om ict. Kijk maar naar zoiets als het parkeersysteem. Dat was altijd vooral hardware met een klein stukje software. Het werkte wel, maar je kon er weinig meer mee dan waar het primair voor was bedoeld. Een ict-er bekijkt het anders. Die ziet het als onderdeel van het grote geheel, waar je dan een slagboom aan toevoegt. Pas de laatste jaren zie ik dat ook de traditionele partijen een beetje wakker beginnen te worden.” “Je kan veel geld besparen met slimme technologie”, benadrukt Peter Lenters. “Denk aan predictive maintenance, gebouwbeheer en energiemanagement. Via het MPL hosted WinGuard-Cloud-platform verzamelen en verwerken we alle data die de technische installaties genereren. Voor rapportages, maar ook om dingen slimmer te kunnen doen. Je hoeft geen onnodig onderhoud meer uit te voeren als je precies weet hoe vaak en hoe intensief iets gebruikt wordt. Zo kan je ook onderhoudswerkzaamheden combineren om kosten te besparen. Geleidelijk maak je zo het hele proces steeds efficiënter.”

Het beste van twee werelden
Voor het verzamelen van de data maakt MPL gebruik van de MyOpsView, dat gerelateerd is aan WinGuard. Die geeft toegang tot alle real time data en presenteert het resultaat van de verwerking op een overzichtelijk dashboard. Dat dashboard is bovendien zodanig in te richten dat de functionaliteit is afgestemd op de autorisatie van de betreffende gebruiker. Het is mogelijk om prioriteiten te benoemen en functies kunnen direct aan kosten worden gekoppeld.

“Euro’s zijn een belangrijke factor in het proces”, legt Peter Lenters uit. “Door data daaraan te koppelen, wordt het steeds makkelijker om prioriteiten te stellen als het gaat om een zo hoog mogelijke efficiency. Dat is dus feitelijk wat wij faciliteren. En dat gaat steeds verder. Elders draaien we pilots met nieuwe sensoren, waarmee we eenvoudig de CO2-concentratie, de temperatuur en de luchtvochtigheid kunnen bepalen, om zo een zo gezond mogelijk werkklimaat te kunnen creëren. Soms is verwarming of koeling nodig om iemand een aangenaam gevoel te geven, maar soms kan je hetzelfde bereiken door op de luchtvochtigheid te sturen.”

Ook Frank Folkers heeft daar wel oren naar. “Sinds een jaar of tien staat duurzaamheid hoog op de agenda. Maar je moet dan niet de fout maken door alleen te kijken naar wat met het gebouw mogelijk is. 70 procent van wat je met duurzaamheid kan bereiken wordt namelijk niet door het gebouw, maar door de gebruikers bepaald. Je kan dus beter de mens centraal stellen. Eerst kijken naar de gezondheid en het welbehagen van de mens, dan naar het gebouw en vervolgens probeer je het beste van twee werelden te bereiken.”

“Een uitdaging”, aldus Peter Lenters. “Want de mens verschilt tegenwoordig per generatie. Je moet alles dus heel goed blijven monitoren om een optimaal eindresultaat te behouden.”

World Trade Center Amsterdam (maakt onderdeel uit van het CBRE Dutch Office Fund en wordt beheerd door CBRE B.V.