Hennepteelt in huurwoningen, hoe zit het volgens het huurrecht?
Het vervaardigen, telen, opslaan of verkopen van hennepplanten in of vanuit een woning is strafbaar op grond van de Opiumwet. Dergelijke activiteiten leveren een gevaarzettende situatie op die in potentie overlast en schade kan veroorzaken aan de woning en omwonenden. Bovendien wordt het kweken van hennepplanten als een bedrijfsmatige activiteit beschouwd die in strijd is met het huurcontract zoals die tussen partijen geldt in het geval er meer dan vijf planten worden gekweekt.
In veel huurcontracten nemen verhuurders daarom een anti-drugsverbod op dat zonder meer iedere hennepteelt (zoals voor privégebruik) en niet alleen beroeps- of bedrijfsmatige teelt verbiedt. Bij overtreding hiervan mag de verhuurder een strikt beleid voeren. De verhuurder hoeft niet te wachten tot het risico zich heeft verwezenlijkt, blijkt uit de rechtspraak. De bewijslast, aangevuld met zorgplicht, ligt bij de verhuurder.
Ontbinding van het huurcontract huurder
Bij ontbinding van het huurcontract wegens hennepteelt zullen meeste huurders weigeren om vrijwillig de woning te verlaten. Er wordt een beroep gedaan op huurbescherming. Bij hennep- of andere drugsdelicten kan de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet de woning sluiten.
Als dit niet gebeurt, kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract via de rechter afdwingen. Dit doet de verhuurder op basis van het feit dat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en tekortschiet in de nakoming van het huurcontract en/of in strijd handelt met het anti-drugsverbod. De verhuurder kan op verschillende gronden ontbinding van de huurovereenkomst vorderen:
- Handelen in strijd met goed huurderschap (art. 7:213 BW);
- Handelen in strijd met het bestemmingsvereiste van de woning (art. 7:214 BW);
- Handelen in strijd met nader uitgewerkte huurdersverplichtingen in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst (meestal een clausule met een uitdrukkelijk verbod om hennep te telen in de woning);
- Ontbinding huurovereenkomst op grond van een gerechtvaardigde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (art. 6:265 lid 1 BW).
Gaat de teelt, handel of opslag van hennep gepaard met (feitelijk bewijsbare) gevaarzetting, overlast en/of schade aan de woning, dan zal een ontbindingsvordering al snel worden toegewezen. Als dat niet het geval is, dan is het niet vanzelfsprekend dat de rechter de ontbindingsvordering toewijst. Ook niet als er een anti-drugsclausule in de overeenkomst is opgenomen.
Uitzonderingssituaties
De huurder zal in sommige gevallen zich beroepen op uitzonderingssituaties. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden zoals psychische en financiële problemen die mogelijk zouden verergeren als het huurcontract wordt ontbonden. Hierbij moet de huurder een veel groter belang hebben bij behoud van de woning dan de verhuurder heeft bij beëindiging van het huurcontract. Dit zou een gerechtvaardigd beroep op de tenzij-clausule kunnen zijn waarbij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit is anders als de huurder zou weigeren om de nadelige gevolgen van de ontruiming te voorkomen.
Ook als de hennep alleen bedoeld is voor eigen gebruik, en wel voor medicinale doeleinden waarbij de huurder naar zijn mening baat zou hebben bij het gebruik ervan, dan is het niet gerechtvaardigd dat er in de woning wordt gekweekt. Dit is zeker niet mogelijk zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder of als de huurder deze op een andere (of door artsen geadviseerde medicatie) manier kan verkrijgen.
Het enkele feit dat er geen hennepplanten aanwezig waren in een voor de kweek ingerichte ruimte doet niet ter zake. Ook het feit dat de huurder altijd een goede huurder is geweest, doet er niet toe. In algemene zin moet er dus sprake zijn van (zeer) bijzondere omstandigheden wil het verweer van de huurder slagen, bijvoorbeeld als er sprake is van een noodtoestand waarbij een vervangende woonruimte in een andere gemeente op geen enkele wijze beschikbaar is.
De ontbinding van de huurovereenkomst is niet het enige, de verhuurder zal de huurder in de meeste gevallen ook op de ‘zwarte lijst’ plaatsen. Dit zal inhouden dat het voor de huurder onmogelijk wordt om gedurende twee jaren een nieuwe huurwoning te krijgen. De huurder kan ook een strafblad en bijbehorende straf op grond van de Opiumwet krijgen.
Bewijslast en zorgplicht huurder
Als de teelt, handel of opslag van hennep gepaard gaat met gevaarzetting voor omwonenden, overlast en/of schade aan de woning, die feitelijk bewezen kan worden, zal de rechter de ontbindingsvordering snel toewijzen. De bewijslast rust namelijk op de verhuurder. Een beding in het huurcontract of algemene voorwaarden dat de bewijslast ten nadele van de huurder wijzigt, is onredelijk bezwarend en is dus vernietigbaar. Als de verhuurder niet in staat om bewijs aan te leveren, zal de ontbindings-vordering worden afgewezen, ook als er in het huurcontract een anti-drugsclausule is opgenomen.
In rechtspraak wordt verder steeds genuanceerder gedacht over hennepbezit. Dit heeft te maken met de zorgplicht die rust op de verhuurder. De verhuurder moet namelijk een strikt en met regelmaat aan haar huurders uitgelegd ‘zero tolerance’ anti-hennepbeleid voeren, wil men de risico’s van het desondanks overgaan tot enige vorm van hennepteelt door de huurders kunnen veronderstellen.
Meer informatie over dit onderwerp ontvangen?
Heeft u zelf met huurders te maken en bent u benieuwd naar meer informatie over het anti-hennepbeding in huurovereenkomsten? Of het voeren van een procedure in geval van overtreding van het hennep-verbod? In onze Practice Note ‘Hennepteelt in huurruimtes’ leidt mr. Marcel van Wezel, advocaat bij Tomlow Advocaten, u door dit onderwerp heen, inclusief verwijzingen naar gerelateerde wetsartikelen, jurisprudentie en verdiepende artikelen. Vraag nu de gratis Practice Note aan
Dit is een bijdrage van Monika Gogna, Legal consultant bij Sdu
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.