'Laat zien dat leisure waarde kan toevoegen en onderscheidend kan zijn'

Op 26 september jl organiseerde Vastgoedjournaal het Leisure en Vastgoedcongres op het Circuit Zandvoort. Hierbij een impressie. 

Ruim 100 geïnteresseerden waren naar de Noord-Hollandse badplaats afgereisd om van 14 experts meer te leren over de verbinding tussen leisure en vastgoed. Wat is de definitie van leisure? Één van de sprekers zei het treffend: “Leisure is alles wat je doet wanneer je niets hoeft te doen. Out of home entertainment. En een attractie kan niet zonder een pand en pand kan niet zonder eigenaar.”

Grand Prix
Na de introductie van dagvoorzitter Carolien Nederlof, mededirecteur bij Imagine Leisure, trapte de algemeen directeur van Circuit Zandvoort, Robert van Overdijk, de middag af. Hij nam de aanwezigen mee op een reis door de tijd hoe het terugbrengen van de Grand Prix naar Zandvoort, zoals alle zaken, begon met een visie en een hele grote droom.

Als protegé van Dirk Lips, die zelf ook nog zou spreken, leerde Van Overdijk dat stilstand achteruitgang betekent. “We zullen het circuit moeten blijven innoveren en naast het organiseren van de Grand Prix ook over nieuwe activiteiten na moeten blijven denken. We moeten ervoor waken dat het circuit een seizoensbedrijf wordt. Want door het toevoegen van vastgoed op het circuit en in Zandvoort zal er veel meer mogelijk worden. Het hele jaar rond.”

Rendement moeilijker te meten
Raymond Oude Groen, mededirecteur bij Imagine Leisure, dat zich bezighoudt met alles vanaf de marktanalyse tot aan de exploitatie van attracties, gaf terecht aan dat vastgoedmensen die zich binnen leisure begeven moeite hebben dat het rendement per vierkante meter binnen leisure moeilijker te meten is dan wanneer je het puur over vastgoed hebt.

Intratuin als voorbeeld
De huidige trend is om leisure steeds vaker in te zetten om publiek aan te trekken. Het advies van Oude Groen aan vastgoedondernemers luidt dan ook: “Geef je bezoekers met goede leisure een reden om naar je pand(en) te komen of langer te blijven dan men misschien in eerste instantie van plan was.” Een grote attractie in een winkelcentrum zal op het eerste gezicht misschien zonde lijken voor de kostbare vierkante meters, maar wel meer publiek aantrekken voor de omliggende winkeliers. Een goed Nederlands voorbeeld hiervan is de Intratuin in Duiven die in het pand de grootste gratis indoor speeltuin van Nederland heeft.

Hokjesgeest loslaten
Waar alle sprekers, die deze middag acte de présence gaven, het over eens waren was dat men de hokjesgeest los moet laten en leisure, vastgoed, wonen horeca en retail veel meer moet gaan mengen. Ook samenwerken tussen regio’s en exploitanten werd meer dan eens genoemd tijdens dit congres.

Grondprijs ondergeschikt aan het aanbod
Maar hoe voeg je leisure toe aan een bestaande stadskern met bestaande bouw? Het advies luidt om vastgoedpartijen uit te nodigen om mee te denken en te brainstormen. Ga samen terug naar de tekentafel en kijk waar de behoeften liggen. De grondprijs moet ondergeschikt zijn aan het aanbod, het rendement is namelijk pas op langere termijn te meten.

Na de duo-presentatie van Bert Krikke (Floriade Almere) en Peter Stokman (Toerisme Gemeente Den Haag) opperde één van de aanwezigen om de WOZ heffing op leisure goedkoper te maken zodat het voor ontwikkelaars aantrekkelijk wordt om in de stad aan leisure projecten te beginnen. Momenteel is de prijs per vierkante meter leidend en leisure exploitanten haken hier vaak op af.

Beekse Bergen tot Aviodrome
Met maar liefst 25 merken en een omzet van €100 miljoen op jaarbasis is Dirk Lips, oprichter en directeur bij Libéma expert op het gebied van het vermaak van hele generaties. Van de Beekse Bergen tot aan het Aviodrome.

Libéma doet zowel de ontwikkeling, financiering, bouw en exploitatie van hun leisure. De gouden regel van Lips is dat de overnameprijs maximaal de boekwaarde van de activa of balanswaarde van het eigen vermogen mag zijn.

De overige criteria zijn dat het moet

• passen binnen portfolio
• onderscheidend zijn
• aantoonbare toegevoegde waarde hebben na overname

De formule is volgens Lips simpel. Binnen zes maanden na aankoop moeten er vier punten worden bereikt, te weten: de bankschuld wegpoetsen, een vernieuwend productaanbod creëren, een kostenreductie teweeg brengen door shared services van eigen bedrijf te integreren. Iets dat ook bijdraagt aan de kwaliteit en continuïteit. En tot slot een synergie tot stand brengen tussen de activiteiten met Libéma dochterbedrijven.

Gemeenten zijn de grootste uitdaging
De grootste uitdagingen zitten volgens Lips in het overtuigen van gemeenten. Laat zien dat je met leisure inderdaad waarde kunt toevoegen en onderscheidend kan zijn. Het is voor gemeenten van belang om te weten wat het oplevert voor de werkgelegenheid en welke invloed de komst van het project heeft op de omgeving? Lips benadrukt: “Ga de markt eerst testen, niet gokken. Laat exploitanten samenwerken en blijf innoveren. Libéma wil altijd zelf eigenaar zijn en niet huren. Niet alleen investeren in stenen maar ook in mensen,” zo besluit Lips.

Hoe taxeer je leisure?
Hoe valt leisure vastgoed te taxeren, gezien de waarde ervan sterk afhankelijk is van de sterkte en aanwezigheid van de exploitant? Die vraag werd beantwoord door Marcel de Boer en Vincent Schmutzer van Troostwijk Group. Schmutzer gebruikt voor het gemak Circuit Zandvoort als voorbeeld. Hoe kijken taxateurs er naar? Allereerst naar de winst en verliesrekening, daarnaast naar de merken die eraan hangen. Een groot merk voor het Circuit is Max Verstappen. Was hij er niet geweest dan was er hoogstwaarschijnlijk nu ook geen Nederlandse Grand Prix geweest.

Deze inkomstenbron is nu voorlopig slechts drie jaar veilig gesteld. Dat is een variabele voor de korte termijn. Ook de eventuele risico’s moeten in kaart worden gebracht. Er is natuurlijk een risico dat Verstappen ooit eens stopt met racen. Wanneer dat is is niet te zeggen. Maar wanneer men naar het circuit gaat kijken over 15 jaar is Max dan 37 jaar en racet wellicht niet meer. Het circuit moet daarom nu al gaan nadenken over een nieuwe invulling, anders dan de GP. En dan zijn we weer terug hoe we de middag begonnen: Ook het Circuit Zandvoort zal moeten blijven innoveren.