De strategie achter het RijnVast Obligatiefonds Duitsland II
Kort geleden bracht participatiefondsaanbieder RijnVast haar nieuwste fonds RijnVast Obligatiefonds Duitsland II BV uit. Dit fonds is door Vastgoedvergelijker.nl uitgeroepen is tot Fonds van de Maand Maart 2011. Nick Blom van Vastgoedvergelijker.nl stelde hierover vier vragen aan Hans Neef, directeur RijnVast.
Nick Blom: Waarin investeert RijnVast Obligatiefonds Duitsland II BV?
Hans Neef: "ROD II investeert in een tweetal winkelcentra in Wegberg (Nordrhein-Westfalen) en Berlin-Mahlow (Brandenburg). Het betreft in beide gevallen langjarig verhuurd vastgoed (gemiddeld 10 jaar) aan grote landelijke retailketens als KIK, ROSSMANN, ALDI en PENNY. We hebben deze met zorg uitgekozen vanwege de ligging, de mogelijkheid om scherp in te kopen (factor 12.1 x jaarhuur) en de goede huurders.
Wegberg bestaat al sinds 2008, en heeft een goede loop. Berlin-Mahlow ligt middenin het gebied dat ontwikkeld wordt rond de nieuwe internationale luchthaven van Berlijn, dat een vergelijkbare groei meemaakt als het gebied rond Schiphol.
Totaal hebben we in dit fonds 17 huurders, waarmee we het mogelijke risico van vertrek van een van de huurders goed kunnen opvangen binnen het fonds vanwege deze spreiding. Tevens beperken wij zo de risico's omdat bijna 90% van de huurstroom van de landelijke retailers komt, hetgeen de stabiliteit van de kasstroom ten goede komt."
Wat is de strategie achter RijnVast Obligatiefonds Duitsland II BV?
"ROD II richt zich op retailvastgoed in Duitsland. Hiervoor zijn een aantal redenen. Ten eerste blijven mensen ook in economisch slechte tijden boodschappen doen, men moet immers eten en zich kleden. Hierbij richten Duitsers zich voor hun inkopen, meer dan Nederlanders, op de grote discountketens die Duitsland rijk is, zoals Aldi, KIK, Lidl en Rewe. Dit maakt dat dit segment relatief ongevoelig is voor de conjunctuur. Daarnaast betreft het veelal grote, landelijke opererende ketens die financieel sterk zijn en lange huurcontracten overeenkomen. Ook is er een groot en gevarieerd aanbod van retailvastgoed, waarbij het uiteraard zaak is om kritisch te zijn bij de inkoop, maar waar zeker goede kansen tussen zitten. RijnVast koopt geen alleenstaande winkels "in de groene wei"' , maar altijd een groep van bij elkaar gelegen winkels.
Het is essentieel geduldig te zijn en de aankoop goed uit te onderhandelen. Daar ligt de beste mogelijkheid om een goede basis te leggen om investeerders een goed rendement uit te keren, waarbij het fonds stabiel blijft. Tevens blijkt telkens weer, dat Duitse banken ook veel vertrouwen hebben in deze vastgoedcategorie want RijnVast krijgt hier scherpe financieringsvoorstellen voor van meerdere banken. Wij betalen nu net boven de 4% rente, op 7 jaren vast, hetgeen naar Nederlandse begrippen erg laag is. Wel vraagt men een forse aflossing, ongeveer 2,5% per jaar, maar dat past in ons beleid om gedurende de looptijd af te lossen, om zo het risico te verlagen, en meerwaarde te creëren bij een verkoop."
Waarom investeren in dit nieuwe Rijnvast Obligatiefonds?
"We hebben langjarige huurcontracten met grote landelijk opererende partijen, met een goede spreiding in aantal huurders (17) en in het soort huurders, waarbij er een goede branchemix is bereikt. Beide winkelcentra liggen op goede locaties. Er is scherp ingekocht, waarbij een goede basis is gelegd voor een stabiel fonds. Verder kent het fonds een goed direct rendement (v.a. 7.3%) met een winstdeling bij verkoop, een lage rente met een langjarige financiering (7 jaar). De belangen van de obligatiehouders worden gewaarborgd door een onafhankelijke stichting met ervaren bestuurders en RijnVast onderwerpt zich vrijwillig aan de toetsing van de STV die haar goedkeuring heeft verleend aan dit fonds."
Wat is het rendement?
"Om verschillende typen beleggers aan te spreken, hebben wij dit keer gekozen voor drie obligatieklassen, A, B en C, met elk een ander profiel.
-Klasse A zijn obligaties van € 5.000,- met een rente van 7,3% en een winstdeling van 40%.
-Klasse B zijn obligaties van € 10.000,- met een rente van 7,4% en een winstdeling van 50%.
-Klasse C zijn obligaties van € 25.000,- met een rente van 7,5% en een winstdeling van 60%.
In alle drie de klassen geldt een minimumafname van 2 obligaties."
Laatste nieuws
- 19-04-2024 10:49 Arkéa REIM koopt 21.500 m2 industrieel complex bij Venlo
- 19-04-2024 10:24 Consultancybureau Maruna huurt 151 m2 bij Campus Offices in Den Bosch
- 19-04-2024 10:18 Nieuwe huurders en uitbreiding voor Stadshart Amstelveen
- 19-04-2024 09:42 Arbodienst BrinQer huurt 600 m2 kantoorruimte in Apeldoorn
- 19-04-2024 09:28 Huib Boissevain: 'Laat gemeenten weer kiezen voor residuele grondprijswaardering'
- 19-04-2024 09:12 Meerwaarde energiezuinige woning in drie jaar verdrievoudigd
- 19-04-2024 09:03 Winst WDP stijgt met ruim 15 procent in eerste kwartaal
- 18-04-2024 19:00 Vastgoedfamiliebedrijven straks fiscaal 'driedubbel gepakt'
- 18-04-2024 16:39 Deltabrug ontwikkelt 12.500 m2 distributiecentrum voor Damen Shipyards
- 18-04-2024 16:32 Leiden Bio Science Park krijgt 12.500 m2 laboratoria en kantoren erbij
- 18-04-2024 14:10 Techtronic Industries huurt ruim 1.300 m2 aan Laan van Europa 450 in Dordrecht
- 18-04-2024 14:00 Twee nieuwe huurders voor Rotterdamse kantoorvilla
- 18-04-2024 13:58 'Rente gaat vanaf 2025 flink omhoog'
- 18-04-2024 13:03 Huurinkomsten NSI stijgen, maar direct resultaat daalt met bijna 17 procent
- 18-04-2024 12:47 Habion verkoopt 94 sociale huurwoningen aan Den Reast Rentals
- 18-04-2024 12:30 Minister De Jonge: 'Groepswonen is omzeilen WWSO'
- 18-04-2024 11:17 'Bouwkosten blijven de komende jaren onzeker'
- 18-04-2024 11:09 Een op de vijf shopt online door wachtrij in de winkel
- 18-04-2024 10:36 Voormalig fabriekscomplex in Middelstum (Groningen) verkocht
- 18-04-2024 10:24 Dura Vermeer, Amvest en Ymere ontwikkelen 450 woningen in Hoofddorp
- 18-04-2024 09:30 Vastned verkoopt Rokin Plaza voor 100 miljoen
- 18-04-2024 08:10 Draisma Bouw realiseert markthal: een indrukwekkend project in houtbouw
- 17-04-2024 16:16 Ruimte voor 9.000 woningen in Feyenoord City
- 17-04-2024 14:30 Particuliere belegger koopt 128 woningen en 29 bedrijfsruimten
- 17-04-2024 14:10 Aanbod huurwoningen Barcelona met 14 procent gedaald na huurprijsregulering
- 17-04-2024 13:48 Dura Vermeer herontwikkelt Laanderpoort tot nieuw hoofdkantoor ING
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.