‘We stellen de woonconsument centraal, ook in de huidige markt’
Hoe zorg je voor een optimale match tussen vraag en aanbod in een grote gebiedsontwikkeling? VJ sprak hierover met Xavier Delnoij (ontwikkelingsmanager Blauwhoed), Rob Hoksbergen (projectmanager De Blaricummermeent, gemeente Blaricum) en Sjoerd Berghuis (directeur Klunder Architecten). Samen ontwikkelden zij een groot deel van de nieuwbouwwijk de Blaricummermeent in het noordelijkste puntje van Blaricum.
De eerste plannen voor deze wijk met in totaal 1.100 woningen dateren al van 2003. Een groot deel van de woningen is inmiddels gerealiseerd (circa 800), maar in de noordelijkste hoek wordt nog tot 2022 gebouwd. Blauwhoed was in 2008 de eerste ontwikkelaar die hier aan de slag ging nadat het de prijsvraag won voor deelplan A.
Geen Vinexwijk
Inmiddels wordt er in De Blaricummermeent al ruim tien jaar gebouwd, maar is de wijk nog niet af. Hoksbergen is er al sinds de allereerste planvorming bij betrokken. Gelukkig mag hij het ook afmaken, vertelt hij boven een wijkplattegrond op de vergadertafel van het projectbureau. Namens de gemeente stelde hij, samen met zijn team, de eisen en voorwaarden op voor het gebied. Het moest beslist geen doorsnee Vinexwijk worden.
V.l.n.r.: Sjoerd Berghuis, Xavier Delnoij en Rob Hoksbergen.
‘’Het chique en luxe dorpskarakter van Blaricum wilde de gemeente hier graag terugzien’’, vertelt hij. ‘’Dat vormde het uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan. Dit plan stelde eisen aan het programma: circa 15% sociale woningbouw, bijna 60% middensegment en de rest in het dure segment (vanaf €750.000). Het stelde ook eisen aan de uitstraling, waarvoor strenge kaders werden opgesteld. Om deze ambities waar te maken, moesten we de lat voor marktpartijen erg hoog leggen.’’
Rivier De Meentstroom - met oeverpark - meandert dwars door de wijk.
De aanhouder wint
De inkt was nog niet droog, of de crisis brak uit. ‘’Wat niemand bij de prijsvraag kon weten, is dat dit een hoofdpijndossier voor ons zou worden’’, vertelt Delnoij. ‘’Het heeft flink langer geduurd dan verwacht, maar terugkijkend geldt wel: de aanhouder wint. Nu zijn we trots op wat we hier hebben neergezet. En dat verhaal willen we graag delen. Blaricummermeent als voorbeeld voor andere gebiedsontwikkelingen.’’
Aangepast plan
Het hoge ambitieniveau van de gemeente maakte het niet makkelijk voor Blauwhoed. Uiteindelijk heeft Blauwhoed in het gebied circa 200 woningen gebouwd, verspreid over tien jaar. ‘’We hebben ons oorspronkelijke plan in overleg met de gemeente moeten aanpassen’’, vertelt Delnoij. “Als ontwikkelaar mag je het nooit laten afweten”, vindt Delnoij. ‘’We hebben daarom naar oplossingen gezocht om een flinke diversiteit aan woningen met eenzelfde allure te realiseren. We moesten creatief zijn om de woonconsument te verleiden.”
Nieuwe woonconcepten
Dat verleiden deed Blauwhoed onder andere door samen te werken met Klunder Architecten. Ze bedachten het concept ‘Haaks Wonen’. Kenmerkend hieraan is de L-vormige plattegrond. Naastgelegen woningen haken op elkaar in: de ene woning heeft extra veel ruimte aan de voorzijde, de andere aan de achterzijde. Door slim te schakelen geeft Haaks Wonen bewoners meer ruimte, vooral op de begane grond. Ook ontstond het idee voor patiowoningen: bungalows die als het ware om een patio heen ‘krullen’.
Vier haakswoningen op een rij.
Enorme diversiteit
Architect Sjoerd Berghuis is van mening dat de crisis er juist voor heeft gezorgd dat Blauwhoed nog meer voor kwaliteit is gegaan. In het deelplan is gaandeweg een enorme diversiteit ontstaan. ‘’Nu verkoopt elke woning die je neerzet zich wel, een paar jaar geleden was dat heel anders. De markt dwong ons om hier keer op keer iets bijzonders neer te zetten.’’
Beeldkwaliteitsplan
Als de volledige wijk af is, heeft de ontwikkeling twee keer zo lang geduurd dan initieel werd gedacht. Toch heeft de gemeente al die tijd vastgehouden aan de kwaliteitseisen die meer dan tien jaar geleden werden opgesteld. Zo stond er in het beeldkwaliteitsplan dat de afstand tussen het dak en de goot kleiner moest zijn dan tussen het maaiveld en de goot, om zo het dorpse karakter erin te krijgen. Ook het stratenpatroon lag bij wijze van spreken ‘op de meter nauwkeurig’ vast.
Werkt dat prettig voor een marktpartij? Berghuis: ‘’Het was leuk om die spelregels goed in de vingers te krijgen. Die gaven bovendien best nog wel de nodige vrijheid. Binnen de kavel kon je nog stoeien met de locatie van de woning en de eisen met betrekking tot de gootlijn hebben geleid tot creatieve oplossingen, zoals verticale dakvlakken. De gemeente stond best open voor nieuwe ideeën, als je maar dat gevoel van het dorpse wonen begreep.’’
Opmerkelijk fenomeen
Volgens Hoksbergen had de gemeente begrip voor het feit dat de markt op z’n kop stond, maar was het wel erg vervelend dat er niet werd doorgebouwd. ‘’We hadden miljoenen gestopt in het bouwrijp maken van de grond en hoopten die investering snel terug te krijgen. Maar uiteindelijk kun je niet zien dat dit gebied in crisistijd is gebouwd. Het is heel goed gedaan.’’
Maar liefst 50 ontwikkelaars zijn door de jaren heen actief geweest in De Blaricummermeent. ‘’De grote partijen lieten het afweten’’, verklaart Hoksbergen. ‘’We werden gedwongen een ander model te vinden. Dat werd het KRO: Kleinschalig Risicodragend Ontwikkelen. We gingen geen prijsvragen meer uitschrijven, maar nodigden - als grondeigenaar - marktpartijen uit om hier te bouwen. Ze mochten zelf het volume en de doelgroep bepalen. We wilden dat zij het volledige risico namen, inclusief verplichte grondafname. Zo waren wij niet meer afhankelijk van de verkoopsuccessen van de ontwikkelaar. Dit had als gevolg dat de eerste partijen die in beeld verschenen na het neerdalen van de crisis nog geen zes tot acht woningen peer keer realiseerden.’’
De kenmerkende lage goten van De Blaricummermeent.
Consument centraal
Door dit bouwen ‘in plukjes’, heeft Blauwhoed achteraf (relatief) een enorm aandeel gehad in de totale nieuwbouwproductie. Hoksbergen prijst de ontwikkelaar daarvoor: ‘’Blauwhoed is niet weggelopen van haar verantwoordelijkheid. Ze hebben geen goedkope woningen neergezet om ze snel te kunnen verkopen, maar zijn voor kwaliteit gegaan. Daar zijn we blij om, dat ze afgemaakt hebben waar ze aan begonnen zijn.’’
En hoe kijkt Blauwhoed er na tien jaar bouwen zelf op terug? ‘’Met de directie hebben we recent door het deelplan gelopen’’, reageert Delnoij. ‘’We vinden het allemaal prachtig. Dat hebben we te danken aan ons doorzettingsvermogen en creativiteit. Daarnaast zijn we trots dat we de woonconsument centraal hebben gesteld. Ook in de huidige markt zetten wij deze werkwijze door.’’
Laatste nieuws
- 23-08-2024 14:20 Grote beleggers investeren nauwelijks in nieuwe woningen, maar Wbh niet grootste issue
- 23-08-2024 13:43 Weg vrij voor deelgebied 5 in Merwedekanaalzone: Tot 4.250 woningen mogelijk
- 23-08-2024 12:27 Alex Invest koopt winkelruimte in Woonmall Alexandrium
- 23-08-2024 11:26 Opmerkelijk: Voor dit nieuwbouwproject zijn 'incentives' nodig om kopers te trekken
- 23-08-2024 11:06 Raad van State stelt bezwaarmakers tegen 250 woningen in Tilburg in ongelijk
- 23-08-2024 09:21 Starters vragen vaker naar familiehypotheek en schenkingsvrijstelling, na afschaffing jubelton
- 23-08-2024 08:48 CBS over detailhandel: Non-food sector groeit, omzet supermarkt daalt
- 22-08-2024 16:42 IVBN-directeur: ‘Woningmarkt heeft heel fragiel punt bereikt, overheid moet nu stimuleren’
- 22-08-2024 16:12 Ondernemers en investeerders die elkaar helpen is de bewezen kracht van Mogelijk
- 22-08-2024 14:00 Bestemmingsplan voor 48 appartementen in Geldermalsen onherroepelijk
- 22-08-2024 11:31 Hightechbedrijf huurt 1.370 m2 in Eindhoven
- 22-08-2024 10:21 Scapino opent winkels in vier oude panden van Bristol
- 22-08-2024 09:19 Huurders blijven vaker zitten door achterblijvend aanbod van topkwaliteit kantoorruimte
- 22-08-2024 08:42 Twee nieuwe huurders voor City Center Tilburg
- 22-08-2024 08:42 Sam Heijkoop en Marnix Uri naar VanWonen
- 22-08-2024 06:00 Boissevain: DNB, geef banken de ruimte hun marges op peil te houden
- 22-08-2024 00:00 Koopwoningen bijna 11 procent duurder, grootste stijging in twee jaar
- 21-08-2024 18:57 Jos Baeten (a.s.r.): ‘Helft van onze woningportefeuille komt door huurwet in gereguleerde segment’
- 21-08-2024 15:57 Voormalig bankgebouw in Driebergen mag getransformeerd worden naar woningen
- 21-08-2024 14:03 Gemeenteraad Maashorst aan zet voor bijna 100 woningen
- 21-08-2024 12:51 A.s.r. investeert niet in nieuwe huurwoningen door Wet betaalbare huur
- 21-08-2024 12:13 Meierijstad geeft groen licht voor bouw flexwoningen voor 500 arbeidsmigranten
- 21-08-2024 11:32 Elan Wonen trekt stekker uit plannen voor verdichting in Haarlem-Meerwijk
- 21-08-2024 10:56 StartDock huurt ruim 1.800 m2 aan Keizersgracht in Amsterdam
- 21-08-2024 10:47 Ronald van der Zalm keert terug naar Cushman & Wakefield
- 21-08-2024 10:06 Montea boekt in Nederland 22 miljoen omzet in eerste helft van het jaar
Reacties
Om te kunnen reageren moet u zijn ingelogd. Klik hier om in te loggen.